 | Поиск |
Скачать 1.51 Mb.
|
| *См. также аналитическую записку «Рекомендации по решению проблемных вопросов правового характера при подготовке проектов межевания застроенных территорий жилого назначения» на сайте Институт экономики города www.urbaneconomics.ru. ** О различных случаях планировки территории – обеспечения условий для создания земельных участков в различных целях см. «Рекомендации по подготовке правил землепользования и застройки» на сайте фонда «Институт экономики города» www.urbaneconomics.ru. Примечание. Таблица составлена с использованием положений ГрК РФ. 1.4. Субъектно-объектные отношения в градорегулировании Градорегулирование возникает при наличии рынка недвижимости (см. подраздел 1.3.1 и раздел 1.5). Рынок недвижимости невозможен без земельных участков. О появлении земельного участка можно говорить после его государственного кадастрового учета с момента регистрации прав субъекта на земельный участок7. То есть с момента, когда субъект и объект становятся неразрывным целым. Поскольку земельный участок является базовым элементом градостроительной деятельности и первичным объектом градорегулирования, закономерности его существования определяют принципы строения более сложных объектов градорегулирования – городов и регионов (о закономерностях существования земельного участка, городов и регионов см. главу 2). Неразрывностью субъектно-объектных отношений определяются принципы деятельности публичных субъектов градорегулирования, которые создают условия для градорегулирования в виде законодательных и иных нормативных правовых актов, документов градостроительного проектирования – документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, документации по планировке территории. Неразрывность субъектно-объектных отношений для публичных субъектов градорегулирования характеризуется двумя положениями: 1) каждый публичный субъект градорегулирования действует в границах своей юрисдикции, в границах соответствующего административно-территориального образования8: органы местного самоуправления городского округа – в границах городского округа, органы местного самоуправления поселения – в границах поселения, органы местного самоуправления муниципального района – в границах муниципального района, органы государственной власти субъектов РФ – в границах соответствующих субъектов РФ, федеральные органы власти – в границах Российской Федерации; 2) в случаях когда «вышестоящий» уровень публичной власти осуществляет градорегулирование на территории «нижестоящего» уровня публичной власти (например, субъект РФ – на территории городских округов и поселений, расположенных в границах соответствующего субъекта РФ), суверенитет «нижестоящих» публичных субъектов градорегулирования не нарушается, поскольку предметы градорегулирования различных уровней публичной власти различны, они не пересекаются, а дополняют друг друга (подробнее см. раздел 8.2). Субъектно-объектная специфика отношений в градорегулировании более детально рассматривается в главах 2 и 3. 1.5. Градорегулирование и инфраструктура рынка недвижимости Четыре условия необходимы для существования регулируемого (цивилизованного) рынка недвижимости. Условие первое. Возможность максимального экономического поведения. Такая возможность является исходным условием эффективной и конкурентноспособной экономики. Возникает эта возможность при наличии рынка недвижимости. Следовательно, рынок недвижимости – это универсальный способ существования такой экономики. Условие второе. Наличие у субъектов экономической деятельности прав на земельные участки (прав собственности или прав аренды). При наличии таких прав возможно максимальное экономическое поведение. Условие третье. Возможность оборота недвижимости, в результате чего земельные участки и иная недвижимость могут переходить от менее эффективных правообладателей к более эффективным. Оборот недвижимости возможен при наличии у субъектов экономической деятельности прав на земельные участки. Оборот недвижимости стимулирует правообладателей быть максимально эффективными в экономическом отношении. Условие четвертое. Установление посредством градорегулирования ограничений для потенциально опасной максимальной экономической активности. Максимальное экономическое поведение необходимо – это императив экономики. Но в предельном своем выражении оно потенциально опасно для субъектов такого поведения: каждый из них несёт угрозу другим субъектам, поскольку может нанести ущерб соседним объектам недвижимости. С некоторого момента возникает потребность, осознанная самими правообладателями недвижимости, в ограничении потенциально опасной максимальной экономической активности. Ограничения – это регулирование. Ограничения в использовании недвижимости – градорегулирование. Поэтому градорегулирование с необходимостью утверждает себя как неотъемлемый компонент в ряду других компонентов регулирования рынка недвижимости. Регулирование рынка недвижимости слагается из следующих основных компонентов: 1) градорегулирование; 2) землеустройство и техническая инвентаризация объектов строительства, реконструкции – подготовка документов для государственного кадастрового учёта земельных участков и иных объектов недвижимости; 3) государственный кадастровый учёт земельных участков и иных объектов недвижимости; 4) институт предоставления земельных участков, выделенных из состава государственных, муниципальных земель частным лицам; 5) государственная регистрация прав на земельные участки и иные объекты недвижимости; 6) оценка недвижимости (массовая оценка недвижимости для целей налогообложения и индивидуальная оценка недвижимости для совершения сделок); 7) налогообложение недвижимости; 8) институт сделок – смены правообладателей недвижимости; 9) информационное обеспечение рынка недвижимости (входит в состав каждого компонента, но может также являться самостоятельной деятельностью); 10) обучение субъектов рынка недвижимости и субъектов регулирования рынка недвижимости. Как соотносится и взаимодействует градорегулирование с иными компонентами инфраструктуры рынка недвижимости на различных этапах «жизни недвижимости» – от подготовки условий для создания объектов недвижимости до их последующей эксплуатации, видно из табл. 2. Таблица 2. Соотношение и взаимодействие системы градорегулирования с иными компонентами инфраструктуры рынка недвижимости
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Поиск |