2. Состав и объём курсовой работы
Курсовая работа выполняется в виде пояснительной записки объемом 25 – 35 страниц печатного текста с рисунками и таблицами. Она состоит из введения, основного раздела, заключения, списка литературы и приложений, выполняется рукописным или компьютерным способом и оформляется в соответствии с требованиями внутривузовского стандарта по оформлению курсовых проектов [1].
Наименование разделов, подразделов и трудоёмкость выполнения по разделам курсовой работы (в процентах от общей трудоёмкости) приведены в приложении к настоящим методическим указаниям.
Выполнение курсовой работы рассчитано на пять недель. Работа защищается студентом на последней неделе её выполнения по графику курсового проектирования.
3. Методические указания по выполнению курсовой работы 3.1. Введение
Во введении к курсовой работе следует кратко изложить актуальность темы – обосновать потребность в обновлении недвижимости (реконструкции или новом строительстве), дать понятие реконструкции, нового строительства, экономической эффективности. При этом рекомендуется использовать соответствующую учебно-методическую и специальную литературу.
Следует также привести цель и задачи курсовой работы, дать характеристику исходных данных, по которым она будет выполняться (в соответствии со своим вариантом). В завершение введения нужно привести краткое содержание основных разделов курсовой работы.
Объём введения составляет 2-3 страницы печатного текста.
3.2. Основы оценки эффективности инвестиционных проектов
В данном разделе осуществляется расчет экономических показателей по двум альтернативам (реконструкция и новое строительство): доходов, расходов, потребности в инвестициях, амортизации, финансовых результатов, таблицы движения денежных средств.
Реконструкция объекта обладает следующими особенностями по сравнению с новым строительством:
меньшие сроки производства строительных работ;
меньшие затраты на производство строительных работ;
экономия за счет использования существующих элементов зданий и имеющихся технических условий;
дополнительные расходы, связанные с отселением жильцов или перевозом офисов (в ряде случаев);
изменение структуры площадей в здании счет изменения их функциональных характеристик (в ряде случаев).
Новое строительство (на месте сносимого объекта) обладает следующими особенностями по сравнению с реконструкцией:
больший срок производства работ (увеличение за счет сноса существующего объекта и большего объёма строительства);
меньший размер эксплуатационных расходов за счет использования современных технологий и решений (в ряде случаев);
больший срок службы объекта;
более современные архитектурно-планировочные решения (в ряде случаев).
Моральное устаревание оцениваемого объекта может привести к тому, что его невозможно реконструировать так, чтобы создать недвижимость, отвечающую в полной мере современным требованиям. Такого рода ограничения будут отражаться в частности на рыночной стоимости такого объекта и стоимости аренды площадей в таком объекте.
При сравнении варианта реконструкции и нового строительства необходимо учитывать различные виды расходов. При выборе между реконструкцией и новым строительством для объектов, приносящих доход, доминирует критерий экономической эффективности [6].
Под эффектом понимается результат какого-либо действия. Эффект оценивается в абсолютных (стоимостных, временных, натуральных) либо в относительных (изменения процентов, индексов, коэффициентов) показателях. Эффект может быть положительным, нулевым, отрицательным.
Под эффективностью понимается отношение эффекта к затратам на его получение. Эффективность измеряется в относительных показателях (%, р./р., р./мес. и т.п.).
Сравнение варианта реконструкции и нового строительства целесообразно осуществлять с использованием проектного подхода, когда оба варианта рассматриваются как инвестиционные проекты, по которым рассчитываются показатели экономической эффективности.
Показатели экономической эффективности – это группа показателей, связывающих эффект, время и затраты на его получение.
Инвестиционные проекты сравниваются в частности по следующим показателям:
потребность в финансировании;
период окупаемости;
индекс доходности инвестиций;
чистый дисконтированный доход;
внутренняя норма доходности.
Продолжительность реализации проекта ограничивается расчетным периодом, который разбивается на шаги. Шаги – отрезки, в пределах которых производится систематизация данных, используемых для оценки финансовых показателей (5). Шаги расчёта определяются их номерами – 0, 1,…n,… Продолжительность шагов может быть различной – месяцы, кварталы, годы. В данной работе продолжительность шага равна одному году.
Продолжительность расчетного периода может быть ограничена несколькими факторами:
моментом износа основных средств;
длительностью периода прогнозирования;
сроком жизни продукта.
Износ основных средств приводит к невозможности производства продукции. При определении момента износа могут быть предусмотрены дополнительные капитальные вложения в ремонт основных средств.
Состояние экономики ограничивает период прогнозирования: стабильность позволяет прогнозировать на длительные периоды, при нестабильности прогноз возможен только на короткие периоды.
Срок жизни продукта в условиях современной экономики сокращается, например, в сфере электроники, одежды срок жизни продукта составляет менее года. Требования потребителей к недвижимости изменяются в течение нескольких лет.
Для реализации инвестиционного проекта необходимо осуществление трёх видов деятельности:
инвестиционной – деятельности, связанной с долгосрочными вложениями активов в основные и оборотные фонды;
операционной – деятельности по производству продукции или услуг;
финансовой – деятельности по привлечению денег для финансирования проекта.
По каждому виду деятельности калькулируются денежные потоки. Денежный поток калькулируется для каждого шага по трём составляющим:
приток – поступления от проекта;
отток – вложения и затраты по проекту;
сальдо – разница между притоком и оттоком.
Состав денежных потоков по видам деятельности приведен в таблице 1.
Таблица 1
Состав денежных потоков
Вид деятельности
|
Состав оттоков
|
Состав притоков
|
1.Инвестиционная
|
приобретение объекта недвижимости;
затраты на строительно-монтажные работы;
затраты на ликвидационные мероприятия;
затраты на финансирование оборотных средств;
вложения в дополнительные фонды;
|
условная или фактическая продажа активов в течение и по окончании проекта;
поступления за счёт уменьшения оборотных фондов;
|
2.Операционная
|
расходы (за исключением амортизации);
НДС, налоги и иные платежи, уплачиваемые из прибыли;
|
доходы от реализации;
внереализационные доходы;
|
3.Финансовая
|
возврат кредитов;
выкуп выпущенных долговых ценных бумаг;
вложения собственных средств;
выплата дивидендов;
выплата процентов по кредитам, долговым ценным бумагам
|
поступления денег по всем источникам финансирования (продажа акций, долговых ценных бумаг, целевое финансирование, возврат собственных вложений и т.п.)
|
Сумма сальдо денежных потоков от операционной и инвестиционной деятельности называется чистым денежным потоком (CFi). Чистый денежный поток представляет сумму инвестиций и чистого дохода. Чистый доход для i-го шага (ЧДi), является основой для расчета большинства показателей эффективности.
ЧДi = Приб (чистая)i + Аi, (3.1)
где Аi – сумма амортизации на i-м шаге;
Приб (чистая)i – чистая прибыль, получаемая на i-м шаге, которая рассчитывается по формуле:
Приб (чистая)i = Прибi – Сумма НПрибi, (3.2)
где Прибi – прибыль (налоговая база по налогу на прибыль), получаемая на i-м шаге;
Сумма НПрибi – сумма налога на прибыль, рассчитываемая на i-м шаге, определяется по формуле:
Сумма НПрибi = Прибi · Ставка НПриб, (3.3)
где Ставка НПриб – ставка налога на прибыль, %. Ставка налога на прибыль указана в ст.284 Налогового Кодекса Российской Федерации (НК РФ) [3].
Прибыль рассчитывается по формуле:
Прибi = (Доходыi – Сумма НДСi) – (Расходыi – Сумма НДСi),
(3.4)
где Доходыi – доходы, получаемые на i-м шаге;
Сумма НДСi – сумма налога на добавленную стоимость, возникающего на i-м шаге при осуществлении расходов или получении доходов;
Расходыi – расходы, осуществляемые на i-м шаге, которые определяются в соответствии со ст.252-270 НК РФ по формуле:
Расходыi = МатРi + РОТi + Аi + Прочие расходыi (3.5)
где МатРi – материальные расходы, осуществляемые на i-м шаге, р.;
РОТi – расходы на оплату труда, осуществляемые на i-м шаге, р.;
Прочие расходыi – прочие расходы, осуществляемые на i-м шаге, р.
Сумма амортизации на i-м шаге (Аi), определяется по формуле:
Аi = ∑Aj, (3.6)
где Aj – сумма ежемесячной амортизации, р., определяется по формуле:
Aj = Ф · К, (3.7)
где Ф – первоначальная стоимость объекта, р.;
К – норма амортизации, %.
Первоначальная стоимость основного средства (Ф) определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования (КВ), за исключением НДС [3], определяется по формуле:
Ф = КВ · (Ставка НДС / (100+Ставка НДС)), (3.8)
где Ставка НДС – ставка налога на добавленную стоимость, %, определяется в соответствии со ст.164 НК РФ.
Норма амортизации по каждому объекту амортизируемого имущества определяется по формуле [3]:
К = [1/n] · 100%, (3.9)
где n – срок полезного использования данного объекта амортизируемого имущества, выраженный в месяцах.
|
