3.3. Расчет чистого дохода
Для расчета чистого дохода заполняются таблицы 2-7. Цифры округляются до рублей. Расчетный период принимается равным 7 годам. Столбец «Всего по проекту» во всех таблицах рассчитывается после заполнения всей таблицы суммированием величин, получаемых на всех шагах реализации проекта.
При расчете таблицы 2 определяется количество эксплуатируемых площадей на i-м шаге (стр.1) – площадей, которые собственник будет сдавать в аренду. Указанные площади рассчитываются по формуле:
Площадь эксплi. = Площадь объекта · Ni · Кi, (3.10)
где Площадь объекта принимается по стр.6 «Приложение 1»;
Ni – количество месяцев на i-м шаге, в течение которых происходит эксплуатация объекта;
Кi – коэффициент загрузки на i-м шаге (процент площадей, сдаваемых в аренду).
Процент площадей, сдаваемых в аренду, задаётся студентом самостоятельно, на основе собственных предположений.
Доходы от эксплуатации объекта (стр.3) рассчитываются как произведение количества эксплуатируемых площадей (стр.1) на цену реализации 1 м2 (стр.2).
При расчете таблицы 3 используются следующие подходы. Цена покупки объекта недвижимости принимается в соответствии со стр.1 «Приложение 1». В таблице эта сумма отражается в момент осуществления покупки.
Стоимость производства работ по объекту недвижимости (стр.2) указана в стр. 3 «Приложение 1». Эта цифра распределяется равномерно на каждый месяц производства работ (стр. 4 «Приложение 1»). Продолжительность работ по новому строительству рассчитывается с учетом затрат времени на снос объекта (стр.5 «Приложение 1»).
В данной работе принимается, что капитальные вложения в объекты сбыта (стр.3) и другие инвестиции (стр.5) не осуществляются.
Предполагается, что продолжительность одного оборота оборотных средств составит два месяца. Исходя из этого размер оборотных средств (стр.4) принимается равным сумме постоянных и переменных расходов (стр.8, 9 «Приложение 1») за два месяца.
Поступления от продажи основных средств (стр.7) отражаются на последнем шаге (5-й год). Предполагается, что произойдет продажа по их остаточной стоимости (стр.4 таблицы 4).
Поступления от высвобождения оборотных средств планируются на последнем шаге реализации проекта.
При расчете таблицы 4 стоимость амортизируемого имущества по варианту реконструкции (стр.1) – это сумма первоначальной стоимости здания и строительных работ (за вычетом НДС). Стоимость амортизируемого имущества по варианту нового строительства – это стоимость вновь созданного здания (стоимость строительных работ за вычетом НДС).
Постоянные расходы (стр.1, 1.1 таблица 5) для i-го шага рассчитываются как произведение ежемесячных постоянных расходов (стр.8, 8.1 «Приложение 1») на количество месяцев эксплуатации объекта на этом шаге. Переменные расходы (стр.2, 2.1) для i-го шага рассчитываются как произведение размера переменных расходов на 1 кв.м. (стр.9, 9.1 «Приложение 1») на количество эксплуатируемых на этом шаге площадей (стр.1 таблицы 2). Строка 3.1 рассчитывается, как сумма НДС, входящего в постоянные и переменные расходы (стр.1.1, 2.1). Расходы, указанные в «Исходных данных» не учитывают амортизацию.
При расчете таблицы 6 доходы от эксплуатации объекта (стр.1) принимаются по данным таблицы 2, сумма НДС (стр.1.1) рассчитывается самостоятельно.
Расходы (стр.2) принимаются по данным таблицы 5, амортизация (стр.3) по данным таблицы 4.
Прибыль, налог на прибыль, чистая прибыль (стр.4, 5, 6) рассчитываются самостоятельно.
При расчете таблицы 7 притоки по операционной деятельности (стр.1) принимаются по данным таблицы 2, оттоки (стр.2) по данным таблицы 6 (расходы без учета амортизации за вычетом НДС).
Притоки и оттоки по инвестиционной деятельности принимаются по данным таблицы 3. Чистый денежный поток (стр.7) рассчитывается как сумма сальдо от операционной и инвестиционной деятельности.
Таблица 2
Программа производства и реализации продукции
Показатель
|
Всего по проекту
|
Шаг реализации проекта
|
0
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
8
|
9
|
Количество эксплуатируемых площадей, кв.м.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Цена реализации 1 кв.м. (в т.ч. НДС), руб.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Доходы от эксплуатации объекта (в т.ч. НДС), руб.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Таблица 3
Инвестиции (капитальные вложения) по проекту
Показатель
|
Всего по
проекту
|
Шаг реализации проекта
|
0
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
8
|
9
|
1. Покупка объекта недвижимости (в т.ч.НДС)
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2. Стоимость производства работ по объекту недвижимости
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3. Капитальные вложения в объекты сбыта
|
|
|
|
|
|
|
|
|
4. Финансирование оборотных средств
|
|
|
|
|
|
|
|
|
5. Другие инвестиции
|
|
|
|
|
|
|
|
|
6. Итого – объем инвестиций (в т.ч. НДС)
|
|
|
|
|
|
|
|
|
7. Поступления от продажи основных средств
|
|
|
|
|
|
|
|
|
8. Поступления от высвобождения оборотных средств
|
|
|
|
|
|
|
|
|
9. ИТОГО – притоки по инвестиционной деятельности
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Таблица 4
Расчёт амортизационных отчислений
по инвестиционному проекту
Показатель
|
Всего по
проекту
|
Шаг реализации проекта
|
0
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
8
|
9
|
1. Стоимость амортизируемого имущества
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2. Начисленная амортизация по проекту
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3. Накопленный износ
|
|
|
|
|
|
|
|
|
4. Остаточная стоимость амортизируемого имущества
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Таблица 5
Постоянные и переменные расходы по проекту
Показатель
|
Всего по
проекту
|
Шаг реализации проекта
|
0
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
8
|
9
|
1. Постоянные расходы, в том числе:
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1.1 НДС
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2. Переменные расходы, в том числе:
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2.1 НДС
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3. Всего расходы1, в том числе:
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3.1 НДС
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Таблица 6
Финансовые результаты производства и сбыта продукции по инвестиционному проекту
(операционная деятельность)
Показатель
|
Всего по
проекту
|
Шаг реализации проекта
|
0
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
8
|
9
|
1. Доходы от эксплуатации объекта, в том числе:
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1.1 НДС
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2. Расходы по проекту, в том числе:
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2.1 НДС
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3. Амортизация
|
|
|
|
|
|
|
|
|
4. Финансовый результат (прибыль)
|
|
|
|
|
|
|
|
|
5. Налог на прибыль
|
|
|
|
|
|
|
|
|
6. Чистая прибыль
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Таблица 7
Таблица денежных потоков по проекту
Показатель
|
Всего по
проекту
|
Шаг реализации проекта
|
0
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
8
|
9
|
Денежные потоки от операционной деятельности
|
1. Притоки
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2.Оттоки
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3.Сальдо
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Денежные потоки от инвестиционной деятельности
|
4. Притоки
|
|
|
|
|
|
|
|
|
5. Оттоки
|
|
|
|
|
|
|
|
|
6. Сальдо
|
|
|
|
|
|
|
|
|
7. Чистый денежный поток
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3.4. Расчет показателей экономической эффективности проекта
Период окупаемости рассчитывается по стр.2 Таблицы 9. Это период от начала реализации проекта до момента, когда отрицательные числа меняются на положительные (ненулевые).
Чистый дисконтированный доход рассчитывается по формуле:
 , (3.11)
где CFi – чистый денежный поток на i-м шаге;
i – номер шага;
n – продолжительность расчетного периода;
i – коэффициент дисконтирования, который рассчитывается по формуле:
i =  , (3.12)
где n – продолжительность расчетного периода;
∆ – норма дисконта.
i – номер шага.
При этом в качестве нормы дисконта может использоваться средневзвешенная стоимость капитала (WACC), которая из процентов переводится в доли. Средневзвешенная стоимость капитала рассчитывается по формуле:
m
WACC = ∑di ki, (3.13)
i=1
где  – удельный вес i-го источника финансирования, %;
 – стоимость i-го источника финансирования, % годовых;
m – количество источников финансирования.
Внутренняя норма доходности (ВНД) рассчитывается исходя из следующих равенств:
 (3.14)
или
 . (3.15)
Индекс доходности (PI) рассчитывается по формуле:
 , (3.16)
где  – сальдо операционной деятельности;
 – притоки по инвестиционной деятельности;
 – оттоки по инвестиционной деятельности.
Индекс доходности инвестиций рассчитывается по строке «чистый дисконтированный доход» таблицы 10 как отношение суммы положительных значений к сумме отрицательных значений (используются в формуле по модулю).
Потребность в финансировании определяется как сумма отрицательных значений чистого дохода (стр.7 таблица 7).
Средневзвешенная стоимость капитала рассчитывается в таблице 8 рассчитывается по исходным данным, приведенным в Приложении 2. Стоимость источников финансирования определяется по ситуации в Новосибирске на момент расчетов. Принимается, что стоимость акционерного капитала наибольшая, а стоимость кредитов больше стоимости источника финансирования «собственные ценные бумаги».
Чистый дисконтированный доход рассчитывается в таблице 9 по вышеуказанным формулам.
Внутренняя норма доходности рассчитывается в таблице 10 в несколько этапов. На первом этапе задается любое значение нормы дисконта, рассчитываются коэффициенты дисконтирования и ЧДД. На втором этапе если ЧДД имеет отрицательное значение, то норма дисконта уменьшается и расчеты повторяются, если ЧДД имеет положительное значение, норма дисконта увеличивается и расчеты повторяются, если ЧДД равен 0, то расчеты прекращаются и ВНД принимается равной такой норме дисконта.
Результаты расчетов по проекту реконструкции и проекту нового строительства сводятся в таблицу 11. Наилучший проект выбирается на основе сравнения показателей эффективности. При противоречии показателей выбирается проект с максимальным ЧДД.
Таблица 8
Расчёт средневзвешенной стоимости капитала фирмы
Наименование источника
|
Удельный вес
источника, %
|
Стоимость источника, % годовых
|
1
|
2
|
3
|
Собственные средства
|
|
|
1. Акционерный капитал
|
|
|
Заемные и привлеченные средства
|
|
|
2. Кредиты банков
|
|
|
3. Собственные ценные бумаги
|
|
|
Таблица 9
Расчёт чистого дисконтированного дохода
Показатель
|
Всего по проекту
|
Шаг реализации проекта
|
0
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
8
|
9
|
1. Чистый денежный поток
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2. То же нарастающим итогом
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3. Коэффициент дисконтирования
|
|
|
|
|
|
|
|
|
4. Чистый дисконтированный доход
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Таблица 10
Расчёт внутренней нормы доходности
Показатель
|
Всего по проекту
|
Шаг реализации проекта
|
0
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
8
|
9
|
1. Чистый денежный поток
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2. Коэффициент дисконтирования
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3. Чистый дисконтированный доход
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Таблица 11
Показатели эффективности инвестиционного проекта
Наименование показателя
|
Ед. изм.
|
Проект реконструкции
|
Проект нового строительства
|
Чистый дисконтированный доход
|
|
|
|
Внутренняя норма доходности
|
|
|
|
Период окупаемости
|
|
|
|
Чистый доход
|
|
|
|
Индекс доходности инвестиций
|
|
|
|
Потребность в финансировании
|
|
|
|
3.5. Заключение
В заключении следует отразить достижение целей, поставленных во введении и кратко изложить конкретные результаты и цифры, полученные при выполнении всех разделов проекта: общие показатели проектов реконструкции и нового строительства, а также значения показателей экономической эффективности этих проектов. Необходимо сделать вывод о наиболее эффективном проекте.
3.6. Список литературы
Список литературы оформляется в соответствии с действующими стандартами по оформлению курсовых проектов и библиографическому описанию произведений печати.
В список включаются все источники, которые студент использовал в ходе курсового проектирования, в том числе и электронные (Интернет, электронные правовые и справочные системы, базы данных). Литературу можно располагать в алфавитном порядке или в порядке упоминания. В тексте пояснительной записки следует давать ссылки на все использованные источники. Ссылки нужно приводить в квадратных скобках с указанием порядкового номера источника по списку литературы и номера страницы, на которой приведена используемая информация, например [7, с. 10].
3.7. Приложения
При написании текста курсовой работы часть информации можно вынести в приложения. Приложения помещаются после списка литературы. Каждое приложение оформляется с новой страницы с отдельной нумерацией страниц в нижней части листа с расположением номера страницы по центру. Жестких требований к оформлению приложений нет. Тексты отдельных приложений оформляются на обычных листах бумаги разного формата, без рамок. Разрешается выполнение части приложений в виде копий типовых документов.
Все приложения следует пронумеровать и в основном тексте пояснительной записки к курсовому проекту дать ссылки на все приведённые приложения.
В оглавлении к пояснительной записке достаточно указать первую страницу первого приложения. Все приложения и их наименования описывать в оглавлении не стоит.
Для указания общего количества листов в штампе к пояснительной записке все листы приложений следует ещё раз пронумеровать в нижнем левом углу (продолжить нумерацию записки после списка литературы).
|
