Отчет о научно-исследовательской работе «Формирование учетно-аналитической информации застройщиками при осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства»
Скачать 0.68 Mb.
|
РАЗДЕЛ I. ОСОБЕННОСТИ СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОИЗВОДСТВА ЗАСТРОЙЩИКА И ИХ ВЛИЯНИЕ НА ФОРМИРОВАНИЕ УЧЕТНО-АНАЛИТИЧЕСКОЙ ИНФОРМАЦИИ1.1. Законодательная основа и система нормативного регулирования деятельности застройщиковОсновными законами, регулирующими отношения в области строительства (реконструкции, капитального ремонта), являются: - Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ГК РФ); - Федеральный Закон от 25 февраля 1999 г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений»; - Федеральный Закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Каждый из названных документов содержит определения используемых в нем терминов. В ст. 1 ГК РФ даны определения застройщика и технического заказчика. Первый - это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Под техническим заказчиком в ГК РФ понимается физическое лицо, действующее на профессиональной основе, или юридическое лицо, которые уполномочены застройщиком и от имени застройщика заключать договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, подготавливают задания на выполнение указанных видов работ, предоставляют лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждают проектную документацию, подписывают документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляют иные функции, предусмотренные данным Кодексом. Застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно. Статья 4 Федерального Закона № 39-ФЗ расшифровывает термины "инвесторы", "заказчики", "подрядчики", "пользователи объектов капитальных вложений". Итак, инвесторы осуществляют капитальные вложения с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством РФ. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности, и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности. Заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом согласно законодательству РФ. Подрядчики - физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками работ по правилам ГК РФ. На стороне подрядчика могут выступать любые физические или юридические лица, которые по заданию заказчика осуществляют работы по реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства в срок, в соответствии с проектно-сметной документацией. Подрядчиками могут быть строительные, строительно-монтажные, проектно-строительные и другие организации, действующие в сфере строительного производства, а также граждане-предприниматели. Пользователи объектов капитальных вложений - физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы. Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними. Закон о долевом строительстве дает свое толкование термина "застройщик", под которым понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с указанным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. Термины "генеральный подрядчик" и "субподрядчик" поясняются в гл. 37 "Подряд" ГК РФ. В частности, ст. 706 ГК РФ так и называется - "Генеральный подрядчик и субподрядчик". Согласно этой статье, если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика. Подрядчик, который привлек к исполнению договора подряда субподрядчика в нарушение положений закона или договора подряда, несет перед заказчиком ответственность за убытки, причиненные участием субподрядчика в исполнении договора. Генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком, а перед субподрядчиком - ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда. Если иное не предусмотрено законом или договором, заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров, заключенных каждым из них с генеральным подрядчиком. С согласия генерального подрядчика заказчик вправе заключить договоры на выполнение отдельных работ с другими лицами. В этом случае указанные лица несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение работы непосредственно перед заказчиком. Согласно п. 17 ст. 1 ГК РФ саморегулируемой организацией в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства признается некоммерческая организация, сведения о которой внесены в государственный реестр СРО и которая основана на членстве индивидуальных предпринимателей и (или) юридических лиц, выполняющих работы в указанных сферах. Частью 3.1 ст. 52 ГК РФ установлено, что в случае, если работы по организации строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства (далее - работы по организации строительства) включены в указанный в ч. 4 ст. 55.8 ГК РФ перечень, лицо, осуществляющее строительство такого объекта капитального строительства, должно иметь выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к работам по организации строительства. В ч. 4 ст. 55.8 ГК РФ определено, что Перечень видов работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, устанавливается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти. Перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утвержден Приказом Минрегиона России от 30.12.2009 N 624. В п. 32 данного Перечня указаны работы по осуществлению строительного контроля привлекаемым застройщиком или заказчиком на основании договора юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем. Следовательно, если строительный контроль осуществляется привлекаемой заказчиком организацией, то соответствующее свидетельство о допуске должно быть у привлекаемой организации. Но по сложившейся практике застройщик, который не осуществляет контроль над строительством, все равно является членом СРО, так как ведет учет строительства объекта у себя на балансе. Закон N 214-ФЗ различает понятия "объект недвижимости", "многоквартирный дом", "объект производственного назначения", "объект долевого строительства". Согласно п. 1 ст. 2 Закона N 214-ФЗ под объектами недвижимости понимаются многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, к которым не относятся объекты производственного назначения. Объектом долевого строительства Закон N 214-ФЗ называет жилое или нежилое помещение, входящее в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, к которым, как следует из предыдущей нормы, объекты производственного назначения не относятся. Поскольку многоквартирный дом (в котором в том числе находятся офисы, магазины, парковочные места и другие объекты) объектом производственного назначения не является, ограничение, установленное пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, к жилому дому (в котором находятся офисы, магазины, парковочные места и т.п.) не относится. Прежде чем начинать строительство, следует получить разрешение, которое выдается заказчику (застройщику) на основании соответствующего решения территориальных органов исполнительной власти (п. 2 Примерного положения о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ, утв. Приказом Минстроя России от 03.06.1992 N 131). Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГСК РФ (п. 1 ст. 51). Основные требования к порядку выдачи разрешений на строительство предусмотрены ст. 51 ГСК РФ. Подготовку документов для выдачи этих разрешений осуществляют местные органы архитектуры и градостроительства. Разрешение на строительство выдается на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих их права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации. Форма заявления, порядок и сроки его рассмотрения, перечень представляемых к рассмотрению материалов, форма разрешения на строительство, порядок введения в действие указанного разрешения и срок его действия, а также порядок обжалования отказа в выдаче разрешения на строительство устанавливаются ГСК РФ, иными нормативными правовыми актами. Постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 N 698 утверждены формы разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Инструкция о порядке заполнения данных форм утверждена Приказом Министерства регионального развития РФ от 19.10.2006 N 120. Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы следующие документы (п. 7 ст. 51 ГСК РФ): 1) правоустанавливающие документы на земельный участок; 2) градостроительный план земельного участка или (в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта) реквизиты проекта планировки территории и проекта ее межевания; 3) материалы, содержащиеся в проектной документации: - пояснительная записка; - схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с его градостроительным планом, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; - схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам; - сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к этим сетям; - проект организации строительства данного объекта; - проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей; 4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных ст. 49 ГСК РФ), положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных ч. 6 ст. 49 ГСК РФ; 5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со ст. 40 ГСК РФ); 6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае его реконструкции. Застройщик вправе организовать долевое строительство следующими способами. 1. С привлечением специализированного заказчика. Осуществляется инвестиционную деятельность путем привлечения денежных средств инвесторов (участников долевого строительства), финансирования строительства и передачи построенных объектов долевого строительства его участникам. Для организации строительства застройщик привлекает специализированную организацию и заключает с ней договор на выполнение функций заказчика. Такая организация выполняет функции заказчика-застройщика, заключает договоры с поставщиками на поставку оборудования и стройматериалов, а также с подрядчиками на строительство объекта недвижимости, ведет учет капитальных затрат, связанных со строительством, готовит построенный объект к вводу в эксплуатацию. 2. Без привлечения специализированного заказчика, самостоятельно выполняя его функции. При использовании этого способа застройщик наряду с осуществлением инвестиционной деятельности по привлечению денежных средств согласно договору участия в долевом строительстве совмещает одновременно функции заказчика по организации строительства. 3. Без привлечения третьих лиц, самостоятельно выполняя функции заказчика и генерального подрядчика. При этом способе застройщик наряду с инвестиционной деятельностью и выполнением функций заказчика осуществляет в соответствии с ч. 2 ст. 52 ГК РФ строительство объекта недвижимости, выполняя при этом функции подрядчика (генподрядчика). В большинстве случаев заказчик является одновременно и застройщиком. Заказчик-застройщик может строить объект на собственные средства. Он может также брать для строительства кредиты и займы или привлекать соинвесторов (дольщиков). И, наконец, заказчик-застройщик может вести строительство только за счет привлеченных средств. Это так называемые специализированные организации-застройщики. Основными функциями заказчика-застройщика являются: - подбор земельного участка для застройки; - получение необходимых документов и согласований; - подготовка задания на проектирование; - техническое сопровождение проектной стадии и стадии выполнения работ; - оформление разрешительной документации; - организация управления строительства и технический надзор; - сдача объекта в эксплуатацию; - обеспечение финансирования строительства и ведение бухгалтерского учета производимых капитальных затрат. Заказчик-застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует не только условиям договора, но и требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. |
Похожие:
 | Отчет о научно-исследовательской работе Гост 32-2001. Межгосударственный стандарт. Система стандартов по информации, библиотечному и издательскому делу. Отчет о научно-исследовательской... |  | Отчет о научно-исследовательской работе по теме: «программный продукт... Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «волгоградский государственный... |
| Отчет о научно-исследовательской работе Межгосударственный стандарт (гост 32-2001). Отчет о научно-исследовательской работе. Структура и правила оформления (редакция 2005... | | Общие положения отчет Отчет о научно-исследовательской работе (нир) документ, который содержит систематизированные данные о научно-исследовательской работе,... |
| Реферат Отчет о научно-исследовательской работе состоит Отчет о научно-исследовательской работе состоит из 33 рисунков, 8 разделов, 12 подразделов, 9 формул, 31 источника. Общий объем 48... | | Формирование учетно-аналитической информации о расходах по технологическим... Работа выполнена в федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Орловский... |
| Формирование косвенного налогообложения в управленческой учетно-аналитической системе Работа выполнена в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Государственный... | | Отчет о научно-исследовательской работе Двухфакторная многокритериальная методика аттестации научно-педагогических работников спбгу на основе показателей эффективности их... |
| Отчет о научно-исследовательской работе Разработан всероссийским институтом научной и технической информации, Всероссийским научно-техническим центром и Межгосударственным... | | Программа по формированию навыков безопасного поведения на дорогах... Финансы – это система денежных отношений в обществе связанная с формированием и использованием денежных фондов при обороте денежных... |
| Отчет о научной исследовательской работе студентов (магистрантов) Института Организация научно-исследовательской деятельности студентов и их участие в научных исследованиях и разработках в 2012 году | | Отчет о научно-исследовательской работе структура и правила оформления Разработан всероссийским институтом научной и технической информации, Всероссийским научно-техническим информационным центром и Межгосударственным... |
| Отчет о научно-исследовательской работе структура и правила оформления Разработан всероссийским институтом научной и технической информации, Всероссийским научно-техническим информационным центром и Межгосударственным... | | Отчет о научно-исследовательской работе структура и правила оформления Разработан всероссийским институтом научной и технической информации, Всероссийским научно-техническим информационным центром и Межгосударственным... |
| Отчет о научно-исследовательской работе структура и правила оформления Разработан всероссийским институтом научной и технической информации, Всероссийским научно-техническим информационным центром и Межгосударственным... | | Отчет о научно-исследовательской работе структура и правила оформления Разработан всероссийским институтом научной и технической информации, Всероссийским научно-техническим информационным центром и Межгосударственным... |
