2.3. Учет расчетов с участниками долевого строительства
Застройщик передает квартиру дольщику на основании подписываемого сторонами передаточного акта или иного документа о передаче (ч. 1 ст. 8 Закона N 214-ФЗ). Такая передача должна состояться не позже установленного договором срока, но и не ранее того, как застройщик получит в установленном порядке разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Таким образом, обязанности застройщика по договору долевого строительства считаются исполненными на дату, указанную в передаточном акте.
После передачи квартир дольщикам в соответствии с условиями договора эта стоимость списывается застройщиком на счет 86 (Таблица 3):
Таблица 3 - Передача объекта строительства дольщикам
Содержание операций
|
Дебет
|
Кредит
|
Сумма,
руб.
|
Первичный
документ
|
Отражено исполнение
застройщиком обязательств
перед участниками долевого строительства по передаче квартир
|
86
|
91-1
|
20 000 000
|
Акт приемки-передачи квартир,
Бухгалтерская
справка-расчет *
|
Определена стоимость объекта долевого строительства по данным бухгалтерского учета
|
91-2
|
06
19
|
18 900 000
|
Бухгалтерская
справка-расчет, первичные документы*
|
Признана экономия
застройщика по договору
участия в долевом
строительстве
|
Разница от операции по КТ 91-1
|
1 100 000
|
Договор участия
в долевом строительстве,
Бухгалтерская
справка-расчет
|
**Передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства не является реализацией товара (работ), но для компьютерной обработки данных и выведения разницы между суммой средств целевого финансирования и суммой расходов на строительство (создание) объекта недвижимости, не подлежащей возврату дольщикам по условиям договора можно применять рекомендуемую схему проводок.
|
В соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Таким образом, размер ответственности застройщика напрямую зависит от того, является пострадавшая сторона юридическим или физическим лицом. В частности, размер неустойки, подлежащей уплате юридическому лицу, может быть рассчитан по формуле:
Н = Ц x 1/300 x С x Д,
где Н - размер неустойки, руб.;
Ц - цена договора, руб.;
С - ставка рефинансирования, %;
Д - количество дней просрочки.
Соответственно, для определения суммы, причитающейся физическому лицу, приведенная формула должна быть дополнена множителем 2, тогда она будет выглядеть так:
Н = Ц x 1/300 x 2 x С x Д
или так:
Н = Ц x 1/150 x С x Д
С учетом цен на квартиры, а также того, что период просрочки может составлять от нескольких месяцев до нескольких лет, неустойка, начисленная в пользу только одного дольщика, может составлять сотни тысяч рублей. Таким образом, для застройщика весьма актуальным становится вопрос о возможности применения к данным отношениям следующего положения ст. 333 ГК РФ: если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Сумма компенсации убытков, выплачиваемая физическому лицу в связи с нарушением сроков сдачи объекта долевого строительства, признается прочим расходом в сумме, установленной мировым соглашением, на основании п. п. 11, 14.2 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н.
Следовательно, на дату утверждения арбитражным судом мирового соглашения в учете организации производится бухгалтерская запись по дебету счета 91 "Прочие доходы и расходы", субсчет 91-2 "Прочие расходы", и кредиту счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" (п. 16 ПБУ 10/99, Инструкция по применению Плана счетов).
Удержание НДФЛ с суммы компенсации, причитающейся физическому лицу, отражается по дебету счета 76 и кредиту счета 68 "Расчеты по налогам и сборам".
При перечислении денежных средств на указанный физическим лицом счет в банке по указанному мировому соглашению (за вычетом удержанного НДФЛ) производится бухгалтерская запись по дебету счета 76 и кредиту счета 51 "Расчетные счета" (Инструкция по применению Плана счетов).
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует не только условиям договора, но и требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ст. 7 Закона N 214-ФЗ). Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства должен составлять не менее чем пять лет. Он исчисляется со дня передачи объекта участнику.
Претензии по исполнению договора в части качества и иных недостатков построенного объекта могут предъявляться в определенной последовательности, а именно:
- участник долевого строительства - застройщику;
- застройщик (инвестор) - заказчику;
- заказчик - генподрядчику;
- генподрядчик - субподрядчику.
Если застройщик осуществил строительство с отступлениями от данных требований, что привело к ухудшению качества объекта или появлению иных недостатков, которые делают объект непригодным для использования по его назначению, то участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- безвозмездно устранить недостатки в разумный срок;
- соразмерно уменьшить цену договора;
- возместить расходы на устранение недостатков.
Если же требования к качеству объекта долевого строительства нарушены существенно или выявленные недостатки не устранены в разумный срок, то в этом случае участник долевого строительства вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика вернуть ему деньги и уплатить проценты за их использование.
Застройщик освобожден от ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если он докажет, что они произошли из-за нормального износа объекта, нарушения требований технических или градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта или вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (п. 7 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).
Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
Важно отметить, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей (Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (в ред. от 25.11.2006)) в части, не урегулированной Законом N 214-ФЗ.
Банкротство компаний-застройщиков, привлекающих в жилищное строительство денежные средства граждан, регулируют специальные нормы. В гл. IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" они выделены в отдельный параграф (§ 7 "Банкротство застройщиков"), включающий 15 статей.
В деле о банкротстве застройщика законодатель предусмотрел специальную очередность удовлетворения требований кредиторов (ст. 201.9 Закона N 127-ФЗ). В ходе конкурсного производства требования кредиторов к застройщику удовлетворяются в следующей очередности:
- в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью;
- во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда, а также вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;
- в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан - участников строительства;
- в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.
|
