Доклад органов исполнительной власти Ярославской области о результатах мониторинга правоприменения РФ за 2011 год в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 20 мая 2011 года №657 «О мониторинге правоприменения в Российской Федерации»
Скачать 0.86 Mb.
|
| Долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. В рамках осуществляемого мониторинга правоприменения выработаны предложения по внесению изменений в ряд нормативно-правовых актов. 1. Внести изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 214-ФЗ): Дополнить текст п. 1 ст. 2 указанного закона следующим предложением: «Уставный капитал застройщика должен составлять не менее 35% от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости». Обоснование внесения изменений: На практике складывается такая ситуация, что многие из организаций-застройщиков осуществляют строительство многоквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости только на денежные средства, привлеченные от физических лиц, не имея ни собственных оборотных средств, ни кредитных ресурсов. Таким образом, в случае наступления неблагоприятных рыночных условий (удорожание материалов, работ и услуг) застройщик не может самостоятельно завершить объект строительства ввиду отсутствия денежных средств, в результате чего образуется объект незавершенного строительства – проблемный объект, достраивать который приходится гражданам самостоятельно с помощью органов государственной власти, застройщик при этом не несет никакой ответственности кроме гражданско-правовой – в виде неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств. Наличие крупного уставного капитала гарантирует исполнение обязательств застройщика в силу правовой природы уставного капитала. Дополнить статью 4 частью 10 следующего содержания: «Участник долевого строительства в течение одного месяца с даты заключения договора участия в долевом строительстве обязан застраховать финансовые риски в отношении объекта долевого строительства». Обоснование внесения изменений: Полагаем, что риски граждан, вложивших свои денежные средства для участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, в полной мере не защищены действующим законодательством. Для снижения финансового риска и недопущения возникновения проблемных объектов необходимо внести соответствующие изменения в Федеральный закон № 214-ФЗ, обязывающие участников долевого строительства страховать свои финансовые риски. Таким образом, при возникновении страхового случая (нарушение сроков сдачи объекта, неполучение прав собственности, банкротство строительной компании, двойная продажа квартиры, разрушение объекта в процессе строительства) участник долевого строительства будет гарантированно защищен от действий недобросовестных застройщиков. Обязательная регистрация договора долевого участия, открытость информации о проекте и «прозрачность» фирмы снижают риски. Следовательно, на этот рынок выйдет больше страховых компаний, сформируется нормальная конкурентная среда. Страховщики станут активнее продвигать идею, предложат более привлекательные условия, уменьшат сумму страховой премии. Обязательная регистрация договоров долевого участия повысит качество обеспечения банковского кредита, и банки смогут увеличить объемы кредитов на приобретение строящегося жилья, что, в свою очередь, расширит рынок страхования рисков участия в долевом строительстве и послужит снижению тарифов. 2. Внести изменения Федеральный закон от 26 декабря 2008 года № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» (далее Федеральный закон № 294-ФЗ): Изложить текст ст. 3 указанного закона в следующей редакции: «Положения настоящего Федерального закона, устанавливающие порядок организации и проведения проверок, не применяются к мероприятиям по контролю, при проведении которых не требуется взаимодействие органов, уполномоченных на осуществление государственного контроля (надзора), муниципального контроля (далее также - органы государственного контроля (надзора), органы муниципального контроля), и юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, и на указанных лиц не возлагаются обязанности по предоставлению информации и исполнению требований органов государственного контроля (надзора), органов муниципального контроля, к действиям органов государственного контроля (надзора) по направлению запросов о предоставлении информации, необходимой при производстве по делам о нарушении антимонопольного законодательства Российской Федерации, проведении контроля за осуществлением иностранных инвестиций, контроля за экономической концентрацией, анализа рынка, при определении состояния конкуренции, а также к действиям государственных органов при проведении оперативно-розыскных мероприятий, производстве дознания, проведении предварительного следствия, осуществлении прокурорского надзора и правосудия, проведении административного расследования, финансового контроля, в том числе в части государственного контроля и надзора в области долевого строительства и финансово-бюджетного надзора, налогового контроля, валютного контроля, контроля за уплатой страховых взносов в государственные внебюджетные фонды, контроля на финансовых рынках, банковского и страхового надзора, контроля за соблюдением требований законодательства Российской Федерации о противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма, расследовании причин возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, инфекционных и массовых неинфекционных заболеваний или отравлений, несчастных случаев на производстве, осуществлении государственного контроля в пунктах пропуска через Государственную границу Российской Федерации…» Обоснование внесения изменений: При исполнении функции по проведению проверок организаций застройщиков необходимо законодательно закрепить позицию федерального органа исполнительной власти по государственному регулированию в области долевого строительства - ФСФР России, которым выпущены разъяснения, что осуществление уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ контроля за деятельности застройщиков относится к проведению контроля в сфере финансовых рынков, в связи с изложенным действие Федерального закона № 294-ФЗ не может распространяться на деятельность органа по контролю и надзору в области долевого строительства. Поскольку органами прокуратуры позиция ФСФР России не поддерживается, на сегодняшний день фактически отсутствует возможность выявить организации - «однодневки», так как указанным Законом установлен запрет на проведение проверки организации, с момента создания которой прошло менее трех лет. Вместе с тем, при снятии ограничений Федерального закона № 294-ФЗ количество проверок существенно возрастет, что не только позволит повысить эффективность превентивных мероприятий, но и будет способствовать выявлению нарушений на начальном этапе, позволит не допустить причинения материального ущерба участникам долевого строительства. 3. Внести изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации. Изложить пункт 3 ст. 55.3 в следующей редакции: «саморегулируемые организации, основанные на членстве лиц, осуществляющих строительство, в том числе организации-застройщики». Также необходимо внести соответствующие изменения в подзаконные акты, которые будут регулировать деятельность по выдаче допусков для организаций застройщиков. Обоснование внесения изменений: Поскольку законодательно к застройщику не предъявляется никаких дополнительных квалификационных требований, несмотря на возможность привлекать денежные средства физических лиц, данный факт ведет к тому, что на рынке действует большое количество непрофессиональных застройщиков, имеющих право на привлечение денежных средств, но не способных организовать процесс строительства объекта, что ведет к срыву сроков ввода объектов в эксплуатацию, а также неграмотному расходованию средств, заложенных в смете на строительство. 4. Внести изменения в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях. Дополнить статью 14.28 пунктом 4 следующего содержания: «Нарушение застройщиком срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, предусмотренного договором с участником долевого строительства, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятнадцати тысяч до двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от четырехсот тысяч до пятисот тысяч рублей». Обоснование внесения изменений: Имеет место парадоксальная ситуация, когда номинально гражданин, вложивший денежные средства в строительство жилого дома, в силу закона имеет единственный инструмент воздействия на недобросовестного застройщика – право на взыскание неустойки, – а реально судебные органы фактически лишают гражданина этого инструмента, уменьшая неустойку по собственной инициативе до несоизмеримо малых размеров, что, по сути, лишает смысла сам институт неустойки как способа, стимулирующего обеспечение исполнения обязательств. Застройщику выгодно пользоваться денежными средствами физических лиц в течение долгого периода, заплатив за просрочку ввода жилого дома в эксплуатацию 30-50 тысяч рублей, в то время как при получении денежных средств в кредитных организациях застройщик уплачивал бы 20-30 % от стоимости обязательства за каждый год использования таких средств. Полагаем, что норма Федерального закона № 214 – ФЗ об уплате неустойки, призванная обеспечить законные интересы и права граждан, на практике не работает. Административная ответственность за нарушение сроков передачи объекта строительства участникам долевого строительства действующим законодательством не предусмотрена, хотя, как показывает практика, наличие подобного рычага воздействия с серьезными размерами штрафных санкций также способно оказать существенное стимулирующее воздействие и обеспечить надлежащее соблюдение сроков строительства и повышение темпов жилищного строительства на территории РФ. 5. Внести изменения в Федеральный закон от 12 июля 2011 года № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Федеральный закон № 127-ФЗ) и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства». Пункт 5 статьи 3 изложить в следующей редакции: «В делах о банкротстве, производство по которым возбуждено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона и к которым применяются положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции настоящего Федерального закона), срок закрытия реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений для участников строительства наступает по истечении шестидесяти дней после дня вступления в законную силу определения арбитражного суда о применении параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» Обоснование внесения изменений: Согласно Федеральному закону № 210-ФЗ в делах о банкротстве, производство по которым возбуждено до дня вступления в силу названного Федерального закона и к которым применяются положения о банкротстве застройщиков, срок закрытия реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений для участников строительства наступает по истечении шестидесяти дней после дня вступления в силу названного Федерального закона, т.е. 15.10.2011. На практике нередки ситуации, когда определение о применении положений параграфа 7 главы 9 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», устанавливающих особенности для банкротства застройщиков, суд выносит всего лишь за несколько дней до даты закрытия реестра (до 15.10.2011) или когда такое определение необходимо вынести после указанной даты, что делает, по сути, бессмысленной указанную работу суда и, самое главное, нарушает законные права и интересы участников долевого строительства. 6. Дополнить Уголовный кодекс Российской Федерации нормами о привлечении руководителей организации застройщика к уголовной ответственности в следующих случаях: «Нарушение срока передачи объекта долевого строительства, предусмотренного договором участия в долевом строительстве, участнику долевого строительства на срок более чем 12 месяцев». Обоснование внесения изменений: Сроки, предусмотренные договорами участия в долевом строительстве, о передаче объекта долевого строительства более чем в 95% случаев застройщиками нарушаются. Вместе с тем, норма Федерального закона № 214-ФЗ об уплате неустойки, призванная обеспечить законные интересы и права граждан, на практике не работает. Административная ответственность за нарушение сроков передачи объекта строительства участникам долевого строительства действующим законодательством не предусмотрена, хотя даже наличие подобного рычага воздействия с серьезными размерами штрафных санкций в определенных исключительных случаях может не оказать стимулирующее воздействие в части соблюдения сроков завершения строительства жилого дома. Введение уголовной ответственности для застройщиков в подобной ситуации будет стимулировать застройщиков к поиску дополнительных денежных средств для завершения строительства, а в отсутствии таковых под страхом уголовной ответственности вынудит и вовсе передать права и обязанности на строительную площадку другому юридическому лицу. Однако не следует забывать, что такая переуступка может быть осуществлена только с согласия участников долевого строительства, что дополнительно будет стимулировать застройщика постараться изыскать денежные средства. Указанная норма также будет способствовать повышению правовой культуры заключения договоров участия в долевом строительстве: в них с большей долей вероятности уже будет отражен срок передачи объекта долевого строительства, наиболее приближенный к реальному. В настоящее время нередко этот срок не имеет ничего общего с действительностью. Кроме того, со стороны потенциальных участников долевого строительства исчезнет заблуждение о коротком сроке завершения строительства, что в некоторых случаях может привести к снижению числа заключаемых договоров и повысит спрос на вторичное жилье и жилье, введенное в эксплуатацию. «Возбуждение арбитражным судом дела о несостоятельности (банкротстве) в отношении организации-застройщика, имеющего неисполненные обязательства по договорам об участии в долевом строительстве». Обоснование внесения изменений: На практике складывается ситуация, что Федеральный закон от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не позволяет в полной мере защитить права участников долевого строительства, поскольку по результатам процедуры банкротства участники не получают жилья, на что они рассчитывали при заключении договоров. Более того, для ряда недобросовестных застройщиков банкротство является реальным выходом из проблемной ситуации, в то время как дольщики вынуждены сталкиваться с дополнительным процедурным затягиванием сроков завершения строительства объекта. Установление персональной уголовной ответственности руководителя застройщика по предлагаемому основанию не только простимулирует повышение прозрачности деятельности застройщиков, но и заставит руководителей последних задуматься о ведении высокоэффективного финансового менеджмента. 7. Законодательно закрепить понятие «обманутый дольщик», определив его следующим образом: «гражданин, вложивший средства в долевое строительство многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве, признанный потерпевшим от действий (бездействий) организаций - застройщиков в порядке, установленном уголовно-процессуальным законодательством РФ». 8. Внести изменения в Земельный кодекс Российской Федерации: в нормы, устанавливающие порядок и основания расторжения договоров аренды земельных участков, представленных под строительства жилья, заключенных с организациями-застройщиками, предусмотрев следующие положения: - уполномоченный орган местного самоуправления, орган исполнительной власти и т.д., заключившие договор аренды земельного участка с организацией-застройщиком, вправе расторгнуть указанный договор в одностороннем порядке по истечении 12 месяцев с момента наступления срока для передачи объектов долевого строительства, предусмотренного договорами участия в долевом строительстве, а также другие действующие договоры аренды земельных участков с данной организацией-застройщиком; - уполномоченный орган местного самоуправления, орган исполнительной власти и т.д. вправе заключить без проведения аукциона договор аренды земельного участка с другим юридическим лицом для завершения строительства находящегося на нем жилого дома, а также передать на таких же условиях другие свободные строительные площадки, принадлежавшие ранее застройщику, не выполнившему обязательств по договорам участия в долевом строительстве, соразмерные по стоимости затратам, которые данное юридическое лицо понесет в целях завершения строительства проблемного объекта и исполнения обязательств перед обманутыми дольщиками. Обоснование внесения изменений: Указанные нормы, по сути, сформируют механизм завершения строительства проблемных объектов долевого строительства. 11. |
Похожие:
 | Постановление От 29 мая 2008 г n 409 о федеральном агентстве по делам... В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 12 мая 2008 г. N 724 "Вопросы системы и структуры федеральных органов... | | Плана мероприятий Правительства Ярославской области по реализации... Разработка проекта закона яо «О внесении изменений в Закон Ярославской области “О выборах в органы государственной власти Ярославской... |
| Здоровье молодого поколения – здоровье будущего галушка А. В., Бакулина... В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 12 мая 2008 г. N 724 "Вопросы системы и структуры федеральных органов... | | Воробьева С. Н., студентка магистратуры Шуйского филиала фбгоу впо... В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 12 мая 2008 г. N 724 "Вопросы системы и структуры федеральных органов... |
 | Доклад Правительства Российской Федерации Президенту Российской Федерации... «О мерах по реализации Указа Президента Российской Федерации от 28 июня 2007 г. №825 «Об оценке эффективности деятельности органов... | | Доклад о результатах мониторинга правопримениния, осуществленного... Мониторинг правоприменения, проведенный органами исполнительной власти Республики Марий Эл |
| Доклад о результатах мониторинга правопримениния, осуществленного... Мониторинг правоприменения, проведенный органами исполнительной власти Республики Марий Эл | | Министерство образо вания и науки российской федерации федеральное... Во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 21 мая 2012 г. N 636 "О структуре федеральных органов исполнительной власти"... |
| Российской федерации устав внутренней службы вооруженных сил российской федерации С изменениями в соответствие с Указом Президента Российской Федерации от 29 июля 2011 г. N 1037 «О внесении изменений в Указ Президента... | | Выберите верный вариант. Логопедия это… Во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 21 мая 2012 г. N 636 "О структуре федеральных органов исполнительной власти"... |
| О. самара развитие личности детей с нарушенным слухом Во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 21 мая 2012 г. N 636 "О структуре федеральных органов исполнительной власти"... | | Самоотношение школьников с нарушениями слуха в специальном и интегрированном... Во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 21 мая 2012 г. N 636 "О структуре федеральных органов исполнительной власти"... |
| 2012 содержание «О пожарной безопасности», «Об аварийно-спасательных службах и статусе спасателей», нормативных правовых актов Президента Российской... | | Постановление От 19 июня 2012 г. N 605 о внесении изменений в некоторые... Во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 21 мая 2012 г. N 636 "О структуре федеральных органов исполнительной власти"... |
| В соответствии с Конституцией РФ предложения о структуре федеральных... Рф предложения о структуре федеральных органов исполнительной власти вносятся Президенту Российской Федерации Председателем Правительства... | | Правительство российской федерации Ции при возникновении и ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций, вызванных стихийными бедствиями, авариями и катастрофами, важнейшей... |
