3.11Выводы комплексного анализа территории
Раздольевское сельское поселение в целом имеет высокий потенциал для качественного улучшения среды.
К положительным факторам, способствующим дальнейшему развитию сельского поселения, относятся:
Климатические условия сельского поселения не вызывают ограничений для хозяйственного освоения территории и строительства.
Территории благоприятные для градостроительного освоения занимают более половины всей территории сельского поселения.
Раздольевское сельское поселение имеет благоприятные природные условия для развития активного отдыха и спорта, спортивного рыболовства, охоты и экологического туризма.
Поселение обладает значительным природным потенциалом: водными, лесными ресурсами.
В сельском поселении действует крупное сельскохозяйственное предприятие (ЗАО «ПЗ «Раздолье»). Земли сельскохозяйственного назначения используются эффективно.
Сеть учреждений обслуживания в поселении представлена различными видами культурно-бытовых объектов.
Раздольевское сельское поселение имеет удобное транспортно-географическое положение на стыке Призерского, Выборгского и Всеволожского муниципальных районов Ленинградской области. Все населенные пункты имеют связь с сетью дорог общего пользования с твердым покрытием.
С точки зрения возникновения чрезвычайных ситуаций техногенного характера территория Раздольевского сельского поселения относительно благополучна.
Современное развитие Раздольевского сельского поселения характеризуется так же рядом проблемных факторов:
Для населения поселения характерна депопуляция.
Происходят негативные процессы в сфере занятости: сокращается трудоспособное население и численность и доля занятых в пределах самого населения.
Показатели обеспеченности населения площадью жилого фонда довольно низкие.
Наблюдается нехватка свободных площадок для градостроительного освоения.
Отсутствуют свободные места для захоронения на существующем кладбище.
Обеспеченность населения услугами медицинских учреждений ниже нормативной.
Значительная доля дорог, а также дорожных искусственных сооружений характеризуются неудовлетворительным техническим состоянием, отсутствием усовершенствованного покрытия и требует проведения различных видов ремонта
В поселении требуется проведение комплекса работ по реконструкции и развитию объектов и сетей инженерной инфраструктуры.
Качество питьевой воды, подаваемой населению не отвечает гигиеническим нормам. Санитарная очистка территории проводится не в полном объеме – не организован сбор и вывоз жидких бытовых отходов от неблагоустроенного жилого фонда.
Часть жилой застройки д. Раздолье располагается в санитарно-защитной зоне ЗАО «ПЗ «Раздолье».
С точки зрения возникновения чрезвычайных ситуаций природного характера серьезную опасность для муниципального образования представляют природные пожары.
4ОБОСНОВАНИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЙ ПО ТЕРРИТОРИАЛЬНОМУ ПЛАНИРОВАНИЮ, ЭТАПЫ ИХ РЕАЛИЗАЦИИ 4.1Обоснование вариантов решения задач территориального планирования. Развитие планировочной структуры. Функциональное зонирование территории. Охрана объектов культурного наследия
В соответствии с проектом Схемы территориального планирования Приозерского муниципального района по комплексу факторов на территории муниципального района выделяются три планировочных макрорайона, отличающихся природно-ландшафтными условиями и рекреационными ресурсами, характером и интенсивностью использования территории, транспортной доступностью и другими характеристиками. Раздольевское сельское поселение, наряду с Красноозёрным, Мичуринским, Сосновским, Запорожским, Петровским сельскими поселениями Приозерского муниципального района Ленинградской области, входит в состав Южного планировочного района.
Приоритетными направлениями развития данного макрорайона в части Раздольевское сельское поселение являются:
активное развитие индивидуального и малоэтажного строительства,
развитие всесезонных обслуживающих и туристско-рекреационных функций в крупных многофункциональных комплексах,
организация лесопарковых зон с развитой дорожно-тропиночной сетью на основе массивов лесного фонда,
развитие в центрах поселений активной хозяйственной деятельности – строительство, торговля, производственно-коммунальные объекты и пр.
Проект Генерального плана разработан с учетом взаиморасположения Раздольевского сельского поселения с соседними Петровским, Запорожским, Мичуринским сельскими поселениями и взаимосвязи их планировочной структуры, а также транспортной, инженерной и социальной инфраструктур.
4.1.1Варианты территориального планирования
В процессе разработки проектных решений проекта Генерального плана Раздольевского сельского поселения были рассмотрены варианты его территориального развития.
По одному из вариантов предусматривалось активное развитие рекреационных объектов в зоне государственного природного заказника «Гряда Вярямянселькя», что потребовало бы перевода земель лесного фонда в земли особо охраняемых территорий и объектов (вариант 1 представлен в исходно-разрешительной документации). Данный вариант был рассмотрен администрацией Раздольевского сельского поселения и после обсуждения был одобрен Вариант 2, предусматривающий развития рекреационных объектов за пределами государственного природного заказника. Именно этот вариант был положен в основу планировочных решений проекта Генерального плана.
4.1.2Развитие планировочной структуры
Градостроительная концепция проекта Генерального плана Раздольевского сельского поселения основана на стратегической цели территориального планирования – улучшение качества жизни путем создания комфортной среды обитания.
Главными факторами, определяющими проектную планировочную структуру поселения, являются:
внешние транспортные связи;
ландшафтная структура территории;
особо охраняемые природные территории;
зоны с особыми условиями использования территорий, планировочные ограничения.
В проекте Генерального плана на период расчетного срока разработаны предложения по площадкам нового жилищного строительства в деревнях Борисово, Крутая Гора, Кучерово, Раздолье.
В д. Раздолье центральную часть предлагается освоить под многоквартирную жилую застройку. Территории для нового индивидуального жилищного строительства размещены вокруг оз. Волынское. Проектом Генерального плана заложено завершение формирования общественно-деловой зоны в центральной части деревни, с включение новых объектов социального обслуживания населения. На территориях, окружающих озеро Волынское и другие озера, включенные в границу населенного пункта, формируются парковые зоны. На севере деревни выделяется площадка для строительства церкви на существующем финском фундаменте.
В д. Борисово территории для нового жилищного строительства выделяются вокруг оз. Борисовское, в основном в южной части. Происходит частичное объединение границы населенного пункта с формированием рекреационных зон вдоль береговой линии озера.
В д. Бережок территории для нового жилищного строительства расположены южной части населенного пункта вблизи оз. Медведевское.
В д. Кучерово территории для нового индивидуального жилищного строительства выделяются на южном берегу оз. Мичуринское.
Предлагаемые площадки нового жилищного строительства единично включают в себя уже освоенные участки, однако в настоящее время строительство на данных территориях не имеет комплексного подхода. Предложения проекта Генерального плана направлены на упорядочение формирующихся жилых зон, предусматривается комплекс мероприятий по благоустройству, развитию транспортной и инженерной инфраструктур.
Основные производственные площадки планируется разместить на юге сельского поселения на необходимом удалении от жилых зон. Здесь запланировано строительство мусороперерабатывающего комплекса к юго-западу от д. Крутая Гора, вдоль автомобильной дороги Ушково – Гравийное. В этой части Раздольевского сельского поселения проектируется птицеферма производительностью 340 тонн мяса индейки в год. Также, на границе с Сосновским сельским поселением формируется производственная зона IV-V класса опасности.
Рядом с д. Борисово расширяется существующее кладбище за счет земель лесного фонда.
Для размещения объектов рекреации и туризма в проекте Генерального плана выделены необходимые территории. К основным объектам относятся: детский оздоровительный лагерь на 200 мест южнее д. Кучерово, лыжная база в д. Раздолье, гостевой дом на 25 мест к северу от д. Раздолье, база отдыха и лодочная база в д. Раздолье на берегу р. Волчья, гостевые дома, базы отдыха в д. Бережок. Кроме того на территории сельского поселения запланирована база отдыха около озер Большое Луговое и Малое Луговое.
4.1.3Функциональное зонирование территории
Разработанное в проекте Генерального плана сельского поселения функциональное зонирование базируется на выводах комплексного анализа территории, учитывает планировочную специфику поселения, сложившиеся особенности использования земель. При установлении функциональных зон учтены положения Градостроительного и Земельного кодексов Российской Федерации, требования специальных нормативов и правил, касающиеся зон с нормируемым режимом градостроительной деятельности.
При разработке зонирования проводился принцип экологического приоритета принимаемых решений, подразумевающий размещение нового жилищного строительства и объектов социальной инфраструктуры на экологически безопасных территориях, вне санитарно-защитных зон и других планировочных ограничений.
Проектное функциональное зонирование территории Раздольевского сельского поселения предусматривает преемственность по отношению к сложившемуся использованию территории и ранее разработанным проектам, если это не противоречит нормативным требованиям экологической безопасности, эффективному и рациональному использованию территорий поселения.
Для государственных и муниципальных нужд проектом Генерального плана предусматривается выделение территорий для:
жилищного строительства;
развития улично-дорожной сети и размещения объектов транспортной инфраструктуры;
зеленых насаждений общего пользования;
объектов инженерной инфраструктуры;
нужд ГО и ЧС.
Проектом Генерального плана на территории Раздольевского сельского поселения выделены следующие функциональные зоны:
жилые зоны – различных строительных типов в соответствии с этажностью и плотностью застройки: зона застройки среднеэтажными жилыми домами; зона застройки малоэтажными жилыми домами; зона застройки индивидуальными жилыми; зона объектов образования; зона детских дошкольных учреждений;
общественно-деловые зоны – зона делового, общественного и коммерческого назначения (в т.ч. административно – деловые объекты, учреждения культуры, искусства, дополнительного образования детей, молодежной политики, объекты торговли, бытового обслуживания, физкультурно-оздоровительные комплексы и др.); зона объектов здравоохранения;
рекреационные зоны – зона лесов; зона озеленения общего пользования; зона объектов отдыха и туризма; зона объектов, предназначенных для занятий физической культурой и спортом; зона пляжей;
производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур – зона производственных объектов; зона коммунально-складских объектов; зона прочих объектов транспортной инфраструктуры; зоны объектов инженерной инфраструктуры;
зоны сельскохозяйственного использования – зона сельскохозяйственного использования; зона объектов сельскохозяйственного использования; зона садоводств; зона дачных некоммерческих товариществ, дачных некоммерческих партнерств; зона огородов;
зоны специального назначения – зона кладбищ; зона зеленых насаждений специального назначения.
Границы функциональных зон установлены с учетом границ зон с особыми условиями использования территорий и отображены на «Схеме планируемых границ функциональных зон с отображением параметров планируемого развития таких зон. Схеме с отображением зон планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения. Схеме планируемых границ территорий, документация по планировке которых подлежит разработке в первоочередном порядке» М 1: 5000 и 1:25000.
4.1.4Предложения по изменению категорий земель ряда земельных участков
Обоснование для перевода земель из одной категории в другую.
Проектом Генерального плана предусматривается увеличение площадей категории земель населенных пунктов, категории земель особо охраняемых территорий и объектов, а также земель промышленности.
На настоящее время площадь муниципального образования составляет 29257,8 га, из них 84,5 % - земли лесного фонда, 13,7 % - земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов составляют 1,4 % от общей площади муниципального образования, также зарегистрированы земли промышленности и иного специального назначения (0,5 % территории) и земли особо охраняемых территорий и объектов (0,03 %).
Увеличение площади населенных пунктов предполагается за счет перевода земель сельскохозяйственного назначения, земель промышленности и иного специального назначения, земель лесного фонда. В основу принятия решений об увеличении границ земель населенных пунктов были заложены следующие положения:
5Близость города Санкт-Петербург, крупнейшего мегаполиса Северо-Запада, обусловливает значительную потребность в пригородном дачном и коттеджном строительстве. Однако, большинство существующих населенных пунктов не имеют территориальных ресурсов для массового жилищного строительства. Очевидно, что дальнейшее развитие земель населенных пунктов возможно, преимущественно, за счет лесного фонда и земель сельскохозяйственного назначения.
6Устойчивый ежегодный рекреационный поток обусловил устойчивый спрос со стороны сезонного населения на земельные участки для ИЖС на территории Раздольевского сельского поселения. Для обеспечения пожарной безопасности лесов, существующей и планируемой застройки необходимо иметь оборудованные зоны (с системой мусороудаления, противопожарными системами) для обслуживания постоянного и временного населения. Такие оборудованные территории можно создать только в границах населенных пунктов. При отсутствии таких обустроенных территорий возможны следующие последствия: массовый неорганизованный отдых и, как следствие, повышенная пожароопасность и загрязнение лесных массивов.
7Имеющиеся инвестиционные проекты направлены на комплексное развитие территории, улучшение качества жизни местного населения, создание новых рабочих мест и требуют соответствующих территориальных ресурсов. Поэтому предусматривается развитие ряда перспективных населенных пунктов, имеющих трудовые ресурсы, объекты производственной и инженерной инфраструктуры.
8Важной проблемой, требующей решения, в настоящее время является наличие жилой застройки, фактически расположенной на землях лесного фонда. Поскольку данные объекты капитального строительства не являются самостроем (имеются свидетельства о праве собственности и т.п.), необходимо решить вопрос об изменении категории земель с переводом соответствующих земельных участков в земли населенных пунктов (наиболее крупный массив лесного фонда, застроенный жилыми домами, расположен около д. Борисово).
9Перспективным направлением развития туризма является водный туризм, требуется сооружение яхт-клубов и соответствующей инфраструктуры водного спорта и туризма на территориях вблизи акваторий, которые в основном заняты землями лесного фонда. Кроме того, проектом предлагается для организации базы отдыха перевод участков лесного фонда около озер Большое Луговое и Малое Луговое с включением этой территории в границу д. Раздолье.
Проектом Генерального плана учтена необходимость перевода земель лесного фонда в категорию земли промышленности для строительства автомобильной дороги федерального значения Санкт-Петербург – Сортавала. Характеристика участков лесного фонда, предлагаемых к включению в границы населенных пунктов, представлена в Приложении 8 и на иллюстрации «Схема участков земель лесного фонда, переводимых в иные категории земель».
Решения по изменению границ населенных пунктов, принятые в проекте Генерального плана соответствуют предложениям проекта Схемы территориального планирования Приозерского муниципального района. Перечень земельных участков, предлагаемых к включению в границы земель населенных пунктов, приведен в Приложении 6.
Для целей устойчивого социально-экономического развития сельского поселения планируется перевод следующих земельных участков в земли населенных пунктов.
Для расширения д. Бережок планируется:
перевод 19 земельных участков (общая площадь 7,6 га) сельскохозяйственного назначения в категорию земель населенных пунктов;
перевод 1 земельного участка (общая площадь 0,1 га) земель промышленности и иного специального назначения в категорию земель населенных пунктов.
Для расширения д. Борисово планируется:
перевод 40 земельных участков (общая площадь 45,1 га) сельскохозяйственного назначения в категорию земель населенных пунктов;
перевод 1 земельного участка (общая площадь 0,1 га) земель промышленности и иного специального назначения в категорию земель населенных пунктов;
перевод 3 земельных участков (общая площадь 1,9 га) земель лесного фонда в категорию земель населенных пунктов.
Для расширения д. Крутая Гора планируется:
перевод 3 земельных участков (общая площадь 4,9 га) сельскохозяйственного назначения в категорию земель населенных пунктов.
Для расширения д. Кучерово планируется:
перевод 8 земельных участков (общая площадь 27 га) сельскохозяйственного назначения в категорию земель населенных пунктов.
Для расширения д. Раздолье планируется:
перевод 24 земельных участков (общая площадь 95,3 га) сельскохозяйственного назначения в категорию земель населенных пунктов.
перевод 7 земельных участков (общая площадь 69,0 га) земель лесного фонда в категорию земель населенных пунктов.
Также проектом Генерального плана Раздольевского сельского поселения предусматривается перевод одного земельного участка общей площадью 5,2 га из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли особо охраняемых территорий и объектов, расположенный южнее д. Кучерово, также предусматривается перевод 14,0 га из земель сельскохозяйственного назначения и 154,7 га из земель лесного фонда в категорию земель промышленности и иного специального назначения, под автодорогу и железную дорогу.
Кадастровая стоимость земельных участков земель сельскохозяйственного назначения, включаемых в границы земель населенных пунктов, находится в диапазоне от 3 руб. до 1000 руб. за кв. м. в зависимости от разрешенного использования территории.
Решения по изменению категорий земель, принятые в проекте Генерального плана Раздольевского сельского поселения, соответствуют проекту Схемы территориального планирования.
9.1.1Охрана объектов культурного наследия
Проект Генерального плана, проекты планировки, застройки и реконструкции населенных пунктов, имеющих объекты культурного наследия, подлежат согласованию с департаментом государственной охраны, сохранения и использования объектов культурного наследия комитета по культуре Ленинградской области. В настоящее время на территории Раздольевского сельского поселения имеется 2 объекта культурного наследия. Границы территорий объектов культурного наследия не установлены. Проекты зон охраны объектов культурного наследия не разработаны.
В целях обеспечения охраны объектов культурного наследия, необходимо учитывать ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства в соответствии с требованиями Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».
Необходимо соблюдать требования вышеуказанного закона, в соответствии с которым проектирование и проведение землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории памятника или ансамбля запрещаются, за исключением работ по сохранению данного памятника или ансамбля и (или) их территорий, а также хозяйственной деятельности, не нарушающей ценности памятника или ансамбля и не создающей угрозы их повреждения, разрушения или уничтожения.
В случае обнаружения на территории, подлежащей хозяйственному освоению, объектов, обладающих признаками объектов культурного наследия, в проекты проведения работ должны быть внесены разделы об обеспечении сохранности обнаруженных объектов. В дальнейшем, при выявлении объектов культурного наследия, после постановки их на учет в качестве выявленных объектов и проведения государственной историко-культурной экспертизы потребуется разработка проекта зон охраны данных объектов культурного наследия. Документы территориального планирования и проекты планировки подлежат соответствующей корректировке с обязательным внесением изменений и дополнений после утверждения соответствующих проектов зон охраны объектов культурного наследия.
На расчетный срок представляется целесообразным составление перечня объектов, обладающих признаками объектов культурного наследия и включение их в реестр объектов культурного наследия местного (муниципального) значения.6
|
