Задания для самостоятельной работы
1. На свободном земельном участке законодательно разрешено и физически возможно строительство трёх объектов вариант «А» – административного здания; вариант «Б» – офисного здания; вариант «С» – торгового комплекса. Возмещение затрат в здания по всем трём вариантам осуществляется методом Ринга (прямолинейным способом).
Показатели
|
Вариант «А»
|
Вариант «Б»
|
Вариант «С»
|
Стоимость строительства (долларов)
|
500 000
|
550 000
|
750 000
|
Срок эксплуатации (лет)
|
50
|
50
|
50
|
Чистый операционный доход от единого объекта недвижимости (долларов)
|
83 000
|
102 000
|
128 000
|
Ставка дохода для зданий
|
14%
|
14%
|
14%
|
Коэффициент капитализации для земли
|
12%
|
12%
|
12%
|
Используя данные таблицы, определите вариант наиболее эффективного использования земельного участка.
2. Определить стоимость земельного участка площадью 0,2 гектара, предоставляемого под строительство модульной автозаправочной станции на шесть колонок. Капитальные вложения на строительство (с учётом прибыли инвестора) составляют 3 600 000 рублей. Поскольку прогнозируется получение равновеликих доходов, то возмещение инвестиций в здание рассчитывается по методу Ринга (прямолинейному методу). Срок экономической жизни 20 лет, планируемый доход на инвестиции 20%. Анализ эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением даёт следующие данные:
в течение суток с одной колонки продаётся 360 литров бензина;
средневзвешенный доход от продажи одного литра бензина и дизельного топлива составляет 1 рубль 40 копеек;
с учётом времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 350 дней в году.
3. Оценивается единый объект недвижимости, включающий земельный участок и типовое здание.
Общая площадь здания 1500 м2. Время постройки август 1994.
Типичный срок экономической жизни здания – 60 лет.
Физический износ здания рассчитывается методом срока жизни. С учётом нормальной эксплуатации здания, величина эффективного возраста принята равной хронологическому возрасту здания. Другие виды износа здания отсутствуют.
Стоимость единого объекта недвижимости в расчёте на 1 м2 общей площади здания, определенная методом сравнения продаж, составляет 30 000 рублей.
Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, т.е. прямые и косвенные издержки на строительство аналогичного здания составляют 25 000 рублей/м2 Прибыль инвестора составляет 20% от затрат на строительство.
Оценить стоимость земельного участка на дату оценки – август 2009 года.
4. Определить стоимость продажи права долгосрочной аренды земельного участка, предоставляемого под коммерческое жилищное строительство. Площадь участка 0,2 гектара, местоположение - Центральный административный округ города Москвы. По результатам статистической обработки данных, средний выход построенных жилых площадей на 1 гектаре площади составляет 20 000 квадратных метров, стоимость одного квадратного метра площади 1500 долларов. По условиям инвестиционного контракта городу переходит 50% площадей здания. Срок строительства и реализации, переходящих городу площадей составляет 2 года. Коэффициент капитализации составляет 24%.
5. Определить стоимость земельного участка под строительство многоэтажного гаража-стоянки на 150 легковых автомашин. Строительство одного гаражного места по типовому проекту стоит 120000 рублей, а годовой чистый операционный доход от единого объекта недвижимости прогнозируется в 3800000 рублей. По рыночным данным, ставка дохода для инвестиций составляет 16%. Возмещение инвестиций в сооружение гаража осуществляется по методу Ринга (прямолинейному методу) исходя из срока жизни в 50 лет.
6. Рассчитать рыночную стоимость сельскохозяйственного участка земли исходя трёхгодичного севооборота, на основе данных, приведённых в таблице. Рентабельность составляет 20% от индивидуальных затрат на производство. Коэффициент капитализации равен 22%.
Показатели / Культуры
|
Однолетние травы
|
Озимая пшеница
|
Картофель
|
Урожайность (центнер/га)
|
40,4
|
33,7
|
101,3
|
Цена продажи (руб./ц)
|
110
|
300
|
400
|
Затраты без прибыли (руб./га)
|
3100
|
3700
|
23000
|
7. На свободном земельном участке законодательно разрешено и физически возможно строительство трёх объектов вариант «А» – административного здания; вариант «Б» – офисного здания; вариант «С» – торгового комплекса. Возмещение затрат в здания по всем трём вариантам осуществляется методом Ринга (прямолинейным способом).
Показатели
|
Вариант «А»
|
Вариант «Б»
|
Вариант «С»
|
Стоимость строительства (долларов)
|
500 000
|
550 000
|
750 000
|
Срок эксплуатации (лет)
|
50
|
50
|
50
|
Чистый операционный доход от единого
объекта недвижимости (долларов)
|
83 000
|
102 000
|
128 000
|
Ставка дохода для зданий
|
14%
|
14%
|
14%
|
Коэффициент капитализации для земли
|
12%
|
12%
|
12%
|
Используя данные таблицы, определите вариант наиболее эффективного использования земельного участка.
8. Определить рыночную стоимость пашни площадью 10 га, вносимой в качестве земельной доли в уставный фонд. Расчёт произвести исходя из двухгодичного севооборота. Основные возделываемые культуры в районе оценки пшеница и ячмень. Исходные данные для расчёта:
Средняя урожайность пшеницы - 30 ц/га (3000 кг/га).
Средняя урожайность ячменя - 20 ц/га (2000 кг/га).
Цена продажи пшеницы - 250 руб./ц.
Цена продажи ячменя – 180 руб./ц.
Затраты по выращиванию пшеницы с учетом нормальной прибыли - 150 руб./ц.
Затраты по выращиванию ячменя с учетом нормальной прибыли - 130 руб./ц.
Коэффициент капитализации 23%.
9. Определить стоимость земельного участка площадью 0,2 гектара, предоставляемого под строительство модульной автозаправочной станции на шесть колонок. Капитальные вложения на строительство (с учётом прибыли инвестора) составляют 3 600 000 рублей. Поскольку прогнозируется получение равновеликих доходов, то возмещение инвестиций в здание рассчитывается по методу Ринга (прямолинейному методу). Срок экономической жизни 20 лет, планируемый доход на инвестиции 20%. Анализ эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением даёт следующие данные:
в течение суток с одной колонки продаётся 360 литров бензина;
средневзвешенный доход от продажи одного литра бензина и дизельного топлива составляет 1 рубль 40 копеек;
с учётом времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 350 дней в году.
10. Оценивается единый объект недвижимости, включающий земельный участок и типовое здание.
Общая площадь здания 1500 м2. Время постройки август 1994.
Типичный срок экономической жизни здания – 60 лет.
Физический износ здания рассчитывается методом срока жизни. С учётом нормальной эксплуатации здания, величина эффективного возраста принята равной хронологическому возрасту здания. Другие виды износа здания отсутствуют.
Стоимость единого объекта недвижимости в расчёте на 1 м2 общей площади здания, определенная методом сравнения продаж, составляет 30 000 рублей.
Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, т.е. прямые и косвенные издержки на строительство аналогичного здания составляют 25 000 рублей/м2 Прибыль инвестора составляет 20% от затрат на строительство.
Оценить стоимость земельного участка на дату оценки – август 2009 года.
11. Участок земли пригоден по нормам зонирования для жилищного строительства, строительства офисного или торгового здания. На основе следующей информации определите вариант наиболее эффективного использования участка земли. Возмещение инвестиций в здания по всем вариантам осуществляется методом Ринга (прямолинейным методом).
-
Варианты застройки
|
Жилое здание
|
Офис
|
Магазин
|
Издержки на строительство (долларов)
|
1500000
|
1200000
|
1000000
|
Срок эксплуатации зданий (лет)
|
50
|
50
|
50
|
Чистый операционный доход от единого
объекта недвижимости (долларов)
|
200000
|
160000
|
130000
|
Ставка дохода для зданий
|
10%
|
10%
|
10%
|
Коэффициент капитализации для земли
|
10%
|
10%
|
10%
|
12. Определить стоимость земельного участка под строительство многоэтажного гаража-стоянки на 150 легковых автомашин. Строительство одного гаражного места по типовому проекту стоит 120000 рублей, а годовой чистый операционный доход от единого объекта недвижимости прогнозируется в 3800000 рублей. По рыночным данным, ставка дохода для инвестиций составляет 16%. Возмещение инвестиций в сооружение гаража осуществляется по методу Ринга (прямолинейному методу) исходя из срока жизни в 50 лет.
13. Используя метод разбивки на участки, определите стоимость земельного массива площадью 30 гектаров при строительстве трёх коттеджей на одном гектаре. Предполагаемая цена продажи благоустроенного участка 20 000 долларов. Издержки на планировку, подготовку и благоустройство относятся к настоящему времени и составят 150 000 долларов. Все остальные затраты и поступления от продажи отнесены к концу каждого соответствующего года. Ежегодные административные и накладные расходы равны 25% от годовой выручки от продажи, плата за кредит расходы на содержание и прибыль составят 40% дохода, остающегося после вычета административных и накладных расходов. Ежегодно планируется продавать по 30 участков размером 1/3 гектара. С учётом стоимости капитала и ожидаемого риска ставка дисконтирования определена в 25%.
14. Определить стоимость земельного участка площадью 0,2 гектара, предоставляемого под строительство модульной автозаправочной станции на шесть колонок. Капитальные вложения на строительство (с учётом прибыли инвестора) составляют 4 200 000 рублей. Возмещение инвестиций в сооружения рассчитывается по методу Ринга (прямолинейному методу). Срок экономической жизни 20 лет, планируемый доход на инвестиции 20%. Анализ эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением даёт следующие данные: в течение суток с одной колонки продаётся 400 литров бензина; средневзвешенный доход от продажи одного литра бензина и дизельного топлива составляет 1 рубль 80 копеек; с учётом времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 350 дней в году.
15. На основе метода предполагаемого использования рассчитайте стоимость земельного участка под строительство крытого рынка. Площадь участка 7000 кв.м. Общая площадь сооружений 6300 кв.м. Полезная площадь сооружений 4095 кв.м. Все затраты на строительство крытого рынка составляют 1405000 долларов. Период владения 4 года, поступления от перепродажи участка в конце периода владения составят 150000 дол. Ставка арендной платы 250 долларов за квадратный метр полезной площади сооружений в год. Потери от недозагрузки 5% от потенциального валового дохода, эксплуатационные расходы 20% от действительного валового дохода. Ставка дисконтирования 30%.
16. Определить стоимость продажи права долгосрочной аренды земельного участка, предоставляемого под коммерческое жилищное строительство. Площадь участка 0,2 гектара, местоположение - Центральный административный округ города Москвы. По результатам статистической обработки данных, средний выход построенных жилых площадей на 1 гектаре площади составляет 20 000 квадратных метров, стоимость одного квадратного метра площади 1500 долларов. По условиям инвестиционного контракта городу переходит 50% площадей здания. Срок строительства и реализации, переходящих городу площадей составляет 2 года. Коэффициент капитализации составляет 24%.
17. На свободном земельном участке законодательно разрешено и физически возможно строительство трёх объектов офисного здания, торгового комплекса и жилого здания. Общая площадь каждого из трёх объектов составляет 2000 квадратных метров. Исходя из данных, приведённых в таблице, определите вариант наиболее эффективного использования земельного участка (остаточную стоимость земли) при общем коэффициенте капитализации в 18%.
-
Показатели
|
Офис
|
Торговля
|
Жильё
|
Годовая ставка арендной платы
(рублей/квадратный метр)
|
2400
|
2100
|
1400
|
Потери от неполной
загрузки (% от ПВД))
|
25
|
20
|
10
|
Эксплуатационные
расходы (% от ДВД)
|
20
|
20
|
15
|
Стоимость строительства
одного квадратного метра
|
6000
|
5000
|
5500
|
18. Используя метод разбивки на участки, определите стоимость земельного массива площадью 30 гектаров при строительстве трёх коттеджей на одном гектаре. Предполагаемая цена продажи благоустроенного участка 20 000 долларов. Издержки на планировку, подготовку и благоустройство относятся к настоящему времени и составят 150 000 долларов. Все остальные затраты и поступления от продажи отнесены к концу каждого соответствующего года. Ежегодные административные и накладные расходы равны 25% от годовой выручки от продажи, плата за кредит расходы на содержание и прибыль составят 40% дохода, остающегося после вычета административных и накладных расходов. Ежегодно планируется продавать по 30 участков размером 1/3 гектара. С учётом стоимости капитала и ожидаемого риска ставка дисконтирования определена в 25%.
|
