Отчет о научно-исследовательской работе по теме
Скачать 3.54 Mb.
|
2.11.2 Производственно- складские помещенияПо данным http://ya.vch.ru, в Красноярске отсутствует общепринятая классификация складской недвижимости. Вместе с тем, на рынке наблюдается существенная разница в качественных показателях и технической оснащенности складов, поэтому целесообразно привести примерную классификацию складов, отражающую качественные отличия. Данная классификация сформированная на основе московской классификации складской недвижимости адаптирована к рыночным реалиям г. Красноярск с учетом специфики местного рынка. Ниже перечислены основные параметры, определяющие класс складского объекта. Приведем краткую классификацию производственно- складских помещений, согласно // www.newsklad.ru:
- Удобное расположение складских объектов, находящихся в непосредственной близости от крупных транспортных магистралей, обеспечивающих быструю доставку грузов и удобный подъезд. Расположение от крупного города не далее 20 километров; - Объекты складского комплекса достаточно современны и возведены из быстровозводимых конструкций. Здания построены не ранее 1990 года; - Строения складских объектов выполнены в один этаж с использованием инновационных технологий и качественных современных материалов; - Потолки в складских помещениях располагаются не ниже 10 метров, что дает возможность обустраивать стеллажные многоуровневые конструкции; - Напольная поверхность помещений склада имеет абсолютную ровность, поверхность пола покрыта качественным антипылевым покрытием. Прочность напольной поверхности позволяет выдерживать нагрузки от 5 до 7 тонн на квадратный метр; - Складские помещения обустроены системами пожарной сигнализации, а также автоматическими системами порошкового или спринклерного пожаротушения; - Помещения складского комплекса рассчитаны на различные температурные режимы, которые можно регулировать в зависимости от погодных условий и видов товара; - Въезд в складские помещения оборудован автоматическими воротами, имеющими доклевелеры, способные регулировать высоту открытия в зависимости от высоты грузового автомобиля; - Воротные проемы оборудованы тепловыми завесами и докштелерами; - На участке складского комплекса обустроены автономные тепловой узел и подстанция для выработки электроэнергии; - Помещения оборудованы системами видеонаблюдения с фиксацией снятого видео и охранной сигнализации; - Все помещения оснащены системами приточно-вытяжной вентиляции или кондиционирования; - Объекты складской недвижимости имеют круглосуточную сертифицированную охрану, работающую в пропускном режиме; - Офисные помещения для оформления документации расположены не далее 80 метров от складских помещений; - Складские комплексы оборудованы многоканальными телефонными линиями и оптико-волоконным соединением с интернетом; - Инфраструктура вблизи складских помещений позволяет качественно выполнять маневры большегрузным автомобилям и производить парковку в нерабочие часы. 2) Складские помещения класса «В» имеют следующие характеристики: - Строение склада капитальное и выполнено из качественных материалов, срок строительства до 1990 года; - Высота потолочной поверхности варьируется от 6 до 8 м; - Напольная поверхность выполнена из бетона или асфальта и не имеет финишного покрытия; - Системы обогрева позволяют в зимний период добиться температуры в помещениях от 10 до 18 градусов тепла; - Помещения оборудованы системами пожарной сигнализации, а также гидрантными системами пожаротушения; - Для разгрузки и погрузки автомобильного транспорта обустроены пандусы, высота которых составляет 1,2 метра; - Офисные помещения расположены в пределах 100 метров от складских объектов; - В помещениях оборудованы городские телефонные системы коммуникации; - Охрана складских объектов выполняется круглосуточно по периметру складского центра. 3) Складские помещения класса «С» имеют такие характеристики: - Капитальный объект недвижимости, бывший ранее утепленным ангаром или индустриальным помещением; - Высота потолочной поверхности варьируется от 4 до 6 м (изредка до 15); - В зимний период температура в помещениях склада достигает от 5 до 8 градусов тепла; - Напольная поверхность помещений склада выполнена из бетона без финишного покрытия, бетонной тротуарной плитки или асфальта; - Складские ворота расположены на нулевой отметке напольной поверхности. 4) Складские помещения класса «D» имеют следующие характеристики: - Сооружения гражданской обороны, ангары без отопления, подвальные помещения; - В зимний период складские помещения не отапливаются; - Потолочная поверхность расположена на уровне от 3 до 10 м. В настоящее время рынок складской недвижимости Красноярска находится в стадии формирования. Рынок характеризуется информационной закрытостью и непрозрачностью (в т.ч. отсутствует единая общепринятая классификация объектов). В настоящее время можно констатировать, что рост предложения на Красноярском рынке складской недвижимости происходит только за счет реконструкции опустевших цехов бывших промышленных производств с перепрофилированием их под складскую функцию. По оценкам экспертов, от 80 до 90% складского сегмента рынка коммерческой недвижимости Красноярска составляют оставшиеся с советских времен складские комплексы и базы, а также производственные цеха разорившихся предприятий. Предложения о продаже или сдаче в аренду складской недвижимости класса «B» встречается редко, а складские помещения класса «А» представлены одним логистическим комплексом. Анализ рынка аренды складской недвижимости показал что, несмотря на значительные объемы предложения свободных складских помещений, арендаторам все же сложно подобрать себе склад, т.к. их часто не удовлетворяет качество предлагаемых помещений. Несмотря на то, что на рынке существует большое количество свободных складских помещений класса «D» и «C», в Красноярске наблюдается дефицит качественных площадей (класс «А» и «В»). В связи с тем, что потенциальные арендаторы часто не могут найти склад необходимого уровня, который удовлетворял бы предъявляемым ими требованиям к качеству помещений, в Красноярске распространяется практика строительства компаниями складов для собственных нужд. Строительством новых складов или покупкой и реконструкцией старых в основном занимаются крупные торговые сети. Однако, строительство складов «под себя» не снижает общего дефицита качественных площадей, поскольку такие помещения редко попадают на открытый рынок. Структура текущего предложения вакантных площадей по административным районам Красноярска свидетельствует о том, что наибольшая доля складских помещений, предлагаемых в аренду, приходится на Ленинский район (29% от общей площади предложения вакантных складских площадей на рынке). Значительная доля предложения также приходится на Железнодорожный (20%) и Советский (21%) административные районы. От них несколько отстают Свердловский (12%), Центральный (9%) и Октябрьский (8%) административные районы. Наименьший объем предложения вакантных складских площадей приходится на Кировский административный район (2%). Неравномерное распределение складских площадей по административным районам объясняется спецификой застройки Красноярска. В Ленинском, Железнодорожном, Советском административных районах значительную часть застройки занимают промышленные зоны с большим количеством разорившихся заводов, помещения которых перепрофилированы под складскую функцию. В Свердловском районе расположена портовая зона города, в границах которой еще с советских времен размещались складские помещения. Структура вакантных площадей по классам объектов неодинакова в различных районах. В Центральном, Советском, Ленинском и Железнодорожном районах доля вакантных площадей в наименее качественном сегменте рынка - классе «D» - значительно превышает вакантное предложение складских площадей класса «С». В Свердловском административном районе доля вакантных складских площадей класса «С» превышает долю вакантных площадей класса «D». На рынке аренды в Центральном, Советском, Ленинском, Железнодорожном и Свердловском административных районах не было представлено вакантных площадей в объектах класса «В». В Октябрьском административном районе на долю объектов класса «В» приходится около 95% от общего объема площадей, предлагаемых в этом районе. В Кировском административном районе вакантная площадь в объектах класса «В» также составляет наибольшую долю (75%). В целом по городу наибольшее количество предложений вакантных площадей приходится на небольшие складские помещения площадью 100-500 кв. м. (47%). Также значительно количество предложений складских помещений площадью 1 тыс. - 2 тыс. кв. м (20%). Текущее предложение складских помещений площадью менее 100 кв. м составляет около 13% от общего количества предложений на рынке аренды. Текущее предложение складских помещений площадью 500-1 тыс. кв. м составляет около 16% от общего количества предложений на рынке аренды. На момент проведения исследования доля крупных площадей, предлагаемых на рынке аренды, составляла незначительную долю, от общего количества предложений. Так, на долю складских помещений площадью 2 тыс. до 3 тыс. кв. м и помещений более площадью 5 тыс. кв. м приходится всего по 2%. Предложений аренды складских помещений площадью от 3 тыс. до 5 тыс. кв. м на рынке зафиксировано не было. На момент проведения исследования на рынке аренды преобладали складские помещения площадью 100-500 кв. м, а складские помещения площадью более 2 тыс. кв. м были представлены на рынке аренды незначительно. Анализ текущего предложения вакантных площадей показал, что площади от 100 до 500 кв. м в основном предлагаются мелкими собственниками, либо владельцами крупных промышленных предприятий, которые, как правило, сдают излишки имеющихся у них площадей, не востребованных под производство. В виду большого спроса на данные площади владельцы не проводят там существенного ремонта, так как по причине высокого спроса их все равно удается сдать в аренду. Обычно при сдаче в аренду помещений собственник готов провести в помещение отопление, а также установить погрузочное оборудование, однако осуществить более серьезный ремонт собственник, как правило, не готов. Рынок складских помещений в основном представлен объектами класса «С» и «D». Вместе с тем, в ближайшие 2-3 года в Красноярске прогнозируется значительный рост объема предложения качественных складских площадей, связанный с приходом на рынок города крупных федеральных торговых сетей. Практика развития других регионов России показывает, что с проникновением на рынок города крупных федеральных операторов ритейла, спрос на качественные складские площади существенно возрастает. Современные методы торговли требуют не только специализированных торговых зданий (торговых центров), но и организации всей сопутствующей инфраструктуры, в том числе и современных логистических центров и складов. По мере качественного развития торговли в Красноярске, на рынке аренды складских помещений будет возрастать доля потребителей, обращающих внимание на эффективность логистических операций и нуждающихся в качественных складских помещениях. В связи с этим на рынке ожидается рост предложения качественных складских помещений класса «A» и «B». Наиболее распространенным видом сделок на рынке складской недвижимости Красноярска является сдача в аренду складских помещений. На момент проведения исследования на рынке вакантных складских площадей доля предлагаемых в аренду складских помещений составляла 87%, тогда как доля предлагаемых к продаже складов составляла 13%. Уровень арендных ставок того или иного складского помещения зависит, прежде всего, от его местоположения: близости к высокопроездным магистралям, крупным транспортным узлам, наличия ж/д тупиков в непосредственной близости от склада. Другим немаловажным фактором, определяющим уровень арендных ставок на складские помещения, является наличие отопления. Арендные ставки на складские помещения в Красноярске чаще всего начисляются и оплачиваются в рублях. В арендную ставку в большинстве случаев включается НДС и коммунальные услуги, иногда плата за дополнительные услуги, такие как охрана и др. Для удобства сравнения все значения ставок арендной платы приведены в рублях, включая НДС и коммунальные платежи. Приведенный выше диапазон арендных ставок по классам достаточно условен. В силу относительной неразвитости рынка складской недвижимости, объекты, имеющие выгодное расположение, но сильно отличающиеся по качественным критериям, могут иметь практически одинаковые арендные ставки. Например, уровень арендных ставок на складские помещения класса «D», расположенные на Северном шоссе, может превышать средний городской уровень арендных ставок на складские помещения класса «В». Наибольшие ставки аренды были зафиксированы на: ул. Вавилова, ул. Дубровинского, ул. Калинина и на Северном шоссе. Более высокие ставки аренды на складские помещения объясняются близостью крупных автомагистралей и наличием ж/д тупиков. По данным Москвы, средние стоимости аренды складов по классам за 2011г. составляют (в черте города): Таблица 28 - Стоимость аренды складов в г. Москва за 2011г.
Соотношение цен между помещениями разных классов достаточно устойчиво, т.е. коэффициенты отношений стоимости аренды класса B, C, D к стоимости аренды класса А характерны для всех регионов. Поэтому данное соотношение может применяться и к г. Красноярску и Красноярскому краю (при учете отсутствия данных по классу А), а также может применяться и для производственных площадей, поскольку в г. Красноярске помещения складов часто переоборудуют из производственных помещений многочисленных не функционирующих заводов. Поскольку в данной методике применяется соотношение ставок арендной платы, то разница в стоимости арендной платы г. Москвы и г. Красноярска не учитывается. Единообразной методики классификации торговых помещений в настоящее время не существует за исключением классификации торгово- развлекательных комплексов. Исходя из этого, мы не используем классификацию торговых помещений в дальнейшем анализе. |
Похожие:
 | Отчет о научно-исследовательской работе Гост 32-2001. Межгосударственный стандарт. Система стандартов по информации, библиотечному и издательскому делу. Отчет о научно-исследовательской... | | Отчет о научно-исследовательской работе Межгосударственный стандарт (гост 32-2001). Отчет о научно-исследовательской работе. Структура и правила оформления (редакция 2005... |
 | Общие положения отчет Отчет о научно-исследовательской работе (нир) документ, который содержит систематизированные данные о научно-исследовательской работе,... | | Реферат Отчет о научно-исследовательской работе состоит Отчет о научно-исследовательской работе состоит из 33 рисунков, 8 разделов, 12 подразделов, 9 формул, 31 источника. Общий объем 48... |
| Отчет о научно-исследовательской работе по теме: «Разработка научно... «Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации» (ИЗиСП) | | Отчет о научно- исследовательской работе по теме: «сортоизучение... Департамент научно-технической политики и образования фгбоу впо белгородская государственная сельскохозяйственная |
| Отчет о научно-исследовательской работе «определение доступности... Ключевые слова: отчет, научно-исследовательская работа, заключительный отчет, кинопоказ, доступность, качество, цифровые технологии,... | | Отчет о научно-исследовательской работе по теме «Разработка принципов... «Российский научно-исследовательский институт культурного и природного наследия имени Д. С. Лихачева» |
| Отчет №3 о научно-исследовательской работе по теме: «Грид-технологии» Разработка методов эффективного решения задач обработки, хранения, передачи и защиты информации | | Отчет о научно-исследовательской работе по теме: «Совершенствование... Агрохолдинг, интеграция, экономическая эффективность, рейтинг, функциональный анализ |
| Отчет по научно-исследовательской работе студентов экономического факультета за 2012-2013 г Научно-исследовательская работа студентов является действенным средством повышения качества подготовки специалистов и проводится... | | Отчет о научно-исследовательской работе Двухфакторная многокритериальная методика аттестации научно-педагогических работников спбгу на основе показателей эффективности их... |
| Отчет о научно-исследовательской работе фгоу впо «Кемеровский гсхи» Ключевые слова: наука, инновации, инновационный потенциал, инновационный проект, финансирование научно-исследовательской работы,... | | Научно-исследовательская работа это научный отчет о выполненной работе,... Цель: повторить и обобщить зун по теме «Агрегатные состояния вещества»; сформировать представления о фазе вещества и фазового перехода;... |
| Отчет о научно-исследовательской работе по теме «Экспериментально-теоретическое... Фгбоу впо «Белгородская государственная сельскохозяйственная академия им. В. Я. Горина» | | Отчет о научно-исследовательской работе за 2011 год Основные научные направления (по которым факультет осуществляет научно-исследовательскую деятельность) |
