Отчет о научно-исследовательской работе по теме
Скачать 3.54 Mb.
|
5 Обоснование факторовПрактически каждой организации (фирме, компании, учреждению и т.д.), независимо от рода её деятельности, необходим удобно расположенный и комфортный офис, производственные или торговые, складские помещения. Однако сориентироваться в предлагаемых рынком недвижимости помещениях бывает сложно, поэтому каждому продавцу и покупателю, арендатору и арендодателю важно знать и учитывать очень многое. Для собственников недвижимости одним из важнейших является вопрос эффективного использования объекта недвижимости в течение всего периода владения им. Наибольшую значимость он приобретает, если объект используется в коммерческой сфере (стадия эксплуатации — аренды). В рыночной экономике недвижимость занимает особое место и может выступать не только в качестве средства производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения), но и как предмет или объект потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). При этом существуют реальные возможности для перехода права собственности на недвижимость частным лицам. Поэтому рынок недвижимости так привлекателен для инвестирования. Это едва ли не самая надежная и высокодоходная форма инвестиций. Для расчета арендной платы за пользование собственностью в настоящее время применяются различные методики [30], в частности: 1. Методика расчёта арендной платы за пользование собственностью в Пензенской области. 2. Методика расчёта арендной ставки Госстроя РФ. 3. Первая методика расчета арендной ставки за нежилые помещения государственной, федеральной и муниципальной собственности Минимущества РФ от 28 мая 2001 г.№461-р «О порядке расчета годовой арендной платы за временное владение и пользование находящимся в федеральной собственности нежилыми помещениями в зданиях, расположенных на территории города Москвы». 4. Методика расчёта арендной платы за пользование нежилыми помещениями, разработанная в г. Владивостоке. Однако указанные методики отличаются сложностью и противоречивостью. Так, определение величины арендной ставки по вышеприведенным методикам не позволяет адекватно оценить рыночную стоимость аренды объекта и прогнозировать рост его стоимости с учетом перспектив его развития. Рентабельность инвестиций, как правило, определяется с учётом возврата денежных средств от аренды, однако при этом не берётся во внимание рост стоимости существующего или вновь создаваемого объекта. Существующие методы учета факторов анализируют ограниченное число параметров недвижимости. К ним относят [21]: 1) Передаваемые имущественные права; 2) Условия финансирования; 3) Условия продажи; 4) Расходы, сделанные сразу же после покупки; 5) Рыночные условия; 6) Местоположение; 7) Физические характеристики (размер , качество строительных работ, состояние здания); 8) Экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия договоров аренды, административные расходы, состав арендаторов); 9) Вид использования (зонирование); 10) Компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости. Исследование рынка на предмет оценки влияния факторов проводилось по принципу независимости, т.е. при оценке действия одного фактора прочие, указанные в приложении А, факторы предполагались равными (насколько это позволяла информация рынка). За основу принимались те данные, которые приведены в приложении к отчету. Последовательность исследования принята по предложенной в приложении А. Число и характеристика факторов приняты по данным технического задания без корректировок. Результаты, полученные в итоге данной научно-исследовательской работе, в разрезе оценки влияния факторов и расчета соответствующих корректирующих коэффициентов, обобщены и представлены в предлагаемой методике. 6 Обоснование значения фактора, учитывающего вид объекта аренды (Кв)Согласно действующему законодательству, такой классификации по видам объектов недвижимости нет. По проведенному анализу рынка недвижимости (структура рынка представлена в приложении Б) можно выявить 5 групп объектов недвижимости: Таблица 34- Виды арендуемых помещений
Но величина аренды объектов недвижимости варьируется, в зависимости от следующих видов объектов (выделим следующие группы): согласно приведенному в п.2.8 анализу первую группу необходимо разделить, по крайней мере, на две: помещения, расположенные на первом этаже и помещения, расположенные выше 1 этажа (кроме чердаков); кроме того, учитывая, что рынок аренды не выделяет отдельно служебных помещений типа лестницы, их следует объединить с подвалами и чердаками. Таблица 35- Выделенные на рынке виды помещений, сдаваемых в аренду
По данным анализа рынка, наибольшую величину ставки арендной платы имеют, в большинстве случаев, помещения. Данная группа 1 и будет эталонным видом для сравнения. Анализ ставок аренды: 1) Анализ ставок аренды 2 группы по отношению к эталонным показателям (1 группа). В соответствии с проведенным выше анализом (п. 2.8 отчета) можно видеть, что разница в средних ставках аренды по помещениям 2-3 этажа и 1 этажа составляет в среднем 13%. Т.е. коэффициент перехода для помещений, расположенных выше 1 этажа, можно принять 0,87. Аналогичные результаты можно увидеть из анализа таблиц 36-38. 2) Анализ ставок аренды 3 группы по отношению к эталонным показателям (1 группа). Для анализа ставок аренды по данной группе выбраны сопоставимые объекты Сравнение арендных ставок по торгово-офисным зданиям и помещениям. Таблица 36 - Расчет средней ставки арендной платы офисных помещений по Центральному району
Таблица 37 - Расчет средней ставки арендной платы офисных помещений по Советскому району
Таблица 38 - Расчет средней ставки арендной платы офисных помещений по Ленинскому району и Октябрьскому району
Таблица 39 - Показатели ставки арендной платы офисных зданий в различных районах г. Красноярска
Разница в размере ставок арендной платы составляет по Центральному району 500/900=0,56. Разница в размере ставок арендной платы составляет по Советскому району 650/642=1,01. Разница в размере ставок арендной платы составляет по Ленинскому району 600/500=1,2. Разница в размере ставок арендной платы составляет по Октябрьскому району 500/967=0,52. Средний показатель соотношения (здание/ помещение) ставок арендной платы торгово-офисных объектов составляет (0,56+1,01+1,2+0,52)/4=0,8. Сравнение арендных ставок по производственно-складским зданиям и помещениям: В результате исследования рынка аренды коммерческой недвижимости г. Красноярска были найдены следующие предложения сдачи нежилых зданий и помещений в аренду под производство, склад. Данные нежилые здания и помещения имеют следующие характеристики: Таблица 40 - Сравнение арендных ставок по производственно-складским объектам в Железнодорожном и Советском районах г. Красноярска
Таблица 41 - Сравнение арендных ставок по производственно-складским объектам в Ленинском районе г. Красноярска
Средний показатель соотношения (здание/ помещение) ставок арендной платы производственно-складских объектов составляет (0,96+0,48+0,75)/3=0,7 Сравнение арендных ставок по зданиям гаражных боксов и помещениям гаражных боксов: В результате исследования рынка аренды коммерческой недвижимости г. Красноярска были найдены следующие предложения сдачи нежилых зданий и помещений в аренду под автобоксы/ гаражи. Данные нежилые здания и помещения имеют следующие характеристики: Таблица 42- Показатели арендных ставок по гаражным объектам в Советском районе г. Красноярска
Таблица 43 - Показатели арендных ставок по гаражным объектам в Ленинском районе г. Красноярска
Средний показатель соотношения (здание/ помещение) ставок арендной платы гаражных объектов составляет (0,76+0,5)/2=0,6 По отдельно стоящим зданиям получены следующие соотношения стоимости аренды: Таблица 44 - Средние соотношения арендных ставок по видам функционального использования
3) Анализ ставок аренды 4 группы по отношению к эталонным показателям (1 группа). Для анализа ставок аренды по данной группе выбраны следующие объекты (данные по сдаваемым в аренду помещениям, расположенным на цокольном этаже): Таблица 45 - Арендные ставки по помещениям, расположенным в цоколе
Продолжение таблицы 45
Таблица 46 - Арендные ставки по помещениям, расположенным на первом этаже
Продолжение таблицы 46
Рассмотрим полученные данные: Таблица 47 - Анализ и сравнение арендных ставок по районам
По помещениям в цокольных этажах получены следующие соотношения стоимости аренды: Таблица 48 - Соотношение стоимости аренды цокольных помещений и помещений, расположенных на первых этажах, по функциональному назначению
Поскольку при заключении договора аренды заранее нельзя однозначно определить функциональное использование цокольного помещения при аренде, то считаем возможным усреднить полученные значения коэффициента вида помещения для цоколя, взяв среднюю по всем функционально возможным видам использования-0,74 4) Анализ ставок аренды 5 группы по отношению к эталонным показателям (1 группа). При анализе рынка не выявлено соотношение ставок аренды для 5 и 1 групп, поскольку на рынке помещения, сдаваемые в аренду в подвалах и чердаках, а также отдельно лестничные клетки, практически отсутствуют. Вместе с тем, учитывая, имеющееся в научно- методической литературе соотношение между стоимостью объекта и его расположение внутри здания, можно предложить учет фактора вида объекта для 5 группы, исходя из предлагаемых различными авторами поправок на расположение внутри здания. Согласно методике [19], главная характеристика сравниваемых однотипных объектов по функциональному признаку объектов - их доступность (приложение В). Таблица 49 - Кодировка степени доступности и удобства
Таблица 50 - Коэффициенты для перехода к другим группам местоположения внутри здания для офисных помещений
Таблица 51 - Коэффициенты для перехода к другим группам местоположения внутри здания для торговых помещений
Таблица 52 - Коэффициенты для перехода к другим группам местоположения внутри здания для производственно-складских помещений
Применяя данную методику, мы условно принимаем подвалы, чердаки и лестничные клетки, как труднодоступные помещения (группа V). Поэтому для данной группы (учитывая функциональное назначение объектов), можно применить следующие коэффициенты: Таблица 53 - Коэффициенты вида помещения для подвала, чердака и лестничных клеток в зависимости от функционального использования
Учитывая, что функциональное назначение подвальных помещений ограничено положениями СНИПов, а также что это назначение может меняться при заключении договора аренды, целесообразно усреднить коэффициенты, указанные в таблице 53. Таким образом, значение коэффициента вида помещения для подвалов составит 0,51. Проанализировав ситуацию о предложении в аренду в г. Красноярск объектов недвижимости, исполнители предлагают следующие величины Кв: Таблица 54 - Корректирующие коэффициенты по типам помещений в зависимости от функционального использования
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Похожие:
 | Отчет о научно-исследовательской работе Гост 32-2001. Межгосударственный стандарт. Система стандартов по информации, библиотечному и издательскому делу. Отчет о научно-исследовательской... | | Отчет о научно-исследовательской работе Межгосударственный стандарт (гост 32-2001). Отчет о научно-исследовательской работе. Структура и правила оформления (редакция 2005... |
 | Общие положения отчет Отчет о научно-исследовательской работе (нир) документ, который содержит систематизированные данные о научно-исследовательской работе,... | | Реферат Отчет о научно-исследовательской работе состоит Отчет о научно-исследовательской работе состоит из 33 рисунков, 8 разделов, 12 подразделов, 9 формул, 31 источника. Общий объем 48... |
| Отчет о научно-исследовательской работе по теме: «Разработка научно... «Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации» (ИЗиСП) | | Отчет о научно- исследовательской работе по теме: «сортоизучение... Департамент научно-технической политики и образования фгбоу впо белгородская государственная сельскохозяйственная |
| Отчет о научно-исследовательской работе «определение доступности... Ключевые слова: отчет, научно-исследовательская работа, заключительный отчет, кинопоказ, доступность, качество, цифровые технологии,... | | Отчет о научно-исследовательской работе по теме «Разработка принципов... «Российский научно-исследовательский институт культурного и природного наследия имени Д. С. Лихачева» |
| Отчет №3 о научно-исследовательской работе по теме: «Грид-технологии» Разработка методов эффективного решения задач обработки, хранения, передачи и защиты информации | | Отчет о научно-исследовательской работе по теме: «Совершенствование... Агрохолдинг, интеграция, экономическая эффективность, рейтинг, функциональный анализ |
| Отчет по научно-исследовательской работе студентов экономического факультета за 2012-2013 г Научно-исследовательская работа студентов является действенным средством повышения качества подготовки специалистов и проводится... | | Отчет о научно-исследовательской работе Двухфакторная многокритериальная методика аттестации научно-педагогических работников спбгу на основе показателей эффективности их... |
| Отчет о научно-исследовательской работе фгоу впо «Кемеровский гсхи» Ключевые слова: наука, инновации, инновационный потенциал, инновационный проект, финансирование научно-исследовательской работы,... | | Научно-исследовательская работа это научный отчет о выполненной работе,... Цель: повторить и обобщить зун по теме «Агрегатные состояния вещества»; сформировать представления о фазе вещества и фазового перехода;... |
| Отчет о научно-исследовательской работе по теме «Экспериментально-теоретическое... Фгбоу впо «Белгородская государственная сельскохозяйственная академия им. В. Я. Горина» | | Отчет о научно-исследовательской работе за 2011 год Основные научные направления (по которым факультет осуществляет научно-исследовательскую деятельность) |
