3. Персонал управляющей компании
Структура раздела:
Организационная структура управляющей компании
Штатное расписание УК
Система премирования в УК
Организационная структура управляющей компании
Структура УК определяется количеством и содержанием выполняемых компанией функций. Управление таким сложным инженерным объектом, как многоквартирный дом, требует специальных профессиональных знаний, реализации различных функций, количество которых может расти, образуя новые направления и требуя привлечения дополнительных человеческих ресурсов. Приведенные в предыдущем разделе функции УК носят рекомендательный характер и могут быть детализированы с учетом положения и размера управляющей компании, необходимых профилей должностей сотрудников и работников компании.
Общее руководство:
Руководство деятельностью управляющей компании в соответствии с действующим законодательством и согласно утвержденному уставу и договору управления с собственниками помещений.
Организация и ведение бухгалтерского учета в соответствии с едиными методологическими основами бухгалтерского учета и отчетности на территории Российской Федерации для организаций, являющихся юридическими лицами независимо от подчиненности и форм собственности.
Обеспечение кадрами требуемой квалификации и специальности, организация учебно-методической работы по необходимым видам и формам подготовки и повышению квалификации работников управляющей компании.
Документальное оформление управленческих решений, действий, связей; организация документооборота; упорядочение и хранение исполненной документации; контроль своевременного исполнения приказов, поручений и распоряжений, техническое обслуживание работы руководителя управляющей компании.
Обеспечение работников всем необходимым для их деятельности, прием, хранение и отпуск товарно-материальных ценностей; контроль за их использованием. Хозяйственное обслуживание зданий и помещений УК в соответствии с правилами и нормами производственной санитарии и пожарной безопасности.
Рекомендуемый перечень должностей: генеральный директор компании, коммерческий директор, заместитель директора по производству (главный инженер), главный бухгалтер, инспектор по кадрам, секретарь, заведующий хозяйством.
Технический контроль и планирование:
Анализ технического состояния жилых домов.
Создание и ведение базы данных технического состояния жилых домов.
Проведение инвентаризации инженерного оборудования, капитальности и других параметров объектов жилых домов, определение необходимости и возможности ремонта объектов.
Анализ сложившегося состояния находящихся в управлении жилых домов, уровня и качества предоставляемых услуг и работ, подготовка предложений по повышению качества обслуживания домов.
Планирование и организация работ по техническому обслуживанию, текущему и капитальному ремонтам.
Планирование и организация выполнения мероприятий по повышению благоустройства жилых домов.
Планирование и организация выполнения мероприятий по выполнению прочих требований законодательства по обслуживанию и эксплуатации жилых домов.
Оперативное планирование сложных ремонтных работ.
Составление перечня требуемых работ по обслуживанию и ремонту жилых домов и предоставлению коммунальных услуг.
Разработка проектно-технологической документации на проведение ремонтных работ и модернизации оборудования, ведение иной технической документации.
Разработка требований по качеству содержания и ремонта жилых домов.
Разработка нормативов по уходу, надзору, обслуживанию и ремонту оборудования.
Организация работ по монтажу, демонтажу и утилизации оборудования.
Разработка рекомендаций по методам и техническим решениям устранения обнаруженных дефектов.
Реализация инвестиционных программ
Организация технического контроля.
Контроль технического состояния жилых домов.
Осуществление контроля санитарно-технического состояния жилых домов, объектов инженерной инфраструктуры.
Обеспечение технических условий эксплуатации и осуществление контроля над правильной эксплуатацией и содержанием общего имущества жилых домов подрядными организациями.
Проведение документальных и иных проверок (инвентаризации и пр.) в части контроля над использованием по назначению общего имущества жилых домов.
Контроль объема и качества коммунальных услуг (в условиях наличия/отсутствия приборов учета).
Надзор за правилами эксплуатации оборудования и грузоподъемных механизмов.
Контроль и обеспечение работ по подготовке жилищного фонда к сезонным условиям эксплуатации.
Контроль качества и объема выполненных работ и предоставленных услуг, приемка произведенных работ и услуг согласно заключенным договорам.
Актирование выполненных работ, актирование фактов невыполнения договорных обязательств.
Подготовка данных для корректировки размера оплаты жилищно-коммунальных услуг в случае отклонения их качества от нормативного уровня.
Формирование заказа на работы по содержанию, обслуживанию и ремонту общего имущества домов и на поставку коммунальных услуг.
Выбор поставщиков ЖКУ и подрядчиков на проведение аварийных, ремонтных и иных работ.
Организация и проведение конкурсов между предприятиями различных форм собственности на обслуживание и ремонт жилищного фонда. Выбор перечня домов, выставляемых на конкурс, предоставление необходимой информации для потенциальных участников конкурса, осмотр с участниками конкурса выставляемых на конкурс жилых домов, участие в работе конкурсной комиссии.
Обеспечение взаимодействия всех участников процесса предоставления ЖКУ.
Работа с ресурсоснабжающими предприятиями по подготовке проектов договоров в их технической части между управляющей компанией и ресурсоснабжающими организациями.
Обеспечение согласованной технической политики с поставщиками коммунальных услуг.
Обеспечение аварийно-диспетчерского обслуживания.
Прием и регистрация заявок, ведение учета ремонтных работ.
Подготовка и предоставление собственникам помещений отчета о выполнении всех работ и мероприятий, прочее информирование собственников помещений.
Обеспечение потребителей информацией о нормативных показателях качества жилищно-коммунальных услуг, сроках их представления и размерах финансовых санкций за нарушение нормативного уровня качества.
Проверка соблюдения потребителями жилищно-коммунальных услуг своих обязательств по договору управления.
Работа с населением по ликвидации задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг.
Рекомендуемый перечень должностей: заместитель директора по производству (главный инженер), инженер, инспектор, техник, сметчик, диспетчер
Финансово-экономическая деятельность:
Проведение анализа финансово-хозяйственной деятельности управляющей компании.
Анализ и контроль финансовых результатов хозяйственной деятельности.
Ведение расчетного счета в кредитном учреждении (банке).
Определение резервов для оптимизации затрат.
Расчет фактической себестоимости оказания услуг по управлению.
Расчет заработной платы работникам управляющей компании.
Начисление и перечисление платежей в государственный бюджет, взносов на государственное социальное страхование, средств на финансирование капитальных вложений.
Формирование предложений о размере платы за работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества домов, включая услуги по управлению.
Расчет стоимости мероприятий по содержанию и ремонту общего имущества жилых домов.
Расчет стоимости мероприятий по повышению благоустройства жилых домов.
Определение размера платежей за жилищно-коммунальные услуги и услуги по управлению с учетом права на льготы.
Оформление платежных документов (счетов-квитанций) на оплату жилищно-коммунальных услуг и услуг по управлению.
Проведение перерасчета платежей за жилищно-коммунальные услуги:
при изменении тарифов на жилищно-коммунальные услуги;
при временном отсутствии потребителя по месту жительства (при отсутствии в жилом помещении индивидуальных приборов учета по соответствующим видам коммунальных услуг);
при отклонении показателей качества ЖКУ от нормативного уровня и (или) при предоставлении коммунальных услуг с перерывами, превышающими установленную продолжительность;
при введении дополнительных льгот или их отмене.
Проведение перерасчета платежей за услуги по управлению при отклонении показателей критериев эффективности работы управляющей компании.
Рассмотрение жалоб и заявлений граждан по вопросам, связанным с начислением платы за жилищно-коммунальные услуги.
Организация расчетно-кассового обслуживания.
Анализ информации о поступлении денежных средств на лицевые счета плательщиков;
Осуществление поквартирного учета и анализа оплаты за поставляемые жилищные и коммунальные услуги.
Выявление потребителей, имеющих задолженность по платежам за ЖКУ и услуги по управлению.
Работа с должниками за поставленные услуги.
Начисление пени в установленном договором размере при нарушении потребителями сроков внесения платежей за ЖКУ и услуги по управлению.
Ведение базы данных о наличии/движении жильцов.
Открытие и ведение накопительных лицевых счетов.
Мониторинг состояния накопительных лицевых счетов.
Консолидация финансовых средств для расчетов с подрядчиками за выполненные работы и предоставленные услуги в соответствии с заключенными договорами.
Осуществление расчетов с подрядчиками за реализованную продукцию (услуги, работы) в соответствии с актами оценки качества выполненных работ и поставленных услуг.
Своевременное перечисление средств поставщикам и подрядчикам за предоставленные ЖКУ.
Разработка и внедрение наиболее целесообразных форм расчетов с поставщиками и потребителями ЖКУ, способствующих своевременности платежей, уменьшению затрат, недопущению убытков и выполнению основных показателей финансового плана.
Предъявление претензий (совместно с юридическим отделом) поставщикам или заказчикам ЖКУ, кредитно-расчетным организациям банкам, в случае невыполнения ими условий заключенных договоров, контрактов.
Применение штрафных санкций к подрядчикам, осуществляющим работы по обслуживанию и ремонту жилищного фонда и поставке коммунальных услуг в соответствии с заключенными договорами.
Привлечение инвестиций для выполнения работ.
Мониторинг инвестиционных программ.
Рекомендуемый перечень должностей: коммерческий (финансовый) директор, заместитель директора по экономике, главный бухгалтер, бухгалтер, экономист
Договорно-правовая деятельность:
Разработка и оформление договоров с организациями, обслуживающими жилые дома, и поставщиками коммунальных услуг.
Подготовка проектов договоров аренды общего имущества.
Заключение договоров на оказание услуг по сбору платежей населения за жилищно-коммунальные услуги со специализированными организациями.
Юридическое оформление договоров, обеспечение законности, проверка соответствия действующему законодательству, приказам инструкциям, положениям и другим документам правового характера, имеющим отношение к обслуживанию и ремонту жилищного фонда.
Контроль за выполнением договорных обязательств, рассмотрение и составление протоколов разногласий к договорам, обеспечение правовыми средствами проверки качества работ и услуг, обеспечение соблюдения законодательства о труде.
Контроль за уровнем дебиторской и кредиторской задолженности управляющей компании, нарушений договорных обязательств.
Расторжение заключенных договоров в судебном порядке или по соглашению сторон.
Анализ практики заключения и исполнения договоров на поставку ЖКУ и представление руководителю управляющей компании предложения по устранению выявленных недостатков.
Экспертиза договоров поставки ЖКУ.
Страхование риска гибели жилого помещения.
Рассмотрение предложений, жалоб, заявлений потребителей жилищно- коммунальных услуг по вопросам, связанным с жилищно-коммунальным обслуживанием.
Подготовка ответов на поступившие жалобы и заявления граждан.
Представление интересов управляющей компании на судебных заседаниях по делам о жилищно-коммунальном обслуживании и его оплате.
Подготовка материалов для судебного взыскания задолженности.
Участие в разъяснительной работе по содержанию общего имущества жилых домов.
Контроль соблюдения установленного в управляющей компании порядка предъявления и рассмотрения претензий к деятельности компании.
Ведение претензионной и исковой работы, представление в установленном порядке интересов управляющей компании в судах, органах государственного управления при рассмотрении правовых вопросов.
Методическое руководство исковой работой, если она ведется другими структурными подразделениями компании.
Анализ состояния претензионной и исковой работы, разработка и принятие мер по устранению недостатков в деятельности управляющей компании, выявленных при защите прав и представлении интересов компании.
Выявление нарушений действующего законодательства в деятельности компании, принятие необходимых мер по их предупреждению и устранению.
Оказание консультационной помощи структурным подразделениям управляющей компании, а также жильцам, по вопросам применения действующего законодательства в части, касающейся деятельности управляющей компании.
Экспертиза проектов внутренних нормативно-правовых актов управляющей компании на предмет соответствия их действующему законодательству Российской федерации. По согласованию с руководством привлекает к участию в этой работе должностных лиц и специалистов других подразделений управляющей компании.
Подготовка предложений руководству управляющей компании об изменении действующих или отмене фактически утративших силу внутренних нормативно- правовых актов компании.
Ведение систематизированного учета поступающих в управляющую компанию и издаваемых ею нормативных актов.
Участие в организации и проведении информационной работы, информировании сотрудников компании о действующем законодательстве, разъяснение практики его применения.
Проведение правового анализа результатов хозяйственной деятельности управляющей компании совместно с финансово-экономической, инженерно- технической службами и другими подразделениями компании.
Изучение условий и причин возникновения непроизводительных расходов.
Подготавливает материалы по недостачам и хищениям денежных средств и товарно-материальных ценностей для направления их в судебные и следственные органы.
Подготовка (при необходимости) правового заключения по документам на списание материальных ценностей.
Рекомендуемый перечень должностей: ведущий юрисконсульт, юрисконсульт.
Рекомендуемая организационная структура управления УК представлена на рисунке 3.1.
|
Рис. 3.1. Организационная структура управляющей компании, обслуживающей 700-900 тыс. кв. м. жилья, 400-450 объектов недвижимости.
|
Примерные формы положений о структурных подразделениях приведены в Приложении.
В случае выполнения обслуживающих функций (поддержание надлежащего состояния общего имущества в многоквартирном доме, обеспечение постоянной работоспособности оборудования и удовлетворение потребностей жильцов дома по техническому обслуживанию или изменению внутриквартирных коммуникаций) самой управляющей компанией, она должна располагать собственными дополнительными трудовыми ресурсами.
Выполнение данных функций работниками может осуществляться по двум вариантам - по гражданско-правовым договорам, когда работники (исполнители работ) не входят в штат управляющей компании или по трудовому договору, когда работники входят в штат управляющей компании. Выбор зависит от количества работ и состояния жилфонда.
Первый вариант
Предположим, что в управлении компании находится 10 домов, возраст которых до 10 лет. На этом этапе существования домов и при таком размере площади обслуживаемого жилищного фонда их техническое состояние не требует серьезной поддержки, т.к. они новые. Следовательно, перечень обязательных работ по обслуживанию жилищного фонда будет небольшим, а сами мероприятия разделяются существенным временным промежутком. Но может возникнуть необходимость оказания жильцам дополнительных платных услуг, не входящих в плату за содержание и ремонт (ремонт квартир, перепланировка помещений, замена водопровода, радиаторов отопления, электропроводки, установка различной бытовой техники: стиральных, посудомоечных машин, водонагревателей, кондиционеров и т.д.). Таким образом, доля дополнительных услуг в общем объеме работ по обслуживанию жилищного фонда может оказаться больше, чем доля обязательных. Такое соотношение будет являться временным и зависеть от срока эксплуатации дома, а так же от степени износа конструкций и оборудования.
Эти дополнительные услуги житель оплачивает управляющей компании. Управляющая компания, в свою очередь, выплачивает определенную долю непосредственному исполнителю - сантехнику, электрику, другому профессиональному рабочему. Размер доли должен заранее оговариваться компанией и работником. Контроль качества оказания услуги осуществляет специалист управляющей компании, например, инженер производственно-технического отдела.
Управляющей компании невыгодно платить рабочему фиксированную заработную плату, т.к. его услуги по обслуживанию и ремонту жилищного фонда требуются редко. В этой ситуации рекомендуется заключать гражданско-правовой договор на оказание услуг. Данный договор имеет три основных преимущества:
Управляющая компания освобождается от обязательных социальных выплат (ЕСН).
Управляющая компания оплачивает только фактически выполненный объем работ в соответствии с планом-графиком мероприятий по техническому обслуживанию, текущему и капитальному ремонту и не платит только за присутствие работника на рабочем месте.
Договор может быть заключен на любой срок, и в случае недовольства управляющей компанией выполнением работником своих обязанностей, расторгнуть его проще, чем обычный трудовой договор, возместив исполнителю фактически понесенные им расходы (ст. 782 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В приложении приведены примерные формы договоров на оказание услуг по санитарному обеспечению, электротехническим работам, работам по сантехническому обслуживанию, заключаемые управляющей компанией соответственно с сантехниками, электриками и уборщицами.
Второй вариант
Рассмотрим ситуацию, когда в составе домов, находящихся в управлении управляющей компании, имеется 30 домов с возрастом примерно 25 лет. Ежедневно поступают жалобы от жильцов на прохудившиеся трубы, плохую работу старой проводки и т.п. Площадь обслуживаемого жилищного фонда большая, а его состояние требует постоянной поддержки и вложений.
Перечень обязательных мероприятий по содержанию жилищного фонда очень широкий. Данные мероприятия проводятся часто. Поэтому оплачивать труд работников пропорционально объему выполняемых работ управляющей компании будет очень невыгодно, т.к. объем большой. Оплата комплекса проводимых работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда по гражданско-правовому договору может оказаться выше затрат на заработную плату обслуживающего и технического персонала, состоящего в штате управляющей компании и получающего фиксированные оклады. Дешевле ввести в штат управляющей компании несколько должностных единиц (работников) и заключить с ними обычные трудовые договоры.
Согласно второму варианту эти рабочие войдут в штат инженерной службы на основании заключенных с ними трудовых договоров. Руководство их деятельностью рекомендуется осуществлять инженером или другим должностным лицом, занятым контролем над санитарным и техническим состоянием общего имущества дома.
Аспекты трудовых отношений
Трудовой договор (трудовой контракт, трудовое соглашение) - это соглашение между работодателем и работником о характере трудовых отношений. Трудовой договор юридически оформляет взаимные права и обязанности участников трудового процесса. Грамотно составленный трудовой договор защитит интересы работодателя, не ущемляя при этом прав работника.
Согласно ст.56 ТК РФ, трудовой договор - соглашение между работодателем и работником, в соответствии с которым работодатель обязуется предоставить работнику работу по обусловленной трудовой функции, обеспечить условия труда, предусмотренные трудовым законодательством и другими нормативными актами, своевременно и в полном размере выплачивать работнику заработную плату, а работник обязуется лично выполнять определенную этим соглашением трудовую функцию, соблюдать правила внутреннего трудового распорядка, действующие у данного работодателя.
Существенными условиями трудового договора являются (ст.57 ТК РФ):
место работы - наименование и местонахождение организации, куда принимается работник. Если структурные подразделения организации расположены в различных местностях и административных районах, то место работы при заключения трудового договора уточняется применительно к этим структурным подразделениям. Поскольку место работы является необходимым договорным условием, его изменение возможно только по взаимному согласию сторон;
трудовая функция - род работы в соответствии с квалификацией по определенной профессии (должности), которую должен выполнять работник. Род работы остается неизменным на все время действия трудового договора. Работодатель не вправе требовать от работника выполнения работы, не обусловленной трудовым договором;
дата начала работы (и дата ее окончания, если заключается срочный трудовой договор). Время начала работы является необходимым условием трудового договора и имеет существенное значение, поскольку с этого момента на работника распространяется законодательство об оплате труда. Обычно начало работы следует непосредственно за заключением трудового договора. Однако стороны могут договориться и о некоторой отсрочке этого момента;
условия оплаты труда (в том числе размер тарифной ставки или должностного оклада работника, доплаты, надбавки и поощрительные выплаты). При заключении трудового договора условие об оплате труда также должно рассматриваться в качестве существенного, и если стороны по нему не пришли к соглашению, трудовой договор не может считаться заключенным. В соответствии со ст.129 TK РФ при оплате труда рабочих могут применяться тарифные ставки, оклады, а также бестарифная система, если организация сочтет такую систему наиболее целесообразной.
Кроме того, в трудовом договоре обязательно нужно отметить, если он заключен на время выполнения сезонных работ, если он является срочным трудовым договором или трудовым договором по совместительству.
Трудовой договор может содержать и дополнительные условия, например (ст.57 ТК РФ):
об установлении испытательного срока;
о неразглашении охраняемой законом тайны;
о совмещении профессий (должностей);
о видах и об условиях дополнительного страхования работника;
об улучшении социально-бытовых условий работника и членов его семьи;
об обязанности работника отработать после обучения не менее установленного трудовым договором срока, если обучение проводилось за счет средств работодателя;
о продолжительности дополнительного отпуска, а также иные условия, не ухудшающие положение работника по сравнению с ТК РФ, законами и иными нормативными правовыми актам (ст.57 ТК РФ).
Приложение к договору - это правовой документ, являющийся неотъемлемой частью договора и содержащий дополнительные данные о сделке. В трудовых договорах используются следующие приложения:
Должностная инструкция;
График работы;
Соглашение о неразглашении конфиденциальной информации;
Перечень расценок работ.
Основными отличиями трудового договора от гражданско-правовых договоров являются личное выполнение работником своих трудовых функций и подчинение работника внутреннему трудовому распорядку организации.
Согласно ст. 40 ТК РФ коллективный договор - правовой акт, регулирующий социально-трудовые отношения в организации или у индивидуального предпринимателя и заключаемый работниками и работодателем в лице их представителей.
Отношения между наемным работником и собственником предприятия регламентируются трудовыми договорами с сотрудниками и Трудовым кодексом. Трудовой договор устанавливает отношения между отдельным работником и работодателем, тогда как коллективный договор включает в себя правила, которые касаются всего коллектива, трудовой договор устанавливает минимальные требования, которые работодатели могут уточнять в коллективном договоре.
Государство поощряет компании, заключившие коллективные договоры. В соответствии со ст. 255 Налогового кодекса РФ, расходы на премии и любые социальные выплаты, прописанные в коллективном договоре, а не во внутренних документах, относятся на себестоимость как необходимые расходы и работодатель не платит с них налоги.
|
