ОБОЗНАЧЕНИЯ И СОКРАЩЕНИЯ
ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации
ГК РК – Гражданский кодекс Республики Казахстан
ГК РБ – Гражданский кодекс Республики Беларусь
ЗК РФ – Земельный кодекс Российской Федерации
ЗК РК – Земельный кодекс Республики Казахстан
КоЗ РБ – Кодекс Республики Беларусь о земле
ЕЭП – Единое экономическое пространство
ЕЭС – Евразийский экономический союз
ЕврАзЭс – Евразийское экономическое сообщество
ЕЭК – Евразийская экономическая комиссия
СНГ – Содружество независимых государств
ВВЕДЕНИЕ
В условиях интеграционных процессов на территории Единого экономического пространства (далее – ЕЭП) одной из задач выступает унификация национального законодательства, в том числе связанного с правами физических лиц и хозяйствующих субъектов на земельные участки в Республиках Беларусь, Казахстан и Российской Федерации. Законодательства сравниваемых правопорядков не содержат легального определения понятия «земельно-правовой статус».
Земельно-правовой статус, в том числе физического лица и хозяйствующего субъекта на территории ЕЭП – собирательное понятие. С учетом доктринальных толкований правового статуса в национальном законодательстве целесообразно реализовывать модель, включающую следующие составные элементы: система нормативно - правовых актов, определяющих земельно-правовой статус; объекты земельных отношений; субъекты земельных отношений; виды прав на земельные участки; ограничения (обременения) прав на земельные участки; права и обязанности правообладателей земельных участков; прекращение прав на земельные участки; гарантии защиты прав на земельные участки; ответственность за нарушение земельного законодательства.
Система нормативно - правовых актов, определяющих земельно-правовой статус физических лиц и хозяйствующих субъектов. В национальном законодательстве на основе Конституции определяется система законодательства, закрепляющего земельно-правовой статус указанных субъектов. Основу этой системы составляют межгосударственные и межправительственные соглашения, положения гражданских и земельных кодексов и других законов. Необходимо учитывать особенности формирования нормативно - правовой базы по данному вопросу в Российской Федерации с учетом того, что в соответствии с Конституцией РФ гражданское законодательство находится в исключительном ведении Российской Федерации, а земельное - в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. В связи с этим нормы земельного права могут устанавливаться законами и подзаконными актами на федеральном уровне, а также нормативно - правовыми актами субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в пределах предоставленных полномочий. На уровне кодифицированных законов осуществляется разграничение отношений, регулируемых нормами земельного и гражданского законодательства. В связи с интеграционными процессами, актуальным является проведение сравнительных исследований, связанных с определением земельно-правового статуса физических лиц и хозяйствующих субъектов (в том числе иностранных) на территории ЕЭП.
Кроме того, актуальными являются вопросы оборота земельных участков на территории ЕЭП. Купля-продажа, аренда и ипотека - одни из важнейших институтов гражданского права. Известная нам история правового регулирования этих договоров насчитывает почти четыре тысячи лет. В процессе многовекового развития правовых систем происходил своеобразный естественный отбор норм о купле-продаже и аренде. Случайные, неудачные положения со временем отсеиваются, уступая место более обоснованным и качественным, повышая уровень юридической техники. В настоящее время актуальность исследуемой темы на территории ЕЭП объясняется, прежде всего, рядом факторов всех стран-участниц Единого экономического пространства (далее ЕЭП):
- во-первых, договоры купли-продажи, аренды и ипотеки будущей недвижимой вещи затрагивают права и интересы инвесторов в области строительства, строительных компаний (застройщиков), владельцев земельных участков, консультантов по сделкам с недвижимостью, юристов и адвокатов, а также каждого, кто в той или иной степени имеет отношение к операциям с недвижимостью;
- во-вторых, несмотря на то, что сделки с недвижимостью достаточно исследованы в юридической литературе, в реальных гражданско-правовых отношениях теоретические основы, раскрываемые исследователями, нередко имеют расхождения с юридической практикой. Купля-продажа, аренда и ипотека недвижимости имеет свою специфику, которая раскрывается по большей степени не в теории и (или) законодательстве, а на примерах материалов практики, которых на наш взгляд, недостаточно. Кроме того, в виду постоянного обновления нормативной базы, даже самые современные юридические исследования, не могут охватить все вопросы данных институтов. Все это определяет теоретическую и практическую значимость исследуемой проблемы;
- в-третьих, дискуссионным является вопрос о правовой природе будущих объектов недвижимости – признаются ли они объектами недвижимого имущества или имеют особую правовую природу. Целый ряд вопросов касается заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости, в частности какую ответственность несет продавец по договору купли – продажи имущества, создаваемого в будущем, который на момент исполнения договора не обладает правом собственности на передаваемый объект и имеет ли право покупатель применить принудительные меры для исполнения такого договора путем истребования имущества от продавца;
- в-четвертых несмотря на наличие комплекса нормативно-правовых актов, регулирующих вопросы участия будущих объектов недвижимости в гражданском обороте, данный институт находится в процессе своего формирования, его правовой режим до конца не определен законодателями стран ЕЭП и доктриной.
Постоянное внимание законодателя к проблемам правового режима будущих объектов недвижимости подтверждает актуальность рассмотрения данного вопроса, а формирующаяся на базе нового законодательства правоприменительная практика представляет большой исследовательский интерес, как в теоретических, так и в практических аспектах.
Обозначенные проблемы делают необходимым проведение сравнительного комплексного исследования определения аспектов правового режима будущих объектов недвижимости, в том числе земельных участков, а также определение земельно-правового статуса физических лиц и хозяйствующих субъектов в силу установления все более тесных связей между Республикой Беларусь, Республикой Казахстан и Российской Федерацией, 09.12.2010 года соглашение «О торговле услугами и инвестициях в государствах – участниках Единого экономического пространства», ратифицированное в Российской Федерации Федеральным законом от 11.07.2011 №181-ФЗ.
|
