I ЭТАП НАУЧНЫЙ АНАЛИЗ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА СТРАН-УЧАСТНИЦ ЕДИНОГО ЭКОНОМИЧЕСКОГО ПРОСТРАНСТВА, ОПРЕДЕЛЯЮЩЕГО ЗЕМЕЛЬНО-ПРАВОВОЙ СТАТУС ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ И ХОЗЯЙСТВУЮЩИХ СУБЪЕКТОВ
1. 1. Аналитический обзор законодательства стран-участниц Единого экономического пространства, определяющего земельно-правовой статус физических лиц и хозяйствующих субъектов
Вполне обоснованно можно говорить о многообразии функций земли на территории ЕЭП. Земля как компонент природной среды и природный ресурс составляет важнейшее богатство общества и государства. Это основное средство производства в сельском хозяйстве и базис для развития всех других отраслей экономики. Земельные отношения в значительной степени определяют экономические отношения в Российской Федерации, Республиках Беларусь и Казахстан. Кроме того, земельные участки являются недвижимым имуществом, объектом права собственности и иных прав на земельные участки.
Современное состояние законодательства государств – участников ЕЭП обусловлено, прежде всего, результатами проведенных в этих странах земельных реформ и реформ гражданского и земельного законодательства. Процесс реформирования земельных отношений развивался постепенно. Вначале 90-х годов прошлого века была отменена монополия государственной собственности на землю. Затем было введено право частной собственности на землю для граждан, а потом и для юридических лиц.
Правовую базу ЕЭП на сегодняшний день составляют 17 международных договоров, затрагивающих различные сферы жизни интеграционного объединения, 5 договоров из которых заключены на межгосударственном, а 12 - на межправительственном уровнях. В соответствии с решением Высшего Евразийского экономического совета (ВЕЭС) от 19 декабря 2011 г. N 9 большая их часть вступила в силу 1 января 2012 г. Но для того , чтобы эти базовые соглашения были реализованы в установленные сроки, Евразийской экономической комиссией (ЕЭК) должны быть разработаны и приняты ряд нормативных правовых актов, а правительствами государств, участвующих в формировании ЕЭП, должны быть выполнены определенные обязательные мероприятия в соответствии с установленными в них конкретными сроками.
Поскольку в настоящее время во всех государствах – участниках ЕЭП действуют земельные и гражданские кодексы, именно они как основные источники определения земельно-правового статуса стали предметом настоящего исследования. При проведении исследования учитывались предложения о модернизации ГК РФ, содержащиеся в Концепции развития гражданского законодательства РФ 2009 года, подготовленные в соответствии с указом Президента РФ и проекта федерального закона «О внесении изменений в части 1, 2, 3, 4 Гражданского Кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ», а также положения ФЗ от 30. 12. 2012 г. №302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1,2,3,4 части первой Гражданского Кодекса РФ».
Безусловно, в состав законодательства каждого из государств – участников ЕЭП входят и иные нормативные правовые акты, однако для целей гармонизации правового регулирования в части определения земельно-правового статуса физических лиц и хозяйствующих субъектов на территории ЕЭП представляется более целесообразным проводить анализ именно положений кодексов, которые имеют большую юридическую силу по отношению к иным актам земельного и гражданского законодательства, принимаемым на основании и в соответствии с этими кодексами.
Актуальность проведения настоящего исследования состоит в выявлении сходства и различий земельного и гражданского законодательства, его отдельных институтов в государствах-участниках ЕЭП и возможности унификации и совершенствования норм, регулирующих отношения, связанные с возникновением, переходом и прекращением прав на земельные участки, использованием и охраной земель. Это позволит установить единообразный порядок определения земельного правого статуса физических лиц и хозяйствующих субъектов и будет способствовать экономической интеграции государств-участников ЕЭП.
В Российской Федерации в настоящее время действуют Земельный кодекс, принятый 25 октября 2001 года ( с изм.), и Гражданский кодекс РФ (части первая, вторая, третья и четвертая), принятый в период 1994 – 2007г.(с изм.), в Республике Беларусь - Кодекс о земле от 23 июля 2008г. (с изм.) и Гражданский кодекс, принятый 28 октября 1998г. (с изм.), в Республике Казахстан - Земельный кодекс от 20 июня 2003г. (с изм.) и Гражданский кодекс (части общая и особенная), принятый в период с 27.12.1994г. по 01.07.1999г. (с изм.).
По своей структуре и содержанию кодексы государств – участников ЕЭП во многом схожи. В них закреплены основные положения, определяющие земельно-правовой статус физических лиц и хозяйствующих субъектов, касающиеся прав на земельные участки, порядка их предоставления, прекращения и перехода прав на земельные участки, платы за предоставление и использование земельных участков, охраны земель, государственного контроля за использованием и охраной земель.
Нормы, определяющие земельно-правовой статус, содержатся также в Конституциях и иных актах законодательства государств - участников ЕЭП, а также в международных договорах.
Определения различий земельно-правового статуса и соответственно направлений унификации правового регулирования в этой области возможны после внесения изменений, предусмотренных Концепцией и проектом ФЗ № 47538-6 «О внесении изменений в части 1, 2, 3, 4 Гражданского Кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ». Кроме того, необходимо учитывать практику приведения национального законодательства сравниваемых правопорядков в соответствие с Соглашением от 9.12.2012 года «О торговле услугами и инвестициях в государствах-участниках Единого экономического пространства». Как свидетельствует практика и ФЗ № 302-ФЗ от 30.12.2012 года «О внесении изменений в главы 1,2,3,4 части первой Гражданского Кодекса РФ» не все предложения доктрины и идеи проекта ФЗ №47538-6 поддерживаются депутатами Государственной Думы, которая в Постановлении от 18. 11. 2012 года предусмотрела, что законопроект о внесении изменений в ГК РФ будет рассматриваться по частям.
1.1.1. Объекты земельных отношений.
Законодательство сравниваемых правопорядков рассматривает земельный участок как недвижимое имущество и объект гражданских прав. Земельные участки, а также права на них являются объектами земельных отношений и гражданских прав. В земельных кодексах Российской Федерации и Республики Беларусь имеются специальные статьи, посвященные объектам земельных отношений (ст.6 ЗК РФ и ст. 3 КоЗ РБ), а в Земельном кодексе Республики Казахстан (далее - ЗК РК) подобная статья отсутствует, но в различных статьях Кодекса рассматриваются отдельные объекты земельных отношений.
В анализируемых правопорядках объектами земельных отношений признаются: 1) земля как природный объект и природный ресурс; 2) земельные участки; 3) части земельных участков (только в Российской Федерации, а также в Республике Казахстан, в случае залога земельного участка, проданного в рассрочку (п.5 ст.49 ЗК РК); 4) права на земельные участки; 5) права на земельные доли (п.п. 14 и 28 ст.12, п. 7 ст.103 ЗК РК; п.6 ст. 27 ЗК РФ и ст.12 ФЗ « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ); 6) ограничения (обременения прав) на земельные участки, в том числе сервитуты (только в Республике Беларусь – ст.3, 55 КоЗ РБ).
Гражданское и земельное законодательство сравниваемых правопорядков рассматривают земельные участки в качестве объектов гражданских прав, которые могут быть предметом различных гражданско- правовых сделок, а также переходить в порядке универсального правопреемства с ограничениями, установленными кодексами.
Законодательства сравниваемых правопорядков дают различные легальные определения земельного участка. Согласно ст. 1 КоЗ РБ земельный участок – это часть земной поверхности, имеющая границу и рассматриваемая в неразрывной связи с расположенными на ней капитальными строениями (зданиями, сооружениями). В соответствии со ст.11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки. Согласно п.21 ст.12 ЗК РК земельный участок - выделенная в замкнутых границах часть земли, закрепляемая в установленном настоящим Кодексом порядке за субъектами земельных отношений.
Во всех без исключения государствах - участниках ЕЭП осуществляется деление земель на категории в соответствии с их основным целевым назначением (ст. 6 КоЗ РБ, п. 1 ст. 7 ЗК РФ, п. 1 ст. 1 ЗК РК). Так, в соответствии с земельным законодательством выделяется 7 категорий земель: 1) земли сельскохозяйственного назначения (в Республиках Беларусь и Казахстан и Российской Федерации землями сельскохозяйственного назначения признаются земли ( в РФ - за чертой поселений, населенных пунктов), предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей; 2) земли населенных пунктов (в Республике Беларусь к данной категории относятся также земли садоводческих товариществ и дачных кооперативов); 3) земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения (Республика Беларусь, Республика Казахстан). В Российской Федерации данная категория расписывается более подробно и включает земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения (п.1ст.7 ЗК РФ); 4) земли особо охраняемых территорий и объектов (Российская Федерация); в Республиках Казахстан и Беларусь – земли особо охраняемых природных территорий, земли, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.
В Российской Федерации и Республике Казахстан правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием земель (территорий)- п.2 ст. 7 ЗК РФ, п. 2 ст.1 ЗК РК. Так, на территории Республики Казахстан по природным условиям выделяются следующие зоны: лесостепная; степная; сухостепная; полупустынная; пустынная; предгорно-пустынно-степная; субтропическая пустынная; субтропическо-предгорно-пустынная; среднеазиатская горная; южно-сибирская горная (п. 3 ст. 1 ЗК РК).
В Российской Федерации общие принципы и порядок проведения зонирования территорий устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (п. 2 ст. 7 ЗК РФ). В местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей в случаях, предусмотренных федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, может быть установлен особый правовой режим использования земель указанных категорий (п. 3 ст. 7 ЗК РФ и приложение Ш к Соглашению «О торговле услугами и инвестициях в государствах-участниках Единого экономического пространства» от 09.12.2010г.).
Независимо от деления на категории земель все земли подразделяются на виды. Вид земель — часть земельного фонда, земли, выделяемые по природно-историческим признакам, состоянию и характеру использования. Состав земель отдельных категорий определяется земельными кодексами, причем по некоторым категориям различно.
Законодательство сравниваемых правопорядков устанавливает ограничения оборотоспособности земельных участков в зависимости от категории (вида) земельного участка и участников земельных отношений и сделок, что согласуется с положениями Соглашения «О торговле услугами и инвестициях в государствах-участниках Единого экономического пространства» от 09.12.2010г. (далее- Соглашение от 09.12.2010г.), заключенного между Республикой Беларусь, Республикой Казахстан и Российской Федерацией. Перевод земельных участков из одних категорий и видов в другие производится в соответствии с земельным законодательством в случаях изменения основного целевого назначения этих земель.
1.1.2. Субъекты земельных отношений.
Отдельные статьи, посвященные субъектам (участникам) земельных отношений, имеются только в ЗК РФ и КоЗ РБ. В Земельном кодексе Республики Казахстан участники земельных отношений упоминаются в различных статьях Кодекса (п.16, 43,45 ст.12, п.2 ст.20, ст. 24, ст.36-37). При этом, круг участников земельных отношений в сравниваемых правопорядках определяется различно. Так, в Российской Федерации в соответствии с п. 1 ст 5 ЗК РФ участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Исходя из смысла п. 2 названной статьи, к участникам земельных отношений относятся также иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица. При этом иностранные государства, международные объединения и организации в перечень таких участников не включены, хотя фактически, например, между Российской Федерацией и иностранными государствами заключаются договоры, в соответствии с которыми Россией земельные участки передаются в аренду либо отчуждаются в собственность. Например, в соответствии с Соглашением между Правительством Республики Беларусь и Правительством Российской Федерации от 28 мая 2009г. (с изм. от 31.05.2012г.) осуществлена взаимная передача в собственность и аренду конкретных земельных участков на территории Российской Федерации и территории Республики Беларусь.
В соответствии со ст.4 КоЗ РБ субъектами земельных отношений являются Президент Республики Беларусь, Совет Министров Республики Беларусь, государственные органы, осуществляющие государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, граждане Республики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства (далее - граждане, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом), индивидуальные предприниматели, юридические лица Республики Беларусь, иностранные юридические лица и их представительства, иностранные государства, дипломатические представительства и консульские учреждения иностранных государств, международные организации и их представительства.
На основе анализа положений статьи 12 ЗК РК, содержащей основные понятия, используемые в кодексе, можно сделать вывод, что субъектами земельных отношений в Республике Казахстан являются:
Республика Казахстан; национальные землепользователи (граждане Республики Казахстан; юридические лица, созданные в соответствии с законодательством Республики Казахстан, в том числе предприятия с иностранным участием), иностранные землепользователи (граждане иностранных государств; лица без гражданства; юридические лица, созданные в соответствии с законодательством иностранных государств (иностранные юридические лица); иностранные государства; международные объединения и организации)- пункты 16, 43 и 45 ст. 12 ЗК РК.
Таким образом, земельные кодексы государств –участников ЕЭП содержат некоторые различия по субъектному составу земельных отношений. Так, практически во всех государствах –участниках ЕЭП субъектами земельных отношений признаются: собственно государство, физические лица, в том числе иностранные и лица без гражданства ( в Республике Казахстан среди данной группы выделены оралманы), юридические лица, в том числе и иностранные. При этом земельные кодексы не уточняют круг юридических лиц, относимых к иностранным, но в Соглашении от 09.12.2010г. Стороны оговорили ограничения для юридических лиц с иностранным участием относительно прав на земельные участки и возможность создания в определенных секторах экономики юридических лиц с иностранным участием (Приложения Ш и 1У). В Республике Беларусь и Республике Казахстан субъектами земельных отношений признаются также иностранные государства и международные организации (объединения), в Российской Федерации – ее субъекты, что обусловлено федеративным устройством государства. Земельные кодексы не упоминают бипатридов в качестве участников земельных отношений, но Кодексы Республик Беларусь и Казахстан, в отличие от Земельного кодекса РФ, утрату гражданства рассматривают в качестве основания прекращения земельных отношений. Земельный кодекс Республики Казахстан (ч.5 ст. 37 и ст.46) и Приложение 1У к Соглашению от 09.12.2010г. в качестве субъектов земельных отношений упоминают оралманов, к которым относят иностранцев или лиц без гражданства казахской национальности, постоянно проживавших на момент приобретения суверенитета Республикой Казахстан за ее пределами и прибывшие в Казахстан в целях постоянного проживания.
Законодательства сравниваемых правопорядков распространяют на иностранных землепользователей национальный режим, вместе с тем во всех государствах – участниках ЕЭП для иностранных физических, юридических лиц, государств, международных организаций установлены особенности их правового статуса в земельных отношениях, определенные ограничения их прав по сравнению с национальными субъектами. Сравнительный анализ свидетельствует, что виды и уровень ограничений различны. Кроме того, наблюдаются различия между ограничениями, предусмотренными национальным законодательством и обязательствами, принятыми Российской Федерацией, Республиками Казахстан и Беларусь при заключении указанного Соглашения от 09.12.2010г. Первоочередная задача на данном этапе для всех государств - участников ЕЭП состоит в приведении национального законодательства в соответствие с Соглашением от 09.12.2010г. Но для того, чтобы это базовое Соглашение было реализовано в установленные сроки, Евразийской экономической комиссией (ЕЭК) должны быть разработаны и приняты соответствующие нормативные правовые акты, а правительствами государств, участвующих в формировании ЕЭП, должны быть выполнены обязательные мероприятия в соответствии с установленными в них конкретными сроками.
Анализ положений гражданских и земельных кодексов государств-участников ЕЭП позволяет отнести к хозяйствующим субъектам:1) акционерные общества (во всех государствах), общества с ограниченной ответственностью и общества с дополнительной ответственностью (Российская Федерация и Республика Беларусь); 2) полные товарищества и коммандитные товарищества (во всех государствах), товарищества с ограниченной ответственностью и товарищества с дополнительной ответственностью (Республика Казахстан); 3) производственные кооперативы (во всех государствах); 4) унитарные предприятия: в Российской Федерации государственные и муниципальные унитарные предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления имуществом; в Республике Беларусь – государственные (республиканские и коммунальные, основанные на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления имуществом) и частные унитарные предприятия; в Республике Казахстан – государственные предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения и государственные предприятия, основанные на праве оперативного управления; 5) хозяйственные партнерства (только в Российской Федерации); 6) крестьянские фермерские хозяйства (со статусом юридического лица только в Республике Беларусь, учредители - дееспособные граждане Республики, иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие на территории Республики); в Республике Казахстан субъектами КФХ могут быть граждане Республики и оралманы; в Российской Федерации – российские граждане, иностранцы и лица без гражданства; КФХ могут быть со статусом юридического лица и без статуса юридического лица, с учетом положений, установленных ФЗ 30.12.2012 года №302-ФЗ; 7) индивидуальные предприниматели (ст.4 КоЗ РБ; в Российской Федерации ст.5 ЗК РФ не называет индивидуальных предпринимателей в качестве участников земельных отношений, но по тексту Кодекса в различных статьях они упоминаются (ст.38.1); в Республике Казахстан индивидуальные предприниматели упоминаются в отдельных статьях и Законе «О крестьянском или фермерском хозяйстве» от 31.03.1998г. №214-1 в качестве субъектов прав на земельные участки). Необходимо учитывать, что на территории ЕЭП ведение единого государственного реестра юридических лиц осуществляют различные органы государственной исполнительной власти – в Российской Федерации – органы Федеральной налоговой службы, а в Республиках Беларусь и Казахстан – учреждения Министерства юстиции, которые в отличие от российской практики, проверяют соблюдение порядка создания юридического лица и соответствие его учредительных документов действующему законодательству. Концепция развития Гражданского законодательства РФ предлагает возложить на регистрирующий орган обязанность проверять соблюдение порядка создания юридического лица и соответствие его учредительных документов действующему законодательству. Как свидетельствует практика, в юридической литературе это предложение получило поддержку. К сожалению, проект Федерального Закона № 47538-6/2, обсуждаемый в Государственной Думе, по этому вопросу содержит некорректную формулировку – «Уполномоченный орган обязан проверять достоверность данных о юридическом лице, представляемых для внесения в реестр».
В Российской Федерации с принятием в 1994 году части первой ГК сложилась неоднозначная ситуация относительно правового статуса крестьянских (фермерских) хозяйств. В результате существуют КФХ со статусом юридического лица, созданные до 1994 года и КФХ без статуса юридического лица. КФХ – юридические лица должны были привести свой статус в соответствии с новыми положениями части первой ГК РФ, но на практике это не случилось. Федеральный закон от 30.12.2012 года № 302-ФЗ внес дополнение в параграф два главы четвёртой, предусмотрев государственной регистрации КФХ в качестве юридического лица (ст. 86.1) КФХ, которые созданы как юридические лица до принятия части первой ГК РФ в 1994 году, вправе сохранить статус юридического лица на период до 1 января 2021 года.
1.1.3. Права на землю (земельные участки). Ограничения (обременения) прав на земельные участки
Виды прав на землю (земельные участки).
Подход законодателей стран - участниц ЕЭП к регулированию видов прав физических лиц и хозяйствующих субъектов на земельный участок имеет ряд сходств. Так, в соответствии с земельным законодательством Республики Беларусь земля (земельные участки) могут принадлежать на следующих правах: собственности (государственной и частной); на праве собственности иностранных государств и международных организаций; пожизненного наследуемого владения; постоянного пользования (пользования без заранее установленного срока); временного пользования; аренды (субаренды) – ст.3 КоЗ РБ. Кроме того, физические и юридические лица могут иметь право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) – ст.19, 45 КоЗ РБ. В Российской Федерации земля (земельные участки) принадлежат на праве: собственности (государственной и частной); пожизненного наследуемого владения; постоянного (бессрочного) пользования; безвозмездного срочного пользования; ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут); аренды (субаренды) - главы Ш и 1У ЗК РФ.
В Проекте ФЗ № 47538-6 «О внесении изменений в части 1, 2, 3, 4 Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ» существенно перерабатываются положения Гражданского кодекса РФ о вещных правах. Их перечень значительно расширяется, одновременно исключаются некоторые ограниченные вещные права (например, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право хозяйственного ведения имуществом).
К вещным правам проектом ФЗ №47538-6 отнесены право собственности и ограниченные вещные права, список которых значительно расширился по сравнению с действующим Гражданским кодексом РФ. К ограниченным вещным правам в Проекте ГК РФ отнесены: право постоянного землевладения (гл. 20); право застройки (гл. 20.1); сервитут (гл. 20.2); право личного пользовладения (гл. 20.3); ипотека (гл. 20.4); право приобретения чужой недвижимой вещи (гл. 20.5); право вещной выдачи (гл. 20.6); право оперативного управления (гл. 20.7); право ограниченного владения земельным участком (ст. 297.1).
Большая часть из указанных ограниченных вещных прав вводится в российское гражданское право впервые. Некоторые их ближайшие аналоги, к примеру, право вещной выдачи, можно обнаружить лишь в дореволюционном законодательстве. Право приобретения чужой недвижимой вещи является абсолютной новеллой.
Среди многочисленных новелл, касающихся вещных прав, следует также выделить установление соседских прав, понимаемых как ограничение права собственности на земельный участок в пользу соседей (ст. ст. 293 и 294 ГК РФ в редакции Проекта). В Проекте ГК РФ указывается, что собственник земельного участка должен осуществлять свои правомочия с учетом интересов собственников (владельцев) соседних земельных участков. В настоящее время в Земельном кодексе РФ есть упоминание о том, что на использование земельного участка существенное воздействие может оказывать использование соседних земельных участков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).
Соседями могут признаваться не только собственники (владельцы) прилегающих земельных участков, но и лица, чьи земельные участки испытывают влияние от использования земельного участка. Однако соседские права не защищаются абсолютно. Владельцы и собственники соседних земельных участков не могут требовать устранения препятствий в использовании своих земельных участков, если воздействие со стороны другого земельного участника не превышает установленных нормативов, разумных пределов исходя из природы и местоположения земельных участков или из обычая.
В ст. 294 ГК РФ в редакции Проекта описывается содержание соседских прав и обязанностей. В частности, собственник земельного участка имеет право, если соглашением с соседом не предусмотрено иное, собирать плоды, упавшие на земельный участок с дерева или куста, расположенного на соседнем участке, а также требовать от собственника соседнего участка участвовать в строительстве или в разумных расходах на строительство общей стены (забора, изгороди) между их участками и т.п. Пояснительная записка рассматривает эти нормы как принципиально важные.
Отдельная глава Проекта ГК РФ касается права собственности на здания и сооружения. Устанавливается, что это право возникает с момента государственной регистрации таких объектов недвижимости в ЕГРП, если иное не установлено законом. Отметим, что по общему правилу собственниками зданий и сооружений становятся собственники земельных участков, на которых эти объекты недвижимости возводятся. Данная норма закрепит в Гражданском кодексе РФ принцип "единой судьбы" земельного участка и иных объектов недвижимости, возводимых на нем, который в настоящее время содержится в пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ
Следствием соблюдения этого принципа является законодательный запрет на отчуждение объекта недвижимости отдельно от земельного участка, на котором он возведен, если собственником этих объектов является одно и то же лицо. Это правило также находит свое отражение в Проекте ГК РФ (п. 3 ст. 297 ГК РФ в редакции Проекта). Если иное не установлено в законе, сделки, направленные на нарушение этой нормы, будут признаваться недействительными.
Право застройки в случае включения в ГК указанного ограниченного права заменят распространённую на практике аренду земельного участка в целях строительства. Предложенная модель права застройки не совершенна с учетом следующих обстоятельств: 1) предусматривается в отношении одного земельного участка несколько прав застройки; 2) введение института временного собственника на здания и сооружения, возведенные на основании права застройки; 3) не определен срок действия права застройки в случае отчуждении этого права первоначальным правообладателям; 4) возможность одностороннего отказа от исполнения договора об установлении права застройки со стороны собственника земельного участка.
Проект ФЗ № 47538-6 существенно реформирует институт права ограниченного пользования объектом недвижимости – сервитут. В случае принятия Проекта ГК РФ и сохранения положений Земельного кодекса РФ о сервитутах может возникнуть коллизия упомянутых норм. Проект ГК РФ не предусматривает основания для установления и прекращения сервитута по давности, однако обстоятельство длительного неиспользования может служить одним из доказательств того, что необходимость в существовании сервитута отпадает. И наоборот, длительное использование чужой недвижимой вещи может быть основанием для установления сервитута как в судебном порядке, так и через достижение соглашения с собственником служащего участка.
Сравнения ограниченных вещных прав в ГК РФ с положениями гражданских и земельных кодексов стран – участниц ЕЭП могут быть завершены после внесения изменений в Гражданский Кодекс Российской Федерации. Полагаем, если предложения законопроекта будут восприняты, различия в правовом регулировании будут существенными.
В Республике Казахстан земля (земельные участки) могут находиться на праве: собственности (государственной и частной); праве землепользования земельным участком, находящимся в государственной собственности, бессрочном (постоянном землепользовании) или в течение определенного срока (временное землепользование) на возмездной или безвозмездной основе; праве аренды (субаренды); на праве ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) – ст.12 ЗК РК.
Собственность на землю (земельные участки).
Вопросы собственности на землю (земельные участки) в государствах – участниках ЕЭП регулируются по-разному. В целом Конституции и земельные кодексы всех государств – участников ЕЭП допускают нахождение земли как в государственной, так и в частной собственности.
В Республике Беларусь собственность на землю выступает в двух формах – государственной и частной. Земли сельскохозяйственного назначения находятся в собственности государства (ст. 13 Конституции Республики Беларусь, ст.13 КоЗ РБ). Вместе с тем, в Соглашении от 09.12.2010г. Республика Беларусь в национальных перечнях предусмотрела иные положения, касающиеся ограничений права собственности и иных прав на земельные участки. В Перечне Ш (поз.1) предусматривается, что иностранная собственность на сельскохозяйственные земли и земли приграничных территорий запрещается и может быть ограничена для других типов земель. Аренда земельных участков разрешена на период до 49 лет. Перечень 1У (поз.5) предусматривает, что белорусские юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных лиц (совокупная доля) составляет более чем 50 процентов, могут владеть земельными участками сельскохозяйственного назначения исключительно на праве аренды. Срок такой аренды не может превышать 49 лет. Анализ приведенных положений позволяет сделать ряд выводов. Во-первых, не исключается появление частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения, в том числе белорусских юридических лиц, в которых доля иностранного участия в уставном (складочном) капитале не превышает 50 процентов. Во-вторых, ограничения иностранной собственности могут быть установлены и для других типов земель (понятие «тип земель» не известно действующему законодательству), следовательно, присутствует правовая неопределенность. В – третьих, не исключается пересмотр действующих сроков долгосрочной аренды. Для бипатридов законодательство не устанавливает ограничений относительно права собственности на земельный участок, кроме земельных участков, которые вообще не могут предоставляться в частную собственность.
В Республике Казахстан также допускаются две формы собственности на землю – государственная и частная. Так, в соответствии со ст. 3 ЗК РК земля в Республике Казахстан находится в государственной собственности, но земельные участки могут находиться и в частной собственности на основаниях, условиях и в пределах, установленных Кодексом (по Конституции Республики Казахстан – законом). Согласно п. 1 ст. 20 ЗК РК, государственная и частная собственность на землю в Республике Казахстан признаются и равным образом защищаются. Аналогичные по содержанию нормы имеются и в ст. 6 Конституции Республики Казахстан.
В Российской Федерации допускается несколько форм собственности на землю. Так, в соответствии с положениями ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, и могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Следовательно, муниципальная собственность (собственность муниципальных образований) здесь не включается в государственную, а является отдельной, самостоятельной формой собственности.
В п. 1 ст. 16 ЗК РФ также указано, что государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Однако в п. 2 этой же статьи закреплена норма о том, что разграничение государственной собственности на земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (федеральную собственность), собственности субъектов Российской Федерации и собственности муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и федеральными законами.
Таким образом, в законодательстве Российской Федерации имеется определенная несогласованность по вопросу определения государственной формы собственности на землю, поскольку не завершено разграничение государственной собственности на землю. Здесь следует отметить, что в дальнейшем в ЗК РФ под государственной собственностью подразумеваются собственность Российской Федерации (федеральная собственность) и собственность субъектов Российской Федерации. Кроме того, не определены «иные формы собственности». В российской юридической литературе к иным формам собственности относят собственность иностранных государств на земельные участки.
Пункт 1 ст. 36 Конституции РФ провозглашает право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю. При этом владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (п. 2 ст. 36 Конституции Российской Федерации).
Классификация форм собственности проводится по субъектному составу. Если с субъектом права государственной собственности на землю в Республике Беларусь все достаточно ясно (им является исключительно Республика Беларусь), то с субъектом права частной собственности не все просто. Согласно ст.12 КоЗ РБ собственность на землю, земельные участки может быть государственной и частной. Земли, земельные участки, не находящиеся в частной собственности граждан, негосударственных юридических лиц Республики Беларусь (далее - частная собственность, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом) и в собственности иностранных государств, международных организаций, находятся в собственности государства.
Земельный участок может принадлежать на праве общей (долевой или совместной) собственности нескольким собственникам.
Земельные участки могут находиться в частной собственности граждан Республики Беларусь, негосударственных юридических лиц Республики Беларусь, собственности иностранных государств, международных организаций.
Земельные участки могут находиться в частной собственности иностранных граждан, лиц без гражданства, являющихся родственниками наследодателя, в случае получения ими по наследству земельных участков, предоставленных наследодателю в частную собственность, если иное не установлено законодательными актами. В частной собственности граждан Республики Беларусь могут находиться земельные участки, предоставленные гражданам Республики Беларусь до вступления в силу настоящего Кодекса, земельные участки, право частной собственности, на которые перешло к ним в установленном порядке, а также земельные участки, предоставленные в соответствии с частью шестой настоящей статьи.
Земельные участки могут предоставляться в частную собственность гражданам Республики Беларусь для: строительства и (или) обслуживания жилого дома; обслуживания зарегистрированной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее - организация по государственной регистрации) квартиры в блокированном жилом доме, отделенной от других квартир вертикальной стеной и расположенной непосредственно на земельном участке (далее - квартира в блокированном жилом доме); ведения личного подсобного хозяйства в сельских населенных пунктах, поселках городского типа - зарегистрированным по месту жительства в этих населенных пунктах; коллективного садоводства; дачного строительства. Данный перечень является исчерпывающим.
Негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь земельные участки, находящиеся в государственной собственности, могут предоставляться в частную собственность по результатам аукциона. Без проведения аукциона земельные участки могут предоставляться негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь для обслуживания принадлежащих им на праве собственности капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на приобретаемых ими в частную собственность земельных участках, а также в иных случаях, определенных Президентом Республики Беларусь.
Для размещения дипломатического представительства, консульского учреждения иностранного государства в Республике Беларусь иностранное государство, а также международная организация для размещения своего представительства могут приобрести в собственность земельный участок в порядке, установленном Президентом Республики Беларусь.
В случаях утраты гражданства Республики Беларусь, выезда на постоянное место жительства за пределы Республики Беларусь, за исключением выезда лиц за пределы Республики Беларусь в связи со служебными обязанностями или обучением, направлением на работу за границу, по решению суда допускается принудительное изъятие земельных участков, находящихся в собственности граждан (ст.60 КоЗ РБ). КоЗ РБ).
Статья 13 КоЗ РБ содержит исчерпывающий перечень земельных участков, не подлежащих передаче в частную собственность, собственность иностранных государств и международных организаций.
Земельные участки могут передаваться в собственность иностранным государствам в порядке и на условиях, установленных не только Кодексом, но и иными актами земельного законодательства Республики Беларусь, в том числе Указами Президента РБ. Земельный участок для постоянного дипломатического представительства или консульского учреждения приобретается иностранным государством на основании договора, заключенного с Советом Министров Республики Беларусь. При этом местонахождение постоянного дипломатического представительства или консульского учреждения согласовывается с Министерством иностранных дел Республики Беларусь. Положение о порядке предоставления зданий, помещений и земельных участков дипломатическим представительствам, приравненным к ним представительствам международных организаций и консульским учреждениям иностранных государств в Республике Беларусь, утвержденное Указом Президента Республики Беларусь от 17 декабря 2003 г. № 563, предусматривает возможность приобретения в собственность земельного участка для представительства также международной организацией. При этом земельные участки для представительств могут быть приобретены аккредитующим государством или международной организацией на основании решения Президента Республики Беларусь. Договор о приобретении земельного участка аккредитующим государством или международной организацией заключается с Советом Министров Республики Беларусь (ч. 2 п. 9 указанного Положения).
Субъектом права государственной собственности на землю на территории Республики Казахстан выступает сама Республика Казахстан в лице уполномоченных государственных органов, а субъектами права частной собственности на земельные участки на основаниях, условиях и в пределах, установленных Кодексом, являются граждане и негосударственные юридические лица. При этом под гражданами, если иное не установлено кодексом, понимаются граждане Республики Казахстан, иностранцы и лица без гражданства, если иное не установлено Кодексом (п. 2 ст. 20 ЗК РК). Право собственности на земельный участок возникает путем: предоставления права собственности; передачи права собственности; перехода права собственности в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица). Предоставление, передача и переход права собственности должны осуществляться с учетом целевого назначения земельного участка. Право собственности на земельный участок возникает на основе: актов государственных органов; гражданско - правовых сделок; иных оснований, предусмотренных законодательством Республики Казахстан (ст.22 ЗК РК).
В соответствии с п. 1 ст. 23 ЗК РК земельные участки, находящиеся в государственной собственности, могут быть предоставлены в частную собственность гражданам и негосударственным юридическим лицам, но за исключением земельных участков, которые в соответствии с кодексом не могут находиться в частной собственности. Так, в частной собственности граждан Республики Казахстан могут находиться земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, лесоразведения, садоводства, индивидуального жилищного и дачного строительства, а также предоставленные (предоставляемые) под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением. Как видим, ЗК РК содержит достаточно широкий перечень целей, для которых земельные участки передаются гражданам Республики Казахстан в собственность. Следует также отметить, что при выходе гражданина, являющегося собственником земельного участка, предоставленного для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, лесоразведения, садоводства и дачного строительства, из гражданства Республики Казахстан право собственности подлежит отчуждению или переоформлению согласно нормам ст. 66 Кодекса. Таким образом, не во всех случаях утрата гражданства является основанием прекращения права собственности на земельный участок.
В частной собственности негосударственных юридических лиц Республики Казахстан могут находиться земельные участки, предоставленные (предоставляемые) для ведения товарного сельскохозяйственного производства, лесоразведения, под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением. Для этих же целей земельные участки могут предоставляться в частную собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам (негосударственным), за исключением земель, предназначенных для ведения товарного сельскохозяйственного производства и лесоразведения.
Необходимо отметить, что в Республике Казахстан могут предоставляться в частную собственность физическим и юридическим лицам также земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной собственности, в порядке и на условиях, установленных кодексом.
Так, в соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 24 ЗК РК земельные участки сельскохозяйственного назначения на праве частной собственности предоставляются гражданам Республики Казахстан для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и негосударственным юридическим лицам Республики Казахстан для ведения товарного сельскохозяйственного производства и лесоразведения. При выходе гражданина, являющегося собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения, из гражданства Республики Казахстан земельный участок подлежит возврату в собственность государства либо право на земельный участок должно быть в течение одного года переоформлено в право временного землепользования на условиях аренды сроком до 10 лет. В случае отказа местного исполнительного органа от приобретения земельного участка по его разрешению такой участок может быть продан гражданину Республики Казахстан. Статья 26 ЗК РК содержит исчерпывающий перечень земельных участков, которые не могут находиться в частной собственности.
Как и в Республике Беларусь, земельный участок в Республике Казахстан может находиться в общей собственности двух или нескольких собственников с определением доли каждого из собственников (долевая собственность) или без определения долей (совместная собственность) (п. 3 ст. 53 ЗК РК). Общая собственность на земельный участок возникает в случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан, при неделимости участка (ст. 51 ЗК РК), а также при добровольном объединении собственниками принадлежащих им земельных участков в один участок. При этом предоставление, передача и переход права собственности должны осуществляться с учетом целевого назначения земельного участка (п. 2 ст. 22 ЗК РК).
Что касается Российской Федерации, то с вопросами права собственности на землю (земельные участки) здесь дело обстоит весьма непросто, что обусловлено федеративным устройством государства и тем обстоятельством, что не завершено разграничение государственной собственности на землю, а соответственно и государственная регистрация прав.
Праву государственной и муниципальной собственности на землю посвящены ст.ст. 16-19 ЗК РФ. В соответствии со ст.15 ЗК РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) признаются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.
Не каждый земельный участок может быть объектом права частной собственности. Возможность получения земли в частную собственность зависит не только от субъекта, но и обусловлена целями ее использования, т.е. целевым назначением. Так, ст. 27 ЗК РФ выделяет земли, изъятые из оборота, и земли, ограниченные в обороте. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Данное положение не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями (п. 6 и 7 ст. 27 ЗК РФ).
В целом, законодательство Российской Федерации допускает нахождение земель сельскохозяйственного назначения в частной собственности. Однако оборот земель сельскохозяйственного назначения допускается при условии сохранения целевого использования земельного участка (п. 3 ст. 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Вместе с тем, в п. 4 ст. 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» введен запрет на приватизацию находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами. Запрета на приватизацию иных земель сельскохозяйственного назначения не установлено.
Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица, российские юридические лица в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных физических и юридических лиц составляет 50 и менее процентов и бипатриды могут являться собственниками: искусственных земельных участков, созданных за счет инвестиций указанных лиц, а также земельных участков, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности портовые гидротехнические сооружения, здания, строения, сооружения, используемые для осуществления деятельности в морском порту; земельных участков из земель сельскохозяйственного использования, расположенных на территориях населенных пунктов; земельных участков, расположенных в зонах территориального развития, если указанные субъекты включены в реестр резидентов. Иностранным гражданам и лицам без гражданства могут отчуждаться в собственность земельные участки: из земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «для садоводства, огородничества и дачного строительства», кроме случаев расположения земельных участков на приграничных и иных особо охраняемых территориях; земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, кроме случаев расположения земельных участков на приграничных и иных особо охраняемых территориях.
Не могут предоставляться в собственность иностранным лицам следующие земельные участки: отнесенные к землям, изъятым из оборота (п. 2,4 ст. 27 ЗК РФ); в отношении которых федеральным законом установлен запрет на приватизацию (п. 4 ст. 28 ЗК РФ, п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»); зарезервированные для государственных или муниципальных нужд (п. 4 ст. 28 ЗК РФ); расположенные на приграничных территориях (п. 3 ст. 15 ЗК РФ, Указ Президента РФ от 9 января 2011 года № 26 |
