II ЭТАП
НАУЧНОЕ ОБОСНОВАНИЕ НАПРАВЛЕНИЙ ГАРМОНИЗАЦИИ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА, ОПРЕДЕЛЯЮЩЕГО ЗЕМЕЛЬНО-ПРАВОВОЙ СТАТУС ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ И ХОЗЯЙСТВУЮЩИХ СУБЪЕКТОВ ГОСУДАРСТВ-УЧАСТНИЦ ЕЭП 2.1 Концепция гармонизации законодательства, определяющего земельно-правовой статус физических лиц и хозяйствующих субъектов стран-участниц ЕЭП.
2.1.1 Унификация гражданского законодательства как основы формирования Единого экономического пространства и общего правового пространства.
Анализ правовых проблем Таможенного союза и Единого экономического пространства России, Республик Беларусь и Казахстан и перспектив их развития, позволяет констатировать, что, во – первых, эти проблемы взаимосвязаны, так как перспективы развития Таможенного союза и Единого экономического пространства неразрывно связаны с решением его правовых проблем, и наоборот. Во – вторых, для эффективного функционирования Таможенного союза и Единого экономического пространства недостаточно принятия Таможенного кодекса. Необходимо создание единого экономического и правового пространства на территории ЕЭП.
В соответствии с Договором о Таможенном союзе и Едином экономическом пространстве от 26 февраля 1999г.: «Единое экономическое пространство – пространство, состоящее из территории Сторон, на котором функционируют однотипные механизмы регулирования экономики, основанные на рыночных принципах и применении гармонизированных правовых норм, существует единая инфраструктура и проводится согласованная налоговая, денежно-кредитная, валютно-финансовая, торговая и таможенная политика, обеспечивающая свободное движение товаров, услуг, капитала и рабочей силы» ( ст. 1 Договора). В этом определении важно положение о «применении гармонизированных правовых норм».
В Заявлении глав государств Республики Беларусь, Республики Казахстан и Российской Федерации в качестве одной из задач выдвигается обеспечение взаимодействия правовых систем государств-участников с целью создания общего правового пространства. Это нуждается в теоретическом обосновании и практической реализации.
Для общего правового пространства почти безразличны политические акты, нормы государственного, административного и уголовного законодательства и т.п. Однако эффективное функционирование общего правового пространства невозможно без наличия единого законодательства, определяющего земельно- правовой статус резидентов и нерезидентов государств- участников. Только с помощью гражданского и земельного законодательства можно обеспечить решение задач, поставленных для обеспечения реального функционирования единого экономического пространства (общий рынок услуг, движение капитала, научно- технологическое и информационное развитие и другие).
Гражданское законодательство трех стран в основном идентично, так как оно основано на Модельном гражданском кодексе стран СНГ, разработанном на основе проектов ГК Белоруссии, Казахстан, России. Определенные различия имеются и между Земельными кодексами стран- участниц ЕЭП, поскольку Модельный земельный кодекс был принят после принятия государствами национальных кодексов. Гражданские и земельные кодексы стран Таможенного союза и ЕЭП нуждаются в дальнейшей гармонизации, с тем чтобы обеспечить единство регулирования отношений на всем пространстве Таможенного союза и Единого экономического пространства.
Одним из путей создания единого гражданского и земельного законодательства является разработка и принятие Основ гражданского законодательства и Основ земельного законодательства стран – участниц ЕЭП (в расчете на создание в 2015году Евразийского экономического союза).
Гармонизация правового регулирования в рамках Основ гражданского законодательства. В настоящее время разработка Основ гражданского законодательства производится на основе решения Совета министров юстиции государств – членов ЕврАзЭС от 23 сентября 2011. Этим решением была принята за основу Концепция развития гражданского законодательства государств – членов ЕврАзЭС и поручено комиссии Совета министров юстиции начать разработку проекта Основ гражданского законодательства государств – членов ЕврАзЭС (далее – Основы гражданского законодательства). Интеграция в правовой сфере приобретает вполне реальные очертания. Основы гражданского законодательства предлагается принять посредством заключения международного договора, который будет иметь приоритет над национальным законодательством государств – членов ЕЭП и других участников ЕврАзЭС.
В п.3 ст. 3 проекта Основ гражданского законодательства предусмотреть, что национальное гражданское законодательство состоит из настоящих Основ и принятых в соответствии с ними национальных законодательных актов, которые должны соответствовать настоящим Основам. Нормы гражданского права, содержащиеся в законах и иных нормативных правовых актах, должны соответствовать настоящим Основам.
Основные аспекты, подлежащие гармонизации ( унификации) в рамках основ гражданского законодательства и национальных гражданских кодексов:
нормативное определение понятий «отказ от права» и «отказ от осуществления права» ( в том числе в отношении земельного участка). Отказ от права на земельный участок, например, урегулирован в ЗК РФ. Но «неосуществление прав», в том числе на земельный участок, принадлежащих гражданам и юридическим лицам, предполагает закрепление в гражданских кодексах механизма прекращения этих прав. Это принципиально важно. Отказ от осуществления прав - это активное действие, лицо должно что- то предпринять, чтобы окружающие узнали, что оно отказывается от осуществления права. А неосуществление права – это просто бездействие. Собственник бросает свое имущество, например, земельный участок, не осуществляет свое право собственности или пользования, но это не значит, что он отказывается от него. Особенность земельного участка как объекта гражданских прав обязывает правообладателя использовать земельный участок с учетом его целевого назначения и разрешенного использования, т.е. обязывает к совершению активных действий;
вопросы статуса хозяйствующих субъектов. В Основах должно быть заложено деление юридических лиц на корпорации и унитарные юридические лица. К корпорациям относятся не только акционерные общества, но и хозяйственные товарищества, кооперативы, общественные организации, ассоциации и союзы, то есть все юридические лица, основанные на членстве. В этом вопросе целесообразна унификация, поскольку Гражданские кодексы закрепляют различный правовой статус крестьянских фермерских хозяйств и унитарных предприятий. Относительно акционерных обществ ГК Республики Казахстан, в отличие от ГК РФ и ГК РБ, закрепляет двойной правовой статус- акционерное общество может быть как коммерческой, так и некоммерческой организацией;
совершенствование института сделок: уточнение понятия сделок, их состава и последствий неисполнения сделок. Унификация оснований и механизмов признания договоров незаключенными и применения последствий признания их незаключенными. Унификация оснований (условий) признания сделок (договоров) недействительными и применения последствий недействительности. В Проекте Основ гражданского законодательства, наряду со сделками, предусмотреть новый юридический факт, отличный от сделок – решения собраний, которые тоже могут признаваться недействительными. В качестве оснований для признания их недействительными целесообразно заимствовать основания предусмотренные ФЗ №100-ФЗ от 7.05.2013 года, которым внесены изменения в ГК РФ. В Гражданский кодекс РФ, в отличие от ГК РБ и ГК РК, в 2013 году внесены соответствующие изменения, подготовленные на основе Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации 2009г. Унификация потребуется по этому вопросу и для гражданских кодексов Республик Беларусь и Казахстан;
необходимость законодательного расширения вещных прав и оснований их возникновения. В проекте Основ гражданского законодательства раздел о вещных правах должен быть переработан более существенно, с учетом предложений содержащихся в Концепции развития гражданского законодательства 2009 года и проекте ФЗ № 47538-6, который предусматривает внесение изменений в ГК РФ, касающихся вещных прав, в том числе на земельные участки;
вопросы участия государства в гражданско-правовых отношениях и отказа от иммунитета в сфере частно-правовых отношений. Этот вопрос, например, практически решен в Казахстане принятием Закона РК от 1 марта 2011г. №413 –IV «О государственном имуществе» и включением в Гражданско-процессуальный кодекс РК главы 46 «Юрисдикционный иммунитет иностранного государства и его собственности». В России и Республике Беларусь эти вопросы урегулированы иначе и не настолько всесторонне, как это имеет место в Республике Казахстан. Целесообразно принятие в России Федерального закона «О государственном и муниципальном имуществе», что позволит систематизировать имеющиеся правовые нормы, находящиеся во многих нормативно- правовых актах, и установить новые положения, закрывающие пробелы и учитывающие ситуации, связанные с международной экономической интеграцией. Кроме того, целесообразно в условиях международной экономической интеграции принятие в России Федерального закона «Юрисдикционный иммунитет иностранного государства и его собственности», принятие которого неоднократно откладывалось Государственной Думой;
целесообразно в гражданских кодексах четко определить механизм прекращения права собственности лица (в том числе иностранного) на имущество (в том числе земельный участок), которое не может ему принадлежать;
гражданский кодекс Республики Казахстан в отличие от ГК РФ и ГК РБ не предусматривает возможность приобретения прав на недвижимое имущество на торгах, что является основанием для унификации правового регулирования. Кроме того, в процессе унификации в гражданских кодексах определить перечень оснований для признания торгов недействительными и механизм оспаривания торгов и заключенных по его итогам договоров;
в процессе унификации правового регулирования порядка заключения договоров, в целях обеспечения стабильности гражданского ( земельного) оборота (включая международный торговый оборот), в гражданских кодексах четко определить основания для признания договора незаключенным и недействительным, а также механизм опровержения договора;
меры по совершенствованию общих и специальных норм гражданских кодексов об обязательствах. При унификации целесообразно воспользоваться предложениями, содержащимися в российском проекте ФЗ
47538-6З, и Концепцией развития гражданского законодательства РФ (2009г.);
совершенствование правового регулирования процедур банкротства, особенно банкротства индивидуальных предпринимателей, крестьянских фермерских хозяйств, которых много в аграрном секторе всех государств – участников ЕЭП. Целесообразность введение в гражданские кодексы положений, закрепляющих процедуру банкротства физических лиц. Без внесения таких изменений в гражданские кодексы в отношении физических лиц не могут возбуждаться дела о банкротстве, решаться вопрос обращения взыскания на имущество должника, в том числе на земельные участки. Это общая проблема для всех стран – участниц ЕЭП.
Выводы и предложения, касающиеся унификации правового регулирования сделок, купли-продажи, аренды и ипотеки будущего земельного участка.
Для индивидуализации будущей недвижимой вещи, подлежащей передаче по договору, необходимо использовать следующие уникальные признаки: вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства); описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок, описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства; ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией.
У продавца или арендодателя в момент заключения договора купли-продажи или аренды будущей недвижимой вещи для признания договора заключенным должна существовать реальная возможность создания или приобретения вещи в будущем .
Право собственности на будущий объект недвижимости возникает у покупателя с момента государственной регистрации в ЕГРП перехода на него права собственности.
Особенностью предварительного договора купли-продажи будущей вещи является то, что в нем не требуется чтобы все существенные условия были уже согласованы в тексте предварительного договора; достаточно, чтобы, во-первых, такие открытые условия были названы в договоре в качестве существенных, во-вторых, чтобы их возможно было установить (в том числе путем указания на способ установления). Сделан вывод о необходимости применения в предварительном договоре аренды недвижимости, по которому арендодателем выступает застройщик по договору долевого участия в строительстве, следующей формулировки условия о сроке заключения основного договора аренды: «Стороны обязуются заключить основной договор аренды в течение 10 дней после выполнения арендодателем, являющимся застройщиком объекта по договору долевого участия в строительстве, следующих условий: получение в установленном порядке разрешения на строительство; государственная регистрация застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка». Закрепление такого положения позволило бы защитить надлежащим образом не только права арендатора, но и арендодателя по договору, поскольку неисполнение любой из сторон обязательства по заключению договора повлекло бы наступление ответственности, предусмотренной законом или договором;
Допускается заключение договора аренды будущей вещи, если на момент передачи вещи арендатору арендодатель являлся либо зарегистрированным собственником недвижимости, либо законным владельцем вновь созданного либо переданного ему недвижимого имущества. Доказано, что договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности, которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в Росреестре, не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.
Сравнительные исследования показали, что часть земельного участка не может быть предметом ипотеки по законодательству сравниваемых правопорядков. При этом по законодательству Республики Беларусь залог земельного участка допускается только в обеспечение исполнения кредитных договоров, заключенных с конкретными банками.
Гражданское и земельное законодательство Республики Казахстан в отличие от законодательства России и Республики Беларусь, четко не называет стоимость земельного участка, передаваемого в залог, в качестве существенного условия договора об ипотеке. Следовательно, в этой области необходима гармонизация правового регулирования.
Анализ законодательства показал, что не урегулирован вопрос о судьбе ипотеки здания вместе с правом аренды земельного участка, в случае если в залог приняты не все здания на участке: существует риск продажи здания другому владельцу, который вправе требовать оформления аренды земельного участка на себя. Соответственно, ранее сформированный земельный участок как объект гражданского оборота прекратит свое существование, право залога в отношении земельного участка будет прекращено, а договор об ипотеке может быть признан недействительным. В этой связи необходимо внести соответствующие изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, предусматривающие, что при разделении земельного участка, права аренды по которому заложены, при условии сохранения права аренды на вновь образованные земельные участки право залога сохраняется вне зависимости от оснований возникновения залога.
Законодательство Республики Беларусь допускает ипотеку имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством (ч. 1 ст. 6 Закона Республики Беларусь об ипотеке). Полагаем, что опыт Республики Беларусь по данному вопросу не может быть воспринят законодательством России, поскольку указанное положение не согласуется с требованием описания предмета ипотеки в договоре, достаточного для его идентификации.
Сравнительные исследования показали, что право аренды земельного участка может выступать в качестве предмета ипотеки во всех странах-участницах ЕЭП.
Законодательство сравниваемых правопорядков предусматривает обязательную государственную регистрацию договора ипотеки земельного участка. Законодательство Республики Беларусь, кроме того, устанавливает обязательное нотариальное удостоверение договора ипотеки в случае обеспечения обязательства по договору, который должен быть нотариально удостоверен, и в случае, если залогодателем земельного участка является гражданин Республики Беларусь.
Законодательство Российской Федерации, в отличие от законодательства Республики Беларусь и Республики Казахстан, допускает ипотеку земельного участка без одновременной ипотеки расположенных на нем зданий, сооружений. Такой подход законодателя нарушает принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, а также порождает на практике множество юридических рисков, в частности риска признания договора ипотеки недействительным.
Полагаем целесообразным восприятие российским законодательством опыта Республик Беларусь и Казахстан, предусмотрев ипотеку земельного участка с одновременной ипотекой по тому же договору зданий (сооружений), расположенных на нем.
Законодательством стран-участниц ЕЭП не урегулирована ситуация, когда залогодатель в период действия договора ипотеки оформляет право собственности на земельный участок, которым ранее владел на праве аренды, и соответственно права аренды по которому являются предметом договора ипотеки. Необходимо в данном случае устранить риск признания договора ипотеки недействительным и предусмотреть в законодательстве механизм внесения в договор ипотеки соответствующих изменений.
Условием действительности договора ипотеки в ряде случаев является получение согласия третьего лица на залог недвижимости. Сравнительный анализ законодательства и судебно-арбитражной практики показал, что правовой режим сделок, совершенных без согласия третьего лица различен. Такой подход законодателей и судебной практики к сделкам, требующим согласия иных (третьих) лиц, совершенно не оправдан и не способствует стабилизации гражданского оборота, в этом вопросе требуется унифицированный подход относительно в определении правовой природы подобного договора об ипотеке.
В любом случае, с Основами гражданского законодательства или без них, магистральный путь развития гражданского законодательства стран – участниц ЕЭП лежит в русле тех изменений, которые будут определены проектом Основ гражданского законодательства и предлагаются Концепцией развития гражданского законодательства Российской Федерации 2009г. и проектом ФЗ №47538-63.
В случае, если от принятия Основ гражданского законодательства государства – члены ЕЭП откажутся, ситуация с унификацией гражданского законодательства мало изменится. Просто эта задача может реализовываться через разработку Концепции совершенствования гражданского законодательства, аналогичной той, что была разработана в Российской Федерации, а на её основе могут приниматься новые модельные ГК и модельные ЗК.
2.1.2 Унификация земельного законодательства как основы формирования Единого экономического пространства и общего правового пространства.
В соответствии с постановлением Бюро Межпарламентской Ассамблеи Евразийского экономического Сообщества от 30.05.2007г.№8 ведется разработка Основ земельного законодательства ЕврАзЭС на основе Концепции Основ земельного законодательства, одобренной указанным решением. Концепция предложила структуру Основ и основные аспекты, которые должны содержаться в каждом разделе. Предложенная структура во многом совпадет со структурой Земельного Кодекса РФ.
Целью подготовки Основ земельного законодательства (далее – Основы) является создание правовых предпосылок для унификации и гармонизации земельного законодательства государств – членов ЕврАзЭС. При разработке Основ следует обеспечить согласованность их нормативных предписаний, последовательность и отсутствие между ними противоречий, недопущение возможности их различного толкования и, как результат, - принятие акта, выстраивающего четкий и единообразный механизм охраны и использования земель в государствах – членах ЕЭП, а в дальнейшем и в Евразийском экономическом союзе.
В настоящее время в государствах – членах ЕЭП приняты и действуют Земельные кодексы и другие необходимые нормативные правовые акты, регулирующие земельные отношения с учетом социально-экономического развития этих государств. Данное обстоятельство предполагает обязательность учета при проведении унификации существующих в государствах различий в праве собственности на землю и государственном устройстве, определенных в конституциях данных государств.
В любом случае, с Основами земельного законодательства или без них, магистральный путь развития земельного законодательства стран – участниц ЕЭП лежит в русле тех положений, которые содержатся в Соглашении от 9 декабря 2010г. «О торговле услугами и инвестициях в государствах- участниках Единого экономического пространства», ратифицированном Российской Федерацией, Республикой Беларусь и Республикой Казахстан, и национальных перечнях, приложенных к Соглашению. При унификации земельного законодательства, определяющего земельно- правовой статус физических лиц и хозяйствующих субъектов на территории стран – участниц ЕЭП, кроме того должна учитываться практика унификации Основами гражданского законодательства, Концепцией развития гражданского законодательства Российской Федерации 2009г., практика внесения изменений в Земельный кодекс РФ и положительная практика правового регулирования отдельных отношений, сложившаяся в Республиках Беларусь и Казахстан.
Основные аспекты, подлежащие гармонизации (унификации) в Основах земельного законодательства и национальных земельных кодексах:
1) На основе анализа основных терминов, понятий и их определений, употребляемых в земельном законодательстве государств – членов ЕЭП, в главе «Общие положения» представляется целесообразным выработать и представить унифицированную терминологию понятий и определений: земля (земли), земельный участок, землепользование, категория земель, земельные отношения, землеустройство, земельный сервитут, мониторинг земель, государственный земельный кадастр, охрана земель и другие.
При этом землю следует рассматривать одновременно как часть земной поверхности, обладающую полезными свойствами и используемую в экономической и иной деятельности (природный ресурс) и как охраняемый природный объект.
Земельный участок также следует рассматривать в различных аспектах: как объект земельных отношений и как недвижимое имущество (объект гражданских прав);
для унификации и гармонизации земельного законодательства следует обеспечить единство основных принципов охраны и использования земель, заимствовав из ЗК РФ. В ряде случаев, при отсутствии в законодательстве необходимых правовых норм, принципы позволяют решать на практике многие вопросы, связанные с реализацией прав и обязанностей субъектов земельных отношений;
представляется целесообразным четко определить субъекты и объекты земельных отношений. Субъектами земельных отношений могут выступать государство, в России кроме того – субъекты РФ и муниципальные образования (в лице их уполномоченных органов), граждане и юридические лица, а также иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица, иностранные государства, международные организации. В качестве объектов земельных отношений выступают земля, земельные участки, права на земельные участки, в том числе земельные сервитуты, ограничения (обременения) прав на земельные участки. При этом земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Следует также иметь ввиду, что в некоторых государствах (например, в Российской Федерации) объектом земельных отношений может выступать часть земельного участка;
в Земельные кодексы следует включить нормы, определить основные направления государственного регулирования в области охраны и использования земель. Таковыми будут являться, в частности: определение и проведение единой государственной политики в области охраны и использования земельных участков; установление порядка изъятия и предоставления земельных участков; предоставление и изъятие земельных участков, находящихся в государственной собственности; осуществление государственного контроля за использованием и охраной земель; установление порядка проведения землеустройства и мониторинга земель, ведения государственного земельного кадастра. Национальным законодательством могут быть определены и иные направления государственного регулирования в области охраны и использования земель, а также установлена компетенция государственных органов в данной области;
для реализации принципа использования земельных участков по целевому назначению в следует сохранить в национальном законодательстве деление земель на категории. Исходя из анализа земельного законодательства государств – членов ЕЭП оправданно выделить следующие категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов (следует иметь ввиду, что в Республике Беларусь эта категория земель дополняется землями садоводческих товариществ и дачного строительства), земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения, земли природоохранного (в Республике Казахстан - земли особо охраняемых природных территорий), оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса. Следует также отразить состав земель по категориям земель;
необходимо закрепить виды прав на земельные участки, перечень которых должен совпадать с видами прав, предусмотренными национальными гражданскими кодексами. Поэтому данный раздел земельных кодексов можно модернизировать после унификации соответствующих положений гражданских кодексов (либо синхронно). В данной главе должны содержаться ограничения прав на земельный участок для иностранных граждан, лиц без гражданства, в связи с выходом из гражданства, а также иностранных юридических лиц, национальных компаний с иностранным участием, иностранных государств и международных организаций;
целесообразно предусмотреть специальную главу «Порядок распоряжения земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной (коммунальной) собственности», в которой определяется порядок: продажи, мены, передачи земельного участка в собственность бесплатно; передачи земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование, аренду; установления сервитута в отношении земельных участков; заключения соглашения о перераспределения земельных участков, находящихся в государственной собственности и собственности граждан. В этой главе целесообразно определить исчерпывающий перечень случаев и порядок приобретения прав на земельный участок на торгах;
целесообразно предусмотреть исчерпывающий перечень оснований прекращения права собственности и ограниченных вещных прав на земельные участки, в том числе в связи с прекращением гражданства.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Как показали исследования, проблема земельно-правового статуса физических лиц и хозяйствующих субъектов на территории ЕЭП, а также правовая сущность и значение института будущих объектов недвижимости недостаточно исследованы в науке и представляют интерес для законодательной и правоприменительной практик. Но, несмотря на значительный интерес со стороны исследователей стран-участниц ЕЭП к данным правовым институтам и существующим теоретическим обоснованиям их правовой природы, практическая реализация земельно-правового статуса, а также прав на будущие объекты недвижимости в конкретных социально-экономических условиях сталкивается с целым рядом нерешенных проблем и противоречий, которые, безусловно, не способствуют стабильности внутреннего и международного экономического оборота. При этом некоторые аспекты земельно-правового статуса, а также договоров купли-продажи и аренды будущих недвижимых вещей не нашли своего должного освещения в научных работах. Отдельные положения не разработаны в достаточной степени в теории, одни продолжают оставаться спорными в странах-участницах ЕЭП, другие получили противоречивое толкование.
Практически не разработаны проблемы земельно-правового статуса, дискуссионным остается вопрос о правовой природе будущих объектов недвижимости (будущих земельных участков) - признаются ли они объектами недвижимого имущества или имеют особую правовую природу. Целый ряд вопросов касается заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости. В частности, какую ответственность несет продавец по договору купли - продажи имущества, создаваемого в будущем, который на момент исполнения договора не обладает правом собственности на передаваемый объект и имеет ли право покупатель применить принудительные меры для исполнения такого договора путем истребования имущества от продавца.
Важность исследования указанных проблем связана, в первую очередь, с определением баланса интересов участников земельно-правовых отношений и экономической и национальной безопасностью государств-участников ЕЭП.
Следует отметить, что, несмотря на наличие комплекса нормативно-правовых актов, регулирующих земельно-правовой статус, а также сделки с будущим недвижимым объектом, указанные правовые институты находятся в процессе своего формирования, их правовой режим до конца не определен законодателями стран-участниц ЕЭП.
При проведении исследования исходили из того, что только лицо, которое имеет право собственности или иные вещные права на земельный участок, может выступать участником земельно-правовых отношений и сделок. Использование такого подхода при заключении договоров, например, относительно будущих объектов недвижимости вполне объяснимо, поскольку объекта в природе не существует, а, следовательно, продавец и арендодатель свое право собственности на него зарегистрировать не может. Существенным условием договора купли-продажи и аренды будущего объекта недвижимости выступает предмет договора. При этом, во избежание противоречий в толковании договора судами, необходимо законодательно закрепить признаки будущего объекта недвижимости, наличие которых в договоре является обязательным для признания такого договора действительным и заключенным. Можно сделать вывод о том, что спорным признается положение, согласно которому договор не может быть признан незаключенным, если предмет может быть индивидуализирован посредством иных доказательств того, что стороны договора пришли к соглашению по поводу конкретного объекта сделки. Такой подход может привести к злоупотреблениям со стороны участников подобного договора.
В результате анализа норм законодательства и материалов судебной практики можно сделать вывод о том, что гражданско-правовая трактовка, изложенная в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», о том, что при наличии достаточного для идентификации описания предмета в акте приема-передачи договор не должен признаваться незаключенным, представляется спорной.
Резюмируя вышеизложенное, стоит отметить, что на законодательном уровне стран-участниц ЕЭП такие важные на сегодняшний день проблемы относительно возможности заключения договоров купли-продажи и аренды будущей недвижимой вещи не урегулированы должным образом кроме, как в России. В Республиках Беларусь и Казахстан по этому вопросу нет конкретных законоположений и разъяснений Высших Судов Республик.
|
