5.Темы практических и/или семинарских занятий
Раздел 1. Правовые основы оценки имущества
Тема 1. Основы оценки имущества организации (семинарские занятия 2 часа) (9.1. Тестирование)
Вопросы к теме:
1.Понятие, сущность и состав имущества, в том числе недвижимого и движимого имущества, а также предприятия в целом как имущественного комплекса.
2.Правовые основы оценки имущества, понятие и состав объекта оценки.
3. Право собственности и другие вещные права юридического и физического лица, их понятие и сущность, ограничения и обременения вещного права.
4.Законодательные требования к оценке имущества. Законодательство и стандарты по оценочной деятельности.
5.Регулирование оценочной деятельности, переход на саморегулирование оценочной деятельности. Национальный Кодекс этики оценщиков Российской Федерации.
Вопросы и задания для контроля:
Для каких целей необходима оценка имущества?
Почему к недвижимым вещам отнесены также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты?
Какие правомочия принадлежат собственнику имущества?
Какие правомочия принадлежат вещному праву?
Какие виды прав подлежат государственной регистрации?
Чем удостоверяется право собственности на недвижимое имущество?
Какое право на земельный участок получает покупатель отдельно стоящего здания?
Что такое сервитут и права обладателя им?
Литература: основная – 1,2,3,4,5, дополнительная – 1,2,4,5,13,16.
Тема 2. Виды операций (сделок) с недвижимым имуществом (семинарские занятия 2 часа) (9.1. Тестирование)
Вопросы к теме:
1. Понятие сделки с недвижимым имуществом, последовательность заключения и оформления сделки с недвижимостью.
2. Порядок и формы совершения сделок, их сущность.
3. Основные условия, обуславливающие действительность сделки.
4. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
5. Основные сведения, содержащиеся в выписке из реестра.
6. Особенности оформления сделок с имущественными комплексами.
7.Аренда недвижимости и формы реализации прав арендодателя и арендатора.
Вопросы и задания для контроля:
Что такое сделка?
Какие виды сделок с недвижимым имуществом существуют?
Какие сделки подлежат государственной регистрации?
Какие виды сделок с недвижимым имуществом требуют нотариального удостоверения?
В каком случае сделка с недвижимым имуществом признается недействительной?
Литература: основная – 1,2,3,4,6, дополнительная – 1,2,6,7,15.
Тема 3. Рынок недвижимого имущества как часть инвестиционного рынка (семинарские занятия 2 часа) (9.1. Тестирование)
Вопросы к теме:
1. Основные тенденции развития рынка недвижимого имущества. Роль приватизации в становлении и развитии рынка недвижимости.
2. Охарактеризовать рынок недвижимого имущества как составную часть инвестиционного рынка, их взаимосвязь.
3. Спрос и предложение на рынке недвижимости, особенности их формирования и проявления.
4. Сегментация рынка недвижимости: факторы, принципы, подходы. Первичный и вторичный рынок недвижимости.
5. Инвестирование в недвижимое имущество. Ипотека и ее роль в развитии рынка жилой недвижимости.
6. Риски при финансировании недвижимого имущества и их учет при оценке объектов недвижимости.
Вопросы и задания для контроля:
Понятие рынка недвижимого имущества и особенности его формирования в России.
Основные тенденции развития рынка недвижимого имущества.
Каковы особенности и структура спроса и предложения на рынке недвижимости?
В чем состоит участие государства в финансировании недвижимого имущества?
Что такое ипотека какие виды ипотечных кредитов существуют?
Какие виды рисков могут быть при вложении инвестиций в недвижимость и как ими управлять и учитывать при оценке?
Литература: основная – 1,4,6, дополнительная – 1,2,3,4,12,15.
Раздел II. Финансовые аспекты экономики недвижимого имущества
Тема 4. Классификация и категории объектов недвижимого имущества (семинарские занятия 2 часа) (9.2. Дискуссия)
Вопросы к теме:
1. Классификация объектов недвижимости. Техническая экспертиза объектов недвижимости.
2. Идентификация объектов недвижимости в целях оценки, особенности освидетельствования.
3. Ориентировочная оценка физического износа недвижимого и движимого имущества.
4. Описание месторасположения недвижимого имущества и его ближайшего окружения.
Вопросы и задания для контроля:
Какие виды классификации и категории объектов недвижимого имущества имеются? Их сущность и учет в оценке объектов недвижимости.
В чем особенности освидетельствования объектов недвижимого имущества в целях оценки?
Какие факторы положены в основу ориентировочной оценки физического износа недвижимого и движимого имущества?
В чем заключается взаимосвязь классификации и категории объектов недвижимого имущества и их физического износа при оценке рыночной стоимости?
Литература: основная – 2,3,5, дополнительная – 1,2.
Тема 5. Виды стоимости, принципы и процедура ее оценки (практическое занятие 2 часа) (9.2. Дискуссия)
Вопросы к теме:
1. Понятие стоимости и цены имущества.
2. Виды стоимости имущества, предусмотренные Стандартами оценки.
3. Понятие (определение) рыночной стоимости имущества, основные условия ее определяющие.
4. Виды стоимости, отличные от рыночной, их понятие.
5. Основные принципы оценки имущества.
6. Порядок (последовательность) оценки имущества.
Вопросы и задания для контроля:
Дайте определение рыночной стоимости имущества.
Ваше мнение (аргументирование, обоснование) о превышении (или снижении) других видов стоимостей по отношению к рыночной стоимости.
Дайте понятие «полной восстановительной стоимости».
Какая стоимость служит базой налогообложения?
Какие градостроительные принципы непосредственно связаны с оценкой стоимости недвижимого имущества?
Какие принципы связаны с рыночной средой?
В чем суть принципа «вклада»?
В чем суть принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимого имущества?
Задание 5.1. Определите наилучший и наиболее эффективный вариант использования земельного участка, имея ввиду возможность строительства на земельном участке: по 1-му варианту – торгового центра, по 2-му варианту – офисного помещения при следующих исходных данных:
Показатели
|
Торговый центр вариант №1
|
Офис, вариант №2
|
1. Чистый операционный доход, у.е.
|
50 000
|
70 000
|
2. Общий коэффициент капитализации, %
|
10
|
12
|
3. Издержки на строительство, у.е.
|
250 000
|
400 000
|
При этом следует исходить из того, что критерием оптимальности является более высокая стоимость земельного участка.
Задание 5.2. Участок земли может быть использован для коммерческого строительства: жилого дома, офисного здания или торгового центра.
Определить наилучший и наиболее эффективный вариант использования земельного участка по тому же критерию оптимальности, что в задании 9 и следующих исходных данных:
Показатели
|
Жилое здание (№1)
|
Офисное здание (№2)
|
Торговый центр (№3)
|
1. Издержки на строительство, у.е.
|
1 500 000
|
1 200 000
|
1 000 000
|
2. Коэффициент капитализации, %:
- для зданий
-для земли
|
15
10
|
15
10
|
15
10
|
Литература: основная – 2,3,4,6, дополнительная – 5,6,15,19.
Раздел III. Методические основы оценки имущества организации (предприятия)
Тема 6. Затратный подход в оценке имущества (практическое задание 2 часа) (9.3. Презентация).
Вопросы к теме:
1. Сущность затратного подхода в оценке имущества. Понятие стоимости замещения, стоимости воспроизводства и восстановительной стоимости.
2. Процедура (порядок) оценки имущества с использованием затратного подхода. Область применения затратного подхода.
3. Сущность метода укрупненных показателей восстановительной стоимости на единицу измерения объекта оценки.
4. Метод поэлементного расчета.
5. Прибыль девелопера, ее понятие и обоснование величины.
6.Накопленный износ, его понятие и учет при оценке имущества.
Вопросы и задания для контроля:
На каких принципах основан затратный подход оценки имущества?
Требуется ли при использовании затратного подхода в оценке недвижимого имущества обязательная оценка земельного участка? В каких случаях оценка земельного участка может не проводиться?
Какие виды износа учитываются при оценке имущества?
Как называется и определяется потеря стоимости в результате использования имущества и воздействия природных факторов?
Как называется потеря стоимости в результате воздействия технического прогресса?
Как называется потеря стоимости в результате воздействия внешних факторов?
Какие виды корректировок могут быть при определении восстановительной стоимости объекта оценки с использованием УПВС (укрупненных показателей восстановительной стоимости)?
Задание 1. Определить полную восстановительную стоимость и рыночную стоимость административного здания, расположенного в СВАО г. Москвы по улице 16-я Парковая
Для определения полной восстановительной стоимости (ПВС) административного здания рекомендуется использовать следующее выражение:
ПВС=QхСсхИ84хК1хК2хИ06/84
Где: Q – строительный объем объекта оценки, куб.м.
Сс - восстановительная стоимость единицы объема, руб.
И84 – коэффициент пересчета стоимости строительства из цен 1984г. в уровень цен на дату оценки (январь 2006г.)
К1 – корректирующий коэффициент, учитывающий отличия объекта оценки от объекта-аналога (по строительному объему, материалу стен, пола, кровли)
К2 - коэффициент, учитывающий изменение прочих затрат на дату оценки по сравнению с их величиной, учтенной в УПВС (для административных зданий принимается равным 1,05-1,10).
И06/84 – коэффициент пересчета стоимости строительства из цен 1984г. в уровень цен на дату оценки (01.01.2006г.), принимается по данным ежеквартального бюллетеня Ко-Инвест «Индексы цен в строительстве», вып. 54, январь 2006г. (табл. 2.4.1. – для отрасли социально-и культурно-бытового строительства в г. Москве равен 68,80).
Исходные данные для проведения расчетов приведены в таблице
Наименование
|
Значения
|
1. Дата ввода объекта
|
1952
|
2. Норма амортизации %
|
1,2
|
3. Инвентарная стоимость, тыс. руб.
|
3 000
|
4. Износ, %
|
60
|
5. Балансовая стоимость, тыс. руб.
|
3 200
|
6. Площадь застройки, кв.м.
|
900
|
7. Общая площадь здания, кв.м.
|
4 300
|
8. Строительный объем, куб.м.
|
18350
|
9. Характеристика основных конструктивных элементов:
|
|
-стены
|
Кирпич
|
- полы
|
Паркет
|
- кровля
|
Мягкая
|
- коммуникации
|
Все
|
10. Общее техническое состояние
|
Удовлетворит-ое
|
Накопительный износ определяется по формуле:
Изн. = 1 – (1 – Иф) * (1 -V ) * (1 – Е) (1)
Где: Иф, V , Е – выражения в долях степень соответствующего частного обесценения – физического, функционально и внешнего. При расчете стоимости накопительный износ не может превышать 100%.
В конкретном примере физический износ (Иф) может быть определен либо с использованием нормы амортизации на реновацию, либо по методу анализа «возраст/срок жизни», т.е. по формуле:
ЕА
Иф = х 100, (2)
ЕА + RL
Где: Иф - физический износ в %;
ЕА - эффективный возраст (фактический срок службы), лет;
RL - оставшийся срок экономической жизни, лет.
Эффективный возраст (ЕА) определяется как разница между продолжительностью экономической жизни (нормативным сроком службы) и сроком остающейся эффективной жизни:
ЕА = NL - RL, лет
Где: NL - продолжительность экономической жизни (нормативный срок службы), лет.
Расчет физического износа здания можно также определить с использованием метода разбивки на основе Методики физического износа жилых зданий (ВСН 56-86Р), утвержденной Госгражданстроем СССР М., 1990.
Рыночную стоимость (Рс) объекта оценки с использованием затратного подхода определим по следующей формуле:
Рс =[(ПВС х Пд ) х (1-Изн) х 1,18] + Сз, (3)
где: Пд – прибыль девелопера, руб.;
Сз – стоимость земли (права аренды земельного участка, выкупа), руб.;
1,18 – коэффициент, учитывающий НДС.
Прибыль девелопера (Пд) характеризуется устанавливаемым рынком уровнем дохода, который предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Использование метода остатка основано на определении прибыли девелопера как разницы между рыночной стоимостью построенного объекта и затратами, необходимыми для реализации проекта.
В данном примере прибыль девелопера принимается в размере 1,15 (15%).
Земельный участок под зданием находится на правах аренды. Для многих организаций (предприятий), арендующих земельные участки у государства, величина арендной платы по договору, как правило (особенно в Москве) соответствует среднерыночным ставкам арендной платы за пользование земельными участками в рассматриваемом субъекте Федерации. Тогда величина земельной ренты будет равна величине арендной платы, предусматриваемой существующим договором аренды земельного участка. В этом случае право аренды земельного участка не дает дополнительного вклада в рыночную стоимость оцениваемого нежилого имущества.
Более подробно оценка земельного участка рассмотрена в задании 8.1. в теме 7 «Оценка земельных участков».
Литература: основная – 2,4,5,6, дополнительная – 5,6.
Тема 7. Оценка земельных участков (практическое задание 2 часа) (9.3. Презентация)
Вопросы к теме:
1. Земля как объект недвижимого имущества.
2. Государственный Земельный Кадастр и Земельный Кодекс Российской Федерации как экономико-правовая система функционирования недвижимого имущества (земли).
3. Понятие и назначение кадастровой стоимости земли, нормативной стоимости земли, цены выкупа земельных участков.
4. Методы оценки стоимости земельных участков.
Вопросы и задания для контроля:
Какие специфические свойства имеет земля?
Что такое земельный кадастр, какие имеются категории и виды использования земельных участков?
Область применения кадастровой стоимости земли, нормативной стоимости земли?
Порядок определения цены выкупа земельного участка?
Какими правами на землю обладает собственник здания, строения, сооружения?
Методы определения исключительного права аренды земельного участка?
Методы определения рыночной стоимости земельного участка?
Задание 7.1. Определить рыночную стоимость исключительного права аренды земельного участка площадью 2000 кв.м. в Щелковском районе Московской обл.
1. при условии, что ставка арендной платы по договору равна рыночной стоимости аренды земельного участка, категория земель - земли поселений, вид использования – под ИЖС.
2. при условии, что имеются следующие исходные данные:
нормативная стоимость земли – 2,42 руб. за 1 кв.м.;
рыночная стоимость аренды земли – 20 руб. за 1 кв.м.;
арендная плата земли по договору – 5 руб. за 1 кв.м.
категория земель – земли поселений, вид использования – под производственными помещениями. Коэффициент капитализации для данной категории земель – 0,08.
Литература: основная – 2,3,4, дополнительная – 1,2,3,6,7,12,18.
Тема 8. Сравнительный подход в оценке имущества (практическое задание 2 часа) (9.3. Презентация)
Вопросы к теме:
1. Определение сравнительного (рыночного) подхода.
2. Технология реализации метода сравнения продаж.
3. Элементы сравнения, влияющие на стоимость объекта.
4. Последовательность внесения корректировок в объекты-аналоги.
5. Суть метода валовой ренты.
Вопросы и задания для контроля:
В чем суть метода анализа продаж?
Какие виды поправок (корректировок) используются при реализации метода анализа продаж?
Куда вносятся корректировки – применительно к объекту оценки или применительно к объектам-аналогам?
Что такое валовый рентный мультипликатор и его применение в оценке имущества?
Задание 8.1. Определить рыночную стоимость здания нежилого общей площадью 1400 кв.м., расположенного по адресу: Москва, ул. Болотная. Балансовая стоимость здания на 01.01.2006г. составляет 160 000 руб.
Рыночную стоимость нежилого здания целесообразно определить с использованием метода сравнения продаж. С этой целью необходимо подобрать объекты-аналоги, схожие с объектом оценки.
Описание объектов-аналогов приведено ниже:
№ п/п
|
Характеристики (факторы сравнения)
|
Объект оценки
|
Аналог № 1
|
Аналог № 2
|
Аналог № 3*
|
1
|
Месторасположение(ближайшая станция метро)
|
Новокузнец-кая
|
Новокузнецкая
|
Новокузнецкая
|
Новокузнецкая
|
2
|
Функциональное назначение
|
Офис
|
Офис
|
Офис
|
Офис
|
3
|
Тип здания
|
Нежилое
|
Нежилое
|
Нежилое
|
Нежилое
|
4
|
Расположение в здании
|
ОСЗ
|
ОСЗ
|
ОСЗ
|
ОСЗ
|
5
|
Общая площадь офисных помещений
|
1413,2
|
1400
|
1600
|
2000
|
6
|
Состояние
|
Хорошее
|
Хорошее
|
Хорошее
|
Хорошее
|
7
|
Наличие отдельного входа
|
Имеется
|
Имеется
|
Имеется
|
Имеется
|
8
|
Условия финансирования и налогообложения
|
Услов обыч.
|
Условия обычные
|
Условобыч.
|
Условия обычные
|
9
|
Время предложения
|
-
|
19.10.2005
|
21.11.2005
|
26.12.2005
|
|
Цена предложения, $/м2 с НДС
|
6 250
|
6 180
|
5 000
|
5 300
|
11
|
Источник данных
|
-
|
www.gmsrealty.ru
|
www.paulsyard.ru
|
www.glavmosstroy.ru
|
В цены предложений по объектам-аналогам должны быть внесены корректировки по факторам сравнения, а средняя цена устанавливается без НДС, но с учетом уторговывания (3-10%).
Литература: основная – 2,3,4,5,6, дополнительная – 5,6,7,12,18.
Тема 9. Доходный подход в оценке имущества (практическое занятие 2 часа) (9.3. Презентация)
Вопросы к теме:
1. Доходный подход к оценке имущества, его понятие.
2. Метод прямой капитализации (капитализации дохода).
3. Потенциальный валовый доход (ПВД), действительный валовый доход (ДВД), чистый операционный доход (ЧОД), их понятие и расчет
4. Коэффициент капитализации и методы его определения.
5. Метод дисконтированного денежного потока (ДДП), его сущность.
6. Норма (ставка) дисконта, ее понятие и обоснование.
Вопросы и задания для контроля:
В чем сущность доходного подхода при оценке имущества?
В каких случаях целесообразно использовать метод прямой капитализации при оценке имущества?
Какой порядок (последовательность) формирования денежного потока?
Как рассчитывается величина риверсии (стоимость имущества в постпрогнозный период) и ее текущая стоимость (на дату оценки)?
Задание 9.1. Определить рыночную стоимость административного здания в СВАО г. Москвы по улице 16-я Парковая по состоянию на 01.01.2006г. с использованием метода прямой капитализации при следующих исходных данных:
Показатели
|
Значения для объекта оценки (административного здания)
|
1. Общая площадь объекта оценки, кв.м.
|
3743
|
2. Арендопригодная площадь, кв.м.
|
3743
|
3. Годовая рыночная ставка арендной платы (без учета коммунальных расходов и НДС), долл./кв.м.
|
175
|
4. Ставка налога НДС, %
|
18
|
5. Прогноз загрузки площадей, %
|
100
|
6. Ставка капитализации, %
|
20
|
7. Курс 1 доллара США на 014.01.2006г., руб. РФ
|
28,78
|
17. Рыночная стоимость объекта оценки,
- долл. США
- руб. РФ
|
|
Литература: основная – 2,3,4,5,6, дополнительная – 5,6,7.
Тема 10. Особенности оценки иного имущества организации (предприятия) (практическое занятие 2 часа) (9.3. Презентация)
Вопросы к теме:
1.Понятие движимого имущества. Особенности оценки движимого имущества.
2.Понятие нематериальных активов (НА) и интеллектуальной собственности (ИС), порядок оценки их рыночной стоимости.
3. Долгосрочные финансовые вложения в ценные бумаги, Уставные капиталы других организаций и оценка их рыночной стоимости.
4.Дебиторская задолженность и оценка прав требования.
Вопросы и задания для контроля:
Какие подходы и методы применимы к оценке стоимости машин и оборудования?
Сущность накопленного износа и порядок его исчисления, в том числе физического, функционального, внешнего?
Какие права, принадлежащие организации (предприятию) составляют ее нематериальные активы?
Какой состав прав интеллектуальной собственности?
Какие подходы и методы применимы к оценке нематериальных активов и ИС?
Какой порядок оценки прав требования (дебиторской задолженности)?
Задание 10.1. Определить рыночную стоимость прав требования (дебиторской задолженности) предприятия ООО «ХХ» к администрации районного города и коммерческим компаниям
Исходные данные по дебиторской задолженности представлены в таблице
Наименование организации-кредитора
|
Дата возникновения
|
Сумма, руб.
|
1. Отдел социальной защиты населения
|
30.05.2003г.
|
710 316,37
|
2. Унитарное предприятие «Вода»,
в том числе по периодам возникновения:
|
01.01.2003г
01.02.2004г.
|
1 873 866,12
1 351 357,00
522 509,12
|
3. МУП ЖКХ
|
01.02.2004г.
|
264 535,91
|
Для оценки рыночной стоимости (Рс) прав требования дебиторской задолженности можно использовать следующую формулу:
Рс=ТС х Кл , (1)
|
