Анализ стандартов Международного комитета по стандартам оценки имущества
Международные стандарты оценки разрабатываются Международным комитетом по стандартам оценки (МКСО) – международной организацией, объединяющей профессиональные организации оценщиков из более чем 50-ти стран мира. Российскую Федерацию в данной организации представляет Российское общество оценщиков.
В России оценочная деятельность с начала 1990-х гг. ориентирована на применение Международных стандартов оценки (МСО), которые переиздавались в новой редакции в 1997 г. и в 2000 г.
МСО в настоящее время признаны во всем мире и включены в состав внутренних (национальных) Стандартов многих стран, отражают коллективную мысль, опыт и профессиональные суждения оценщиков из более чем 40 стран. Они также опираются на советы и консультации пользователей услуг по оценке и профессиональных специалистов в других дисциплинах, особенно в области бухгалтерского учета. Международные стандарты подчиняются «принципу изменения», который утверждает, что изменения неизбежны и происходят постоянно, даже если этот процесс осуществляется постепенно и не поддается легкому обнаружению.
Ни в США, ни в Европе «нормативы» или «стандарты» оценки не рассматриваются в качестве незыблемого свода законов. Вот почему одной из основных задач МКСО является достижение согласованности между национальными стандартами оценки и стандартами, которые наиболее подходят для нужд международного сообщества.
Стандарты и связанные с ними нормативные материалы на данный момент выражают общее мнение государств – членов комитета. Стандарты устанавливают определения фундаментальных понятий, относящихся к оценке имущества, и предлагают основные принципы осуществления оценочной деятельности.
В настоящее время значительная часть деятельности Комитета направлена на удовлетворение потребностей в полноценных международных стандартах и критериях отчетности, которые могли бы быть использованы на рынках капитала и применены международным деловым сообществом для целей финансовой отчетности и учета основных фондов по их текущей стоимости. Эти стандарты должны быть приемлемы для использования при ведении финансовой документации любыми предпринимателями, работающими с собственным или заемным капиталом.
Прежде всего, многолетняя деятельность Комитета по разработке стандартов привела к осознанию того факта, что сама стандартизация на международном уровне существенно отличается от процесса создания национальных стандартов. Во многих странах торговое право и соответствующий комплекс регулирующих процедур предопределяют некоторое направление для стандартизации оценочной деятельности, иногда весьма специфическое. Фонд оценки США, различные организации в рамках ЕЭС и регулирующие учреждения стран Центральной и Восточной Европы – вот далеко не полный перечень национальных организаций и властных структур, которые на национальном уровне закладывают фундамент стандартов практической оценки.
Если национальные стандарты отражают внутреннюю политику и установившиеся принципы практической деятельности, национальные политические и общественные цели, а также влияние самых разнообразных обычаев и языковых особенностей, то международные стандарты оценки должны иметь некоторую единую основу, причем не просто наименьший общий знаменатель, а прочный фундамент, представляющий единство экономических принципов, являющихся движущей силой рыночных отношений и не зависящих от политических границ.
В настоящее время МКСО в своей деятельности уделяет особое внимание взаимной увязке стандартов оценки и стандартов финансовой отчетности, разрабатываемых Международным комитетом по стандартам финансовой отчетности.
Исчерпывающее обсуждение области знаний, включающей в себя методы и практические процедуры оценки, выходит за рамки задач, стоящих перед создателями стандартов. Однако для обеспечения лучшей согласованности между различными профессиональными дисциплинами и для уменьшения трудностей, связанных с языковыми барьерами, стандарты включают в себя вступительный раздел, озаглавленный «Общие понятия и принципы оценки», который служит основой для каждого из стандартов.
Стандарт 1 «Рыночная стоимость как база оценки» представляет общепринятое определение этого термина, общие критерии, связь с целью и функцией оценки имущества.
Стандарт 2 «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости» рассматривает вопросы использования баз оценки, в основе которых лежат иные виды стоимости и методы оценки.
Стандарт 3 «Оценка в целях финансовой отчетности и смежной документации» предназначен для оценки активов в целях отражения величины их стоимости на соответствующих бухгалтерских счетах, формах финансовой и статистической отчетности.
Стандарт 4 «Оценка для обеспечения ссуд, закладных и долговых обязательств» рассматривает процессы оценки, результаты которых используются кредитными учреждениями и другими организациями, предоставляющими финансирование под обеспечение конкретными фиксированными активами.
В 1994- 1998гг Международные стандарты были дополнены рядом руководств по применению и исполнению стандартов при осуществлении определенных видов оценочной деятельности. К ним относятся руководства:
Оценка на основе концепции действующего предприятия;
Оценка на наличие опасных и токсичных веществ;
Оценка установок, машин и оборудования;
Оценка недвижимости.
Содержание перечисленных руководств определяло общие правила и основные рамки, которые должны быть соблюдены при выполнении работ по оценочной деятельности. Эти руководства приняты в качестве стандартов общественной организации Российское общество оценщиков.
Дальнейшее развитие Международных стандартов оценки происходило в области их гармонизации с международными стандартами по различным направлениям профессиональной экономической деятельности: бухгалтерской и инвестиционной (на рынках ценных бумаг).
1 июля 2000 г. Международный комитет по стандартам оценки (МКСО)1 принял полный свод Международных стандартов оценки (МСО-2000), практически в два раза превышающий (по количеству включенных в него документов) ранее действовавшие МСО. Можно засвидетельствовать, что имевшиеся на конец 1999 г. и изданные на русском языке стандарты практически не претерпели изменения.
Несомненный интерес для оценщиков представило Методическое руководство №1 (МР 1) «Недвижимое имущество», перевод которого на русский язык включен нами в Приложение 1. В прежних изданиях международных, европейских и некоторых национальных стандартов обнаруживалось смешение понятия недвижимого имущества (права) с недвижимостью (физическим), с имуществом (в целом) или с собственностью, с активами или средствами (фондами). МР 1 не допускает подобной путаницы вне зависимости от языковых особенностей.
Особую методологическую новизну представляли собой те разделы и отдельные параграфы, в которых обнаруживается явная связь с финансовой отчетностью и инвестиционной деятельностью (в т.ч. на рынках ценных бумаг). Не вдаваясь в тонкости, можно отметить появление в МСО-2000 совершенно новых сюжетов, например таких, как «финансовые интересы», «лизинговые интересы», «инвестиционное имущество» (в интерпретации МКСФО) и др.
Тенденции к выявлению таких связей и необходимость гармонизации оценки с финансовой отчетностью и инвестиционной деятельностью обозначались и раньше. Основные выявленные проблемы были проанализированы авторским коллективом с участием ведущих российских специалистов по оценочной деятельности в работе, завершенной в апреле 2000 г. [3].
В рамках этой работы были подготовлены проекты Концепции развития оценочной деятельности в Российской Федерации и основных стандартов Единой системы стандартов оценки (ЕССО) Российской Федерации. Однако те новации, которые содержались в МСО-2000 далеко выходили за рамки собственно оценочной деятельности и носили междисциплинарный характер.
В сентябре 1999 г. МКСО принял ряд уточнений по применению МСО в связи с новыми Международными стандартами финансовой отчетности (МСФО), которые дополнительно принимал Международный комитет по стандартам финансовой отчетности (МКСФО)2 за предшествующий год.
Между этими двумя международными комитетами было достигнуто согласие по ряду методологических вопросов, в частности, о толковании «рыночной стоимости» и «справедливой стоимости». Кроме того, лишь в 1999 г. МКСО принял новый стандарт (в виде МР) по оценке бизнеса, а также особое Приложение к стандарту по оценке для целей финансовой отчетности.
По другой линии взаимодействий МКСФО имеет подписанное соглашение с Международной организацией комиссий по ценным бумагам (МОКЦБ)3, которая начала рассмотрение основных стандартов МКСФО в декабре 1998 г.
Самые последние события по этой линии произошли в мае 2000 г., и информация о них была получена по сети Internet (различные web-сайты).
Первое сообщение – о состоявшемся 3 мая 2000 г. заседании МКСФО, на котором был принят стандарт МСФО-40, а также в словах генерального секретаря МКСФО выражена надежда, что МОКЦБ «в мае сообщит результаты своей оценки основных стандартов». Второе сообщение – пресс-релиз МОКЦБ с одобрением всех стандартов, за исключением МСФО-40.
Возвращаясь к сообщению о принятии 1 июля 2000 г. МСО-2000 с включением в них многих ссылок на различные МСФО и полностью МСФО-40, можно говорить об определенной мере гармонизации правил тремя международными организациями. К этому можно добавить, что до конца текущего года ожидается принятие изменений и дополнений в европейские и американские стандарты оценки. Следует ожидать их сближения с МСО-2000.
Дальнейшее развитие МСО Международным комитетом по стандартам оценки происходило на основании принятого в августе 1999 г. бизнес-плана по дальнейшему совершенствованию и развитию Международных стандартов оценки. Новая редакция стандартов должна вышла в 2003 г. и была также издана на русском языке Российским обществом оценщиков.
Анализ Европейских стандартов оценки, подготовленных по поручению Европейской группы ассоциаций оценщиков (TEGoVA)
Европейская группа оценщиков основных фондов (ТЕGOVOFA) была создана как некоммерческая ассоциация национальных организаций оценщиков западноевропейских стран в 1977 г. После слияния с аналогичной организацией EUROVAL группа в настоящее время получила название Европейской группы ассоциаций оценщиков (ТЕGоVA). Одной из главных целей при создании этой организации было именно создание общих стандартов оценки, представляющих взгляды профессиональных организаций во всех странах Европейского Союза.
Первая попытка стандартизации оценочной деятельности в Европейском Союзе была предпринята в 1978 г., когда вышла Четвертая Директива ЕС (78/660/ЕЕС). В данной директиве было отмечено расхождение в методах оценки в странах – членах ЕС и установлены некоторые общие правила оценки основных фондов отдельных перечисленных типов компаний.
В рамках развития темы стандартизации оценки, поднятой Четвертой Директивой, было разработано Руководство по оценке основных фондов (Guidance Notes on the Valuation of Fixed Assets), вышедшее в двух изданиях и, тем не менее, не включавшее определение рыночной стоимости.
В период 1978–1991 гг. в ЕС была проделана большая работа по согласованию сертификатов оценки и отчетов об оценке для целей составления финансовой отчетности.
В 1991 г. Директива 91/647/ЕЕС (Directive on the Annual Accounts and Consolidated Accounts of Insurance Undertakings) утвердила определение Рыночной стоимости для Европейского Союза.
В 1997 г. вышли «Утвержденные европейские стандарты оценки недвижимости» (Approved European Property Valuation Standards), существенно расширенные как по содержанию в части оценки для целей составления финансовой отчетности, так и по области применения за рамками оценок для целей составления финансовой отчетности.
Приведенная выше краткая хронология развития стандартизации оценки в ЕС показывает, что проблема стандартизации достаточно серьезна и требует длительного времени даже в странах с устойчиво функционирующей рыночной экономикой. Содержательное развитие стандартов происходит от общих правил обеспечения финансовой и бухгалтерской отчетности к подробному руководству по выполнению оценок для различных целей.
Методическую основу стандартизации оценки недвижимости в рамках ЕС составляют стандарты профессиональной практики RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors, UK), что обусловлено историей развития оценки в Великобритании и Западной Европе. RICS является старейшей профессиональной организацией, которой правительство Великобритании делегировало все полномочия по регулированию оценочной деятельности начиная с середины XVII в. Последующее распространение регулирующей деятельности RICS на колонии привело к тому, что в большинстве стран Британского содружества и бывших колониях Великобритании оценочная деятельность традиционно основывается на руководящих положениях RICS.
Наш анализ последовательности развития методического обеспечения стандартизации показывает, что практически все методики и стандарты оценки RICS, как используемые, так и вновь разрабатываемые, становятся методической основой при разработке стандартов оценки в ЕС.
В настоящее время членами ТЕGoVA являются профессиональные оценочные организации Европейского Союза с активным и возрастающим участием партнеров из стран Центральной и Восточной Европы, включая Россию (Российское общество оценщиков), Чешскую Республику, Венгрию, Польшу, Болгарию, Румынию и Албанию.
TEGoVA работает в тесном сотрудничестве с Международным комитетом по стандартам оценки. Общие стандарты и методология позволяют проводить достоверные оценки в общественных и частных интересах с существенными выгодами для коммерции и промышленности, финансового и институционального инвестиционного сектора, так же как и для более широких слоев населения, которые зависят непосредственно или косвенно от экономической эффективности этих секторов.
Одной из главных особенностей Европейских стандартов оценки (ЕСО) является их ориентация на оценки, выполняемые для целей составления финансовой бухгалтерской отчетности в соответствии с принятым европейски законодательством. При этом, однако, указывается на возможность распространения их действия и на другие виды оценок, выполняемых общественно значимых целях.
С точки зрения рядового оценщика и клиента-потребителя оценочных услуг, настоящие стандарты являются ориентиром, устанавливающим минимально допустимый уровень качества выполнения оценки, обусловленный статусом и квалификацией оценщика, содержанием договоров на выполнение оценки и отчетов об оценке, а также применяемыми методическими подходами к оценке в конкретных ситуациях.
Следует отметить, что Европейские стандарты сценки не имеют обязательного характера для членов организации, но рекомендуются для применения как представляющие лучший опыт, разработанный для включения в соответствующие нормативные акты Европейского Союза и дающие импульс к принятию соответствующих национальных стандартов стран ЕЭС. Требования национального законодательства учитываются в конкретных случаях, и там, где это существенно важно, они отдельно комментируются в главе 10 ЕСО.
Третье издание ЕСО было полностью пересмотрено и дополнено с учетом как введенных изменений, так и расширения области применения за рамки оценок для финансовых отчетов, включая оценки для разнообразных коммерческих целей.
Целью ЕСО является:
помощь оценщикам в подготовке согласованных отчетов для их клиентов путем предоставления ясных руководств;
обеспечение согласованных оценок путем использования стандартного определения рыночной стоимости и подходов к оценке;
обеспечение стандартов качества с помощью утверждения общепринятого уровня квалификации;
обеспечение основы для экономического анализа эффективного использования земли и строительных ресурсов;
внедрение оценщиков, ориентированных на клиента и полученное задание;
увеличение роли оценщика;
установление процедур, обеспечивающих ясное, точное, однозначное определение стоимости в соответствии с национальным и наднациональным законодательством, стандартами оценки и бухгалтерского учета.
Международные стандарты оценки, изданные МКСО, должны поддерживаться в тех странах ЕС, где они совместимы с национальным законодательством для того, чтобы гарантировать согласованность оценки в соответствии с лучшей мировой практикой.
Следует также отметить, что в соответствии со Статьей 110 Римского Договора от 1957 г., а также последующими договорами, TEGоVA поручено устанавливать стандарты, которые являются совместимыми с интернационализацией деловой активности и мировой торговли. GATT (Международное соглашение по тарифам и торговле) особо оговаривает необходимость соблюдения Международных стандартов во всех случаях, когда это необходимо для обеспечения ясности понимания и избежания дискриминации, что является двумя ключевыми областями либерализации торговли.
В тоже время Международные стандарты оценки разрабатываются в тесном сотрудничестве между МКСО и ЕГАО, которые поддерживают принципы свободной конкуренции и развития мировой торговли. В том случае, когда требования ЕСО сильно отличаются от МСО, в тексте стандартов приводятся соответствующие комментарии. Следует также отметить, что ЕСО отличаются в ряде случаев большей детальностью изложения и в них также освящаются дополнительные вопросы, которые не рассматриваются в МСО, однако по своим основным принципам они сходны с МСО. Ниже приведено содержание ЕСО-2003.
Содержание
Предисловие
Введение
Стандарт 1: Вопросы соблюдения
Стандарт 2: Квалифицированный оценщик
Стандарт 3: Условия найма
Стандарт 4: Базы оценки
Стандарт 5: Оценки для цели финансовой отчетности
Стандарт 6: Оценки для целей обеспечения банка и в связи с выпуском ценных бумаг, обеспеченных активами и/или ипотеками
Стандарт 7: Расчетные величины, прогнозы и другие стоимостные оценки
Стандарт 8: Оценки для инвестиций – страховые компании, имущественные инвестиционные фонды, пенсионные фонды и т.п.
Стандарт 9: Представление отчета об оценке
Руководство 1: Специальные факторы, влияющие на стоимость
Руководство 2: Оценки специальных объектов имущества
Руководство 3: Оценка оборудования и машин
Руководство 4: Оценки активов для развития
Руководство 5: Сельскохозяйственное имущество
Руководство 6: Оценка исторических объектов
Руководство 7: Оценка бизнеса (предприятия)
Руководство 8: Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности
Руководство 9: Оценка для определения индексов недвижимости
Руководство 10: Международные оценки
Руководство 11: Совместные предприятия и товарищества с ограниченной ответственностью
Руководство 12: Распределение между землей и зданиями
Руководство 13: Законодательство и практика отдельных государств
Руководство 14 Оценка ипотечного портфеля для целей секъюритизации…………….
Приложение 1: Методология оценки
Приложение 2: Сертификация
Приложение 3: Рецензирование отчетов об оценке, проведенной другим оценщиком
Приложение 4: Корпоративное поведение и Кодекс этики
Приложение 5: Примерные условия заключения договора
и список проверки отчета
Приложение 6: Европейский Кодекс измерения
Приложение 7: Глоссарий терминов
Приложение 8: Члены TEGoVA
В настоящее время Европейской группой ассоциаций оценщиков (ЕГАО – ТЕGoVA) подготовлен проект новой редакция Европейских стандартов оценки (ЕСО – ЕVS 2000), который будет принят в сентябре 2000 г. В отличие от предыдущей редакции стандартов (1997 г.), данная редакция делает акцент не только на оценке недвижимости и других активов, но и детализирует в рамках отдельных глав методологические вопросы и специализированные направления оценки.
Новая редакция ЕСО-2003 по своему содержанию и структуре в отличие от предыдущих редакций больше приближена к формату Международных стандартов оценки (МСО).
Анализ Единых стандартов профессиональной практики оценки, разработанных Комиссией по стандартам Фонда оценки США (ФО США)
Единые стандарты профессиональной практики оценки (ЕСППО), являющиеся обязательными для применения в США и других странах НАФТА (Канада, Мексика), разрабатываются и утверждаются Советом по стандартам оценки Фонда оценки – некоммерческой образовательной организацией, основанной в 1987 г. ведущими профессиональными организациями США (Институт оценки, Американское общество оценщиков, Национальная ассоциация магистров оценки) для достижения единообразия и профессионализма в оценке. На сегодняшний день более 50 организаций вступили в Фонд либо в качестве организаций-спонсоров (попечителей), либо в качестве членов консультативных советов.
Фонд оценки управляется Советом попечителей, который выполняет две основные функции: обеспечивает финансовую поддержку деятельности и назначает членов Совета по стандартам оценки и Совета по квалификации оценщиков. В данное время Совет попечителей состоит из 32 членов. Каждая профессиональная оценочная и попечительская организация назначает одного представителя в Совет попечителей. Кроме того, 14 независимых постоянных попечителей избираются Советом самостоятельно. Чтобы участвовать в Совете попечителей, обязательно быть оценщиками. Совет попечителей раз в полугодие проводит публичные заседания.
Совет по стандартам оценки (ССО) разрабатывает, интерпретирует и вносит поправки в Единые стандарты профессиональной оценочной практики, которые являются обязательными для применения оценщиками в своей практической деятельности. ССО состоит из пяти высококвалифицированных оценщиков и проводит публичные совещания каждый месяц. Все предлагаемые положения и дополнения к ЕСПОП выносятся на публичные обсуждения перед принятием ССО. Для рассмотрения и оценки работ, проводимых под эгидой ССО, в Фонде оценки создан Консультативный совет по стандартам оценки (КССО), который включает представителей 32-х организаций и правительственных агентств, представляющих потребителей услуг по оценке. КССО заседает каждый квартал. Совет консультирует ССО по важным проблемам технического характера и списку проектов, вынесенных на повестку дня ССО. Все совещания КССО проводятся в Вашингтоне и открыты для публики.
Единые стандартны профессиональной оценочной практики были первоначально разработаны Специальным комитетом по разработке Единых стандартов в 1986–1987 гг. и переданы Фонду оценки в 1987 г. К этому времени Фонд установил свои авторские права на ЕСППО. На своей организационной встрече 30 января 1989 г. ССО единодушно принял и утвердил ЕСППО в качестве первоначальных два первых оценочных стандарта, выработанных ССО.
Данные стандарты предназначены для оценщиков и пользователей услуг оценки. Для повышения уровня профессиональной практики оценщикам следует соблюдать данные стандарты. Потребителем услуг оценщиков надлежит требовать проведения работ в соответствие с ЕСППО.
Согласно реформе законодательства в области оценки, одобренной Конгрессом, все оценки недвижимости, связанные со сделками федерального уровня должны проводиться на основе и в соответствии с ЕСППО. Закон о реформе финансовых институтов, подъеме экономики и соблюдении законов, принятый Конгрессом в 1989 г., требует, чтобы оценки, подготовленные государственными сертифицированными и лицензированными оценщиками, были составлены в соответствии с ЕСППО. В 1992 г. Административно-бюджетное управление выпустило бюллетень 92-06, в котором также требуется, чтобы при федеральном приобретении земли и предоставлении земельных займов кредитными организациями были представлены оценки в соответствие с требованиями ЕСППО.
В ЕСППО представлены процедуры, которым нужно следовать при осуществлении оценки, проверке отчета об оценке или предоставлении консультативных услуг, а также со способами, которыми производятся оценка, ревизия или консультативные услуги. Стандарты 1 и 2 регулируют процесс оценки и составления отчета по оценке недвижимости. Стандарт 3 устанавливает нормы по проверке отчетов по оценке и составления отчета на основании этих норм. Стандарты 4 и 5 посвящены развитию и обобщению консультативных функций оценщика по оценке недвижимости и недвижимого имущества. СТАНДАРТ 6 устанавливает необходимые критерии для разработки и сообщения результатов по массовой оценке для целей налогообложения недвижимого имущества или любых других видов собственности. Стандарты 7 и 8 устанавливают нормы для развития и обобщения оценок личной собственности. Стандарты 9 и 10 устанавливают нормы для развития и обобщения оценок бизнеса.
Стандарты включают в себя Положение о стандартах оценки, выпущенное Комитетом по стандартам оценки для целей прояснения, интерпретации, толкования или выработки стандартов или Правил стандартов.
Пояснительные комментарии являются неотъемлемой частью Единых стандартов и должны рассматриваться в качестве толкования к Положениям, Определениям и Правилам стандартов. Комментарии предоставляют интерпретации Комиссии по оценочным стандартам относительно предпосылок и приложений к определенным Положениям, Определениям или Правилам стандартов. Не прилагаются комментарии к Положениям, Определениям или Правилам стандартов, являющимся аксиоматическими или не требующими дальнейших разъяснений; однако дополнительные комментарии будут разрабатываться, а устаревшие – пересматриваться по мере возникновения необходимости. Примечания к Правилам стандартов, относящиеся к Консультативным мнениям, служат только для ориентировки и не включают Консультативные мнения в Правила стандартов.
Важную роль в деятельности оценщика занимают этические обязательства, которые наложены на тех, кто работает в данном качестве. Стандарты включают в себя разъяснительные комментарии и начинаются с ПОЛОЖЕНИЙ ОБ ЭТИКЕ, обуславливающих требования целостности, объективности, независимости суждения и этического поведения.
Дополнительно, данные стандарты включают в себя ПОЛОЖЕНИЯ О КОМПЕТЕНТНОСТИ, налагающие прямую ответственность на оценщика до принятия решения. Также включены ОПРЕДЕЛЕНИЯ для данных стандартов. Стандарты содержат как обязательные требования, так и специфические требования, к которым применимы, при определенных ограниченных условиях, ПОЛОЖЕНИЯ ОБ ОТКЛОНЕНИЯХ. Эти определенные условия не включают в себя отклонения от ПРЕАМБУЛЫ, ПОЛОЖЕНИЙ ОБ ЭТИКЕ, ПОЛОЖЕНИЙ О КОМПЕТЕНТНОСТИ и ОПРЕДЕЛЕНИЙ.
В силу обширных обязанностей, присущих профессиональной практики оценки, оценщик должен соблюдать высочайший уровень профессиональной этики. ПОЛОЖЕНИЯ ОБ ЭТИКЕ имеют четыре раздела: Поведение, Менеджмент, Конфиденциальность и Ведение отчетности.
В дополнение к десяти Стандартным правилам ЕСППО включает также Документы о стандартах, которые специально созданы для упрощения, толкования, разъяснения или совершенствования ЕСППО. Документы обязательны к применению наряду с Правилами стандартов. ССО также публикует консультативные мнения, в которых содержатся советы ССО по решению спорных вопросов при применении ЕСППО в оценочной практике. Начиная с издания 1994 г. ЕСППО содержит также глоссарий всех оценочных терминов.
В настоящее время намечается сближение позиций Фонда оценки США и МКСО. После так называемого Торонтского соглашения, на котором представители ФО США и МКСО договорились о гармонизации стандартов, представитель ФО США присутствует в качестве наблюдателя на всех ассамблеях МКСО, а представитель МКСО участвует в работе Международной секции ФО США, созданной в 2005г. ФО США также готовит существенные изменения в структуре стандартов в 2006г., пока говорить о полной гармонизации ЕСППО и МСО пока преждевременно
Германия. Аналитическая справка по системе оценки имущества
В настоящее время система оценки имущества в Германии базируется на трех документах: Государственном Законе об Имуществе (BauGB), Постановлении об Оценке Имущества (WertV) и Постановлении об Определении Стоимости (WertR 91). Государственный закон о недвижимости содержит правила, в соответствии с которыми проводятся сделки, касающиеся государственной собственности и определяется размер выплачиваемых компенсаций. Кроме того, главами этого закона руководствуются эксперты для определения стоимости имущества при проведении судебных разбирательств.
Постановление об оценке имущества содержит оценочные стандарты, описание процедуры оценки имущества, факторы, которые необходимо при этом принять во внимание, а также информацию, которую необходимо собрать для проведения процедуры оценки. Постановление об Определении стоимости является дополнением к Постановлению об оценке имущества. В нем рассматриваются различные проблемы, которые могут возникнуть в процессе оценки, определяются стандартные бланки документов, даются примеры заключений экспертов, указывается порядок вычислений, необходимых на начальной, промежуточной и заключительной стадиях процесса оценки имущества. Содержание Постановления об оценке имущества и Постановления об определении стоимости определяется Государственным департаментом недвижимости (Bundesbauministerium).
Размер вознаграждений, выплачиваемых за проведение процедуры оценки имущества, определяется еще одним законодательным актом – Постановлением о денежных выплатах для архитекторов и инженеров (HOAI). Отличительной чертой немецкой системы определения размеров денежных вознаграждений за проведение процедуры оценки является тот факт, что размер вознаграждения определяется в первую очередь стоимостью оцениваемого имущества. Существует специальная таблица, в соответствии с которой определяются допустимый минимум и максимум вознаграждения, выплачиваемого оценщику для каждой стоимостной категории имущества (табл. 1).
Величина вознаграждения зависит также от специфики процедуры оценки, особенностей клиента и других факторов, вследствие наличия или отсутствия которых сумма может отличаться от указанной в таблице. Хотя определение величины вознаграждения на основе стоимости оцениваемого имущества может показаться недостаточно приемлемой для оценщика, тем не менее, в Германии эта система показала себя вполне работоспособной. Кроме того, величины вознаграждения, приведенные в таблице, могут подвергаться большому числу изменений, поэтому на практике реальные суммы вознаграждений сильно отличаются от цифр, представленных в таблице.
Таблица 1
|
Обычной сложности
|
Повышенной сложности
|
Стоимость собственности
|
Min вознаграждение
|
Max вознаграждение
|
Min вознаграждение
|
Max вознаграждение
|
50000 DM
|
420 DM
|
540 DM
|
520 DM
|
810 DM
|
500000 DM
|
1840 DM
|
2250 DM
|
2180 DM
|
3070 DM
|
1000000 DM
|
2480 DM
|
3030 DM
|
2930 DM
|
4130 DM
|
10000000 DM
|
8200 DM
|
10000 DM
|
9700 DM
|
13700 DM
|
50000000 DM
|
25500 DM
|
31500 DM
|
30500 DM
|
43000 DM
|
В соответствии с государственными оценочными стандартами, процедура оценки имущества в Германии может проводиться только приведенными к присяге госэкспертами. Оценка, произведенная маклерами или банковскими служащими, не считается соответствующей стандартам.
Основными органами, занимающимися оценкой и контролирующими этот процесс, в Германии являются Комиссии экспертов по оценке имущества (Gutachterausschuss). Эти комиссии существуют в каждом городе, округе или графстве и контролируют каждую заметную сделку в области недвижимости и крупной собственности, собирают коммерческую информацию, определяют процентные ставки и устанавливают средние цены на недвижимость. Кроме того, в обязанности комиссий входит издание так называемых земельных карт, которые содержат коммерческую информацию (стоимость, особенности и др.) об отдельных участках земли в зоне ответственности комиссии.
При оценке имущества в Германии используют два основных подхода: оценка для определения рыночной стоимости и оценка для получения ипотечного займа. Помимо этих двух подходов, которые являются основными, также применяют некоторые другие специфические подходы, использующиеся, например, страховыми компаниями и т.д.
При проведении оценки для определения рыночной стоимости собственности определяется «цена, которую можно получить при продаже данного типа собственности на рынке при совершении стандартной сделки в текущий отрезок времени». При проведении оценки для получения ипотечного займа имущество рассматривается как гарант обеспеченности займа и оценивается с учетом обстоятельств, которые могут возникнуть при реализации ее в будущем.
Для вычисления рыночной стоимости имущества немецкие оценщики применяют три основных подхода – доходный, затратный и прямого сравнительного анализа рыночных продаж, которые подробнее описаны в аналитической справке по системе оценки имущества в Великобритании, а также метод оценки рыночной стоимости земельного участка, в основе которого лежит представление о земле как о самом ценном и имеющем постоянную тенденцию к сохранению и росту своей собственности объекте недвижимости.
Пример типового отчета об оценке объекта собственности
Часть первая: Введение
Данные о клиенте
Цель оценки
Владелец собственности
Список предыдущих владельцев собственности
Официальное описание собственности
Дата проведения оценки
Дата проведения инспекторской проверки
Законодательный базис процедуры оценки
Часть вторая: Описание оцениваемой собственности
А. Описание земельного участка
Общее описание (расположение, использование)
Адрес, официальное описание, размер участка
Регистрация участка, список предыдущих владельцев
Комментарии по состоянию участка
Степень застройки и произведенных улучшений
Тип и количество зданий и других сооружений на участке
Задолженности и другие факторы, влияющие на стоимость
Выплаты и налоги
Особенности использования участка
Наличие подъездных путей
Площадь участка
Конфигурация участка
Состояние почвы
Состояние окружающей среды
Внешние сооружения
Водопроводная и канализационная системы
Наличие асфальтового/бетонного покрытия
Наличие травяного покрытия
Б. Описание сооружений, расположенных на участке
Тип и назначение сооружений
Год возведения сооружений
Срок службы сооружений
Степень изношенности сооружений
Внешний вид сооружений
Подробное описание сооружений:
- тип
- внешние стены
- внутренние перегородки
- полы
- лестницы
- крыша
- наличие дополнительных удобств
- отопительная система
- покрытие полов
- отделка интерьера
- двери, окна
- технические системы
Часть третья. Оценка имущества
Оценка рыночной стоимости земельного участка
Оценка имущества доходным методом
Оценка затратным методом
Оценка методом прямого сравнительного анализа рыночных продаж
Согласование полученных результатов и заключение о рыночной стоимости имущества
Дополнения
Планы, вычисление метража, наблюдения, фотографии
При подготовке данной аналитической справки была использована следующая литература.
Великобритания. Аналитическая справка по системе оценки недвижимости
В настоящее время вся система оценки имущества в Великобритании, деятельность оценщиков и оценочные стандарты этой страны базируются на одном основном документе – Руководстве по деятельности оценщиков (Red Book), изданном Королевским институтом дипломированных специалистов по оценке имущества. Данное руководство состоит из двух частей. В первой части содержится описание процедуры оценки собственности, определяются задачи оценки и т.д. Вторая часть является дополнением к первой и содержит практические рекомендации по проведению процедуры оценки.
Помимо Королевского института деятельность оценщиков Великобритании также регулируется Объединенным обществом оценщиков и аукционеров. Деятельность оценщика в Великобритании не требует лицензирования, поэтому практически каждый может работать оценщиком, за исключением отдельных случаев, например, когда собственность выступает гарантом ипотечного займа. В таких случаях оценщик должен быть членом Королевского института или Объединенного общества оценщиков и аукционеров.
На практике большинство оценочных процедур проводится именно членами этих двух организаций. Минимальный период подготовки дипломированного специалиста в области оценки собственности составляет, как правило, не менее пяти лет. Лица, только что получившие диплом, регистрируются в Королевском институте или Обществе оценщиков и какое-то время работают под руководством более опытного специалиста. По окончании испытательного срока они обязаны сдать экзамен на профпригодность. В ходе своей профессиональной деятельности организация, в которой зарегистрирован оценщик, может несколько раз потребовать от него прохождения курсов повышения квалификации.
Специалисты, занимающиеся оценкой собственности, имеют свой этический кодекс и обязаны следовать стандартам, разработанным Королевским институтом и Объединенным обществом оценщиков и аукционеров совместно с Британской ассоциацией банкиров, Советом ипотечных банков и Советом валютной биржи. В оценочных стандартах Великобритании содержится подробное описание процесса оценки недвижимости, основных его этапов, и заключительного отчета, включающего:
данные о клиенте, его адрес;
определение задания на оценку;
цель проведения процедуры оценки;
эффективную дату оценки;
вид процедуры оценки (для определения рыночной стоимости, залоговой стоимости и т.д.);
изложение существенных фактов и заключений;
адрес и характеристику объекта оценки;
результаты визуального осмотра оцениваемого имущества;
источники полученной информации об объекте оценки;
условия, допущения, ограничения;
заключение о стоимости объекта, расчеты;
информацию о налогах и необходимых расходах по содержанию имущества;
подтверждение о соответствии отчета установленным стандартам;
обязательства по неразглашению полученной информации;
данные об оценщике;
подпись оценщика.
Приведенный список содержит только обязательные для любого отчета пункты, на практике, как правило, возникает необходимость в гораздо более подробных отчетах. Пункты, которые по мере необходимости могут включаться в такие отчеты, также приведены в оценочных стандартах Великобритании.
Британские оценщики при оценке имущества применяют пять основных методов:
1. Метод сравнительного анализа продаж (называемый также методом рыночных продаж) применяется при оценке сельскохозяйственных угодий, имущества, сдаваемого в аренду, жилой площади и земельных участков, подлежащих застройке и преобразованию. В основе метода лежит сравнительный анализ оцениваемого имущества и аналогичного, уже имеющего установленную рыночную цену.
2. Метод капитализации доходов. Как правило, этот метод используется при оценке собственности, приносящей стабильную прибыль. Данный метод основан на принципе ожидания и предполагает, что стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем.
3. Затратный метод. В Великобритании данный метод применяется крайне редко и только в крайних случаях, поскольку расходы достаточно трудно соотнести со стоимостью. Как правило, данный метод применяется для оценки имущества, практически не имеющего аналогов на рынке (например, заводов по переработке нефтепродуктов). В основе применения данного метода лежит предположение о том, что рыночная стоимость оцениваемого имущества определяется в первую очередь затратами на его создание и реализацию.
4. Доходный метод применяется в основном при оценке предприятий сферы обслуживания (бензоколонок, баров, отелей, клубов). Он позволяет провести прямую оценку стоимости предприятия в зависимости от ожидаемых в будущем доходов.
5. Оценка потенциала земельного участка. Как понятно из названия, суть данного метода состоит в том, что оценщик определяет варианты оптимального использования земельного участка, его застройки и улучшения, определяет затраты, необходимые для вскрытия потенциала участка и подсчитывает доход, который данный участок будет приносить после произведенных улучшений. На основе полученных данных и проводятся расчеты.
При подготовке данной аналитической справки была использована следующая литература.
1.7. Выводы и рекомендации по использованию результатов анализа международных стандартов при разработке стандартов оценки в России
Материалы анализа содержания стандартов, применяемых за рубежом в оценочной деятельности, необходимо использовать при решении вопросов организации работ по стандартизации, разработки структуры стандартов, отражающих различные аспекты оценочной деятельности.
Международные стандарты оценки обеспечивают условия для выполнения оценочной деятельности в соответствии с требованиями международного сотрудничества. От этих условий непосредственно зависит взаимопонимание между специалистами по стандартизации, участниками процесса оценки и потребителями результатов оценки.
«Общие понятия и принципы оценки» обеспечивают единое понимание основных категорий, понятий, составляющих содержание методологии оценки.
Понятие «рыночная и другие виды стоимости» обеспечивает единообразное представление о содержании этих категорий между оценщиками разных стран.
Содержания методологических подходов оценки (затратного, рыночного, доходного) одинаково определяют процесс выполнения оценки.
Единые требования к результатам оценки создают условия для создания отчетов об оценке, содержание которых понятно участникам международного сотрудничества.
В целом международные стандарты оценки представляют своеобразный язык международного сообщества оценщиков. Знание этого языка обеспечивает основание для разработки национальных стандартов оценки, содержание которых будет отражать единое понимание методологии оценки.
В этом заключаются необходимость, возможность и форма применения международных стандартов оценки при стандартизации оценочной деятельности в Российской Федерации.
Европейские стандарты оценки по своему содержанию гармонизированы с международными стандартами оценки. Особенностью Европейских стандартов оценки недвижимости является их направленность на оценки, выполняемые для целей составления финансовой и бухгалтерской отчетности в соответствии с принятым европейским законодательством. Возможно распространение этого стандарта на другие виды оценок. В настоящее время подготовлен новый проект стандартов (ЕСО-EVS 2000), содержащий около двадцати документов по различным направлениям оценочной деятельности. Этот перечень может быть использован при решении вопросов содержания и структуры системы стандартов оценки Российской Федерации.
В целом содержание Европейских стандартов оценки свидетельствует о форме успешного решения вопросов преодоления различий в оценочной деятельности различных стран и создания единых походов к оценке в рамках наднационального пространства Европейского союза.
Единые стандарты профессиональной практики оценки, принятые фондом оценки США, подробно рассматривают различные стороны этических правил поведения, определяющих объективность и независимость оценщика. В них приведены требования к компетентности оценщика, дана характеристика определенных обстоятельств и условий проведения оценки и основные термины, используемые в стандартах. Тексты стандартов регулируют процесс оценки, содержание и проверку отчетов, представление консультационных услуг.
Единые стандарты профессиональной практики оценки могут быть использованы при разработке стандартов оценки Российской Федерации в той их части, которая касается содержания этапов работы и условий выполнения оценочной деятельности.
Аналитические справки по Германии и Великобритании содержат материалы, конкретизирующие основные положения Европейских стандартов в нормативных документах и регламентирующих оценочную деятельность в этих странах. Там же отражены некоторые особенности, которые присущи организации оценки в этих странах, в частности, порядок оплаты услуг оценщика (Германия).
В целом следует сделать следующий общий вывод:
рассмотренные стандарты основаны на единых методологических принципах стандартизации, принятых в Западной Европе и определяющих содержание понятий, процесса разработки, утверждения и использования стандартов оценки;
зарубежные стандарты определяют основные понятия, категории, рамки поведения оценщика и структуру отчета об оценке, что создает необходимые условия для осуществления международного сотрудничества;
применение стандартов оценки за рубежом основано на принципе добровольности.
На основе изложенных выше выводов о содержании зарубежных стандартов можно сформулировать следующие рекомендации:
организация разработка стандартов оценки в Российской Федерации должна выполняться в соответствии с национальной системой стандартизации, гармонизированной с требованиями международной стандартизации;
в стандартах оценки Российской Федерации необходимо учитывать основные положения международных стандартов оценки в объеме, достаточном для удовлетворения требований международного сотрудничества;
содержание стандартов должно обеспечивать возможность выполнения работ по сертификации услуг по оценке, т.е. установления соответствия между требованиями, содержащимися в стандарте, и результатами, представленными в отчете по оценке;
учитывая специфику условий, существующих в настоящее время в Российской Федерации, стандарты оценки должны быть обязательными к применению всеми субъектами оценочной деятельности.
|
