Тема ема
Скачать 2.08 Mb.
|
ПРОБЛЕМЫ СОВРЕМЕННОЙ ОЦЕНКИ ГОРОДСКОЙ ТЕРРИТОРИИ Семинар в мэрии города Новосибирска 12 марта 1998 года, 16.00, конференц-зал (третий этаж). Присутствовали:
Научно-техническая работа: «Корректировка комплексной оценки территории города Новосибирска для расчета дифференцированных ставок земельного налога, арендной платы за землю, стоимости земли и прав ее аренды» Заказчик: Горкомзем мэрии Новосибирска Исполнитель: СибЗНИИЭП Официальный текст: 1. Раздел: Содержание и методический подход к комплексной многофакторной оценки городской территории: а) Общая характеристика состояния территории города и перспективы ее развития (Арбатский В.П.). б) Представление (понятие) о городе, городской территории с точки зрения многофакторной оценки (Заусаев С.А.). в) Состав (содержание) комплексной оценки территории для целей зонирования и дифференциации ставок земельного налога (Павлючик Б.Е.). г) Состав факторов градостроительной ценности территории (принимаемых к учету) (Павлючик Б.Е.). д) Критерии ценности градостроительных факторов (Павлючик Б.Е.). е) Отношение к участкам территории с особыми условиями (экология) (Павлючик Б.Е.). ж) Вопросы привлечения риэлтерской оценки (Павлючик Б.Е.). 2. Раздел: Формирование понятия стоимости земли. а) Городские процессы и развитие города (Заусаев С.А.). б) Территории - ресурс городского развития (Заусаев С.А.). в) Цена земли (городской территории) (Павлючик Б.Е.). Фонограмма: В.Г. Волов ЖМФ: В соответствии с календарным планом мы начинаем обсуждать работу «Корректировка комплексной оценки территории города Новосибирска для расчета дифференцированных ставок земельного налога, арендной платы за землю, стоимости земли и прав ее аренды». Первый этап: определение вопросов, которые надо на первом этапе откорректировать. Послушаем сейчас докладчиков и выскажем по каждому вопросу и придем к каким-то выводам. Первый раздел - это содержание и методический подход в комплексной многофункциональной оценке городской территории. Было бы правильно, чтобы главный архитектор города Валерий Петрович Арбатский выступил с вопросом об общей характеристике состояния города и перспективе его развития. Краткое информационное сообщение. АВП: В принципе, я доклад не готовил., поскольку узнал об этом семинаре сегодня, в течение рабочего дня. Учитывая, что здесь люди, которые достаточно тесно соприкасаются с вопросами градостроительства, в изложении основных понятий нет смысла, - они общеизвестны. Я дам несколько предложений, которые помогут сориентироваться. Постараюсь, чтобы это попадало в тематику нашего совещания. Значит так. Город и о его сегодняшнем состоянии. Границы города, если кратко вспомнить историю, были заложены в сороковые годы. Затем они были утверждены генпланом 1968 года и до настоящего времени границы города официально не изменялись. Хотя на повестке дня стоит вопрос, чтобы присоединить к городской черте поселок Кировский и поселок Пашино. Этот административный прирост территории никак не сообразуется с общими тенденциями, которые можно наблюдать на городском процессе, - это сокращение городской территории. Я имею в виду протекание тех градостроительных процессов, которые активно осуществляются на территории города. В настоящее время, естественно, наиболее активные процессы протекают в центральной части города, - это центральный и железнодорожный район и прилегающие к ним территории. Здесь, по жизни, - большое количество предприятий, которые открываются, - торговые, коммерческие объекты, деловые. Мы это ощущаем по тем заявкам, которые мы получаем, по тем заказчикам, - центральная часть вызывает наибольший интерес. В связи с этим, я хотел бы отметить то обстоятельство, что именно к центральной части надо отнестись очень внимательно - если оценивать ее с точки зрения экономического зонирования, то именно вы должны были очень внимательны для того, чтобы раскрыть ее по качеству среды, по активности ее освоения. Кроме того, сейчас в городе мы подошли к такому этапу, когда практически свободных площадок для застройки просто нет, - в центральной части. Все новое строительство на 100% ведется здесь на площадках, где необходим снос старых строений. Это та особенность, которую можно подчеркнуть. То есть, заказчики готовы на сегодняшний день осваивать эти площадки, где снос весьма значительный. Кроме того, город держал в резерве территории и сейчас они также не очень активно осваиваются, - в прибрежной части, район Горской, а также проблема развития центрального ядра города и создания нового ядра в Октябрьском районе. На сегодняшний день мы вышли на практическое решение этих задач. То есть, в самые ближайшие годы, скажем, на стыке Центрального и Октябрьского района. Эти территории становятся очень ценными, они пользуются большим спросом и в настоящее время появились не просто прогностические разработки, но и реальные проекты по развитию центра города в сторону Октябрьского района. Несколько слабее осваиваются прибрежные территории: это полоска вдоль Большевистской, в частности, застройка в районе Берегового. Мы рассматриваем прибрежные районы для застройки ближайшего будущего. Там осуществлен снос, там нет инженерных коммуникаций. Это площадка, возможно, завтрашнего дня. Из очень активных площадок освоения - это район Горской, бровка и прибрежная часть, - мы получаем массу предложений по мелкоштучной застройке, АЗС, гаражи, но ... В настоящее время разрабатывается комплексный проект именно этой части, чтобы определиться, действительно, и с функциональным назначением, планировочно... Хотя, вы все знаете, что там в свое время сделано зонирование...9 Но в настоящее время все это нуждается в серьезной корректировке. Ну и вот - район площади Карла Маркса - также горячая точка, притягивающая сейчас коммерческие структуры, в первую очередь - торговые. Буквально сейчас, в последние дни мы столкнулись с заказчиком, который претендует на нее, строительство крупных магазинов, рынков, торговых точек. Вот как бы коротко все эти горячие места, которые активно осваиваются. Естественно, с точки зрения чисто планировочной или пространственной структуры, то, - здесь все прекрасно понимают, что, - очень важной частью является решить фасады города на прибрежной территории. Это сразу позволит создать большой градостроительный эффект, новое восприятие города, его панораму. Что касается того, на что мы надеялись - площадки перспективного освоения, это вынос городского транспорта, сделана большая работа на стадии эскизной проработки. Но, очевидно, в ближайшее время она не будет востребована, и вынос этого объекта - аэропорта - нереален в ближайшем будущем. Еще: в процессе реконструкции, особенно центральной части, сейчас для инвесторов становится привлекательным реконструкция в том случае, если не требуется отселения жильцов, если при реконструкции добавляется этаж плюс мансарда, то есть дополнительная площадь... На этих условиях инвесторы готовы провести полную реконструкцию зданий, не заплатив при этом, правда, стоимость земли, поскольку речь идет о реконструкции. Пожалуй, наступает момент, который я хотел сказать, предварительный, - если возникнет в процессе нашего обсуждения, я включусь в общий разговор. ЖМФ: Спасибо. Есть вопросы? ЗСА: Валерий Петрович, а может сейчас, очень коротко, сжато рассказать в двух словах: есть ли в комитете по архитектуре представления, сформировавшиеся или формирующиеся, относительно площадок, или территорий, или участков, - территории города, которые не могут быть отданы, ни в коем случае не будут отданы под какую-то застройку, - то есть общегородской резерв, строительный резерв, который нельзя на торги отдавать. Есть такие проработки? АВП: То, о чем Вы говорите, - то есть такое понятие как «каркас города». Естественно, что мы хотели бы его контролировать. Более того, сейчас намечен ряд работ - это корректировка генплана, где мы должны выявить эти территории. В принципе, это те площадки, о которых мы сказали раньше. Это наши исторически сложившиеся градостроительные оси, исторические зоны, транспортные узлы и , конечно, территории, прилегающие к станциям метрополитена. ЗСА: В связи с этим нынешнее пожелание многих застройщиков - Вы сказали - район площади Карла Маркса, - захватывает ее городской каркас или это... АВП: Нет, каркас - это определение центра, левобережья... ЗСА: Я поясню, откуда мой вопрос. Приступая к этой работе, мы должны себе четко представлять, какие же приоритеты были выбраны городской архитектурой, то есть органом, который отвечает за сохранение накопленного и за стратегические позиции. Вот вопросы отсюда. Я понимаю так, что, в принципе, проработки есть, готовятся какие-то предложения по корректировке генплана, и мы можем, в рабочем порядке, обсуждать какие-то конкретные вопросы. АВП: Да, конечно. ЖМФ: Еще есть вопросы? У всех есть перечень вопросов, которые мы обсуждаем? Поэтому я предлагаю дальнейшее обсуждение сгруппировать по вопросам. Слов предоставляется соисполнителю господину Заусаеву. Пожалуйста. ЗСА: Есть предложение сначала заслушать Павлючека. ЖМФ: Давайте. ПБЕ: Мы себе позволим нарушить регламент, что мы хотели бы провести не просто семинар, с четкими докладами, вопросами, обсуждениями, чтобы каждый ушел со своим собственным мнением, убедившись в том, понимает ли он, или не понимает, в лучшем случае. Хотелось бы в действительности организовать круглый стол. Поэтому я, набравшись смелости, позволю себе первый раздел кратко осветить, объяснить нашу позицию, разработчиков, взявшихся за эту работу, и получивших техническое задание, остановиться на технико-практических особенностях проблемы, которые нас беспокоят. Чтобы прояснить, как разные специалисты работали и сотрудничали, каждый специалист в своем аспекте вынес замечания, предложения, обсудить и так далее, - и были бы уже еще более конкретные вопросы. Что касается нашего подхода в комплексной оценке территории и полученного технического задания, мы эту работу для себя четко делим на две части: первая часть - это корректировка комплексной оценки территории города Новосибирска, основная цель которой - получить зонирование (может, кому то и не нравится слово, но оно во всех документах правительственных оговорено) - получить зонирование территории, получить сравнительные оценки участков территории для установления ставок земельного налога и арендных платежей. Вторая часть работы, которая нам поставлена также техническим заданием - это формирование понятия «стоимость земли», и подходов при определении стоимости земли. Соответственно, здесь возникает вопрос несколько об ином зонировании, скорее всего другом математическом аппарате при определении этой стоимости как величины. Тем более, что сейчас наши вопросы были освещены Валерием Петровичем своими словами, и - прекрасно рассказал о том, что у нас подтвердилось - что действительно задачи развития города непросты. Итак, дифференциация города, которая сегодня подходит для определения дифференцированной ставки земельного налога, фискального налога, - только один подход. Маленькое лирическое отступление себе позволю: вот прошло всего два года, многие говорят «А! Плохая работа!» Но анализ, который мы для комитета проводим, показал, что такая работа почти не была заложена в прошлом. На самом деле меняется ситуация в городе, меняются взгляды администрации, меняются взгляды и подходы некоторых служб, отделов, новых департаментов, старых и так далее. Меняется что-то в этой политике. Простите, если мы через год-полтора не удовлетворены величиной налоговых ставок и арендных платежей, то с таким же подходом, если мы дадим вам ставки, величину нормативной цены или, скажем, толчковую цену, с которой вы выходите на торги... как показывают первые торги - всплеск цены, удачно можно продать, - через год можно понять, что подход был заложен неверный, что-то не так - и прочее, и прочее... Вот этот сиюминутный взгляд на оценку территории, который учитывает сегодняшнее состояние - инженерное, финансовое, инфраструктуры, городской среды, - то не устроит город, никакого специалиста через год. А когда мы говоримо цене земли, когда мы будем продавать ее - земля будет отторгнута от города. Если сейчас речь по основному каркасу, - участки земли будут сохраняться для города, то в других случаях земля отдается навсегда или в обозримое будущее, - то город теряет контроль над этой землей. И что получает город взамен? - это вопрос очень важный. И это - второй раздел, на нем поговорим отдельно. Сейчас я хочу остановиться на первой части, то есть - методическом подходе и тех проблемах, которые представляют фактор наценки, - их хотелось бы сегодня обсудить и прийти к решению, получить ответную реакцию. |
Похожие:
 | Т ема: Получение кислорода ... |  | Конспект урока «носители информации» (т ема урока) фио (полностью) Демченко Елена Евгеньевна Информатика и икт. Учебник для 5класса / Л. Л. Босова – М.: Бином. Лаборатория знаний, 2011 |
| Методические указания по подготовке к семинарским занятиям Кемерово 2010 С. К. Ашванян, д-р экон наук, проф. (тема 3); Т. А. Сапожникова, канд экон наук, доц. (предисловие, тема 2); Е. А. Плосконосова,... | | Тема: Насекомые. Изделие "Пчелы и соты" Межпредметные связи: Окружающий мир, раздел "Что и кто?", тема "Кто такие насекомые?"; раздел "Почему и зачем?", тема "Почему мы... |
| Методические указания для проведения практических занятий Тема Основы... Тема 3 – Закономерности взаимодействия организма человека с чужеродными веществами. Механизмы токсичности | | Методические рекомендации по изучению дисциплины «Теория и методика обучения музыке» Тема Музыка И. С. Баха в идейном контексте Нового времени и Просвещения Тема Идейное наполнение музыки Л. В. Бетховена Тема Романтизм... |
| Урок музыки в 7 классе учителя Хаджимовой Светланы Нурбиевны Использована... Расширить представления о значимости героической музыки в воспитании подрастающего поколения | | Реферат по экологии Ученицы 11 «г» класса (экстернат) Поэтому человек никогда не одинок полностью. С ним всегда его мысли и чувства. Вот насчёт чувств и эмоций, связанных с экологией,... |
| Тема Общение Тема Предмет и задачи дисциплины Тема Разновидности научного стиля речи. Жанры собственно научного и научно-информативного стилей речи | | Программа курса по выбору Магистратура факультета философии Магистерская... Тема Музыка И. С. Баха в идейном контексте Нового времени и Просвещения Тема Идейное наполнение музыки Л. В. Бетховена Тема Романтизм... |
| 1 Значение овощей в жизни человека 7 Тема Весенние работы в овощеводстве.... Тема Осенние работы в овощеводстве. Уборка урожая, закладка его на хранение 10 | | Урок тема Тема урока сегодня «Основные положения теории электролитической диссоциации». Эта тема является продолжением предыдущего занятия.... |
| Сказка А. С. Пушкина опера Н. А. Римского-Корсакова «Сказка о царе Салтане» Н. А. Римского-Корсакова "Сказка о царе Салтане": вступление; тема моря (Черномора и богатырей); тема песни белки «Во саду ли, в... | | Жукова Надежда Николаевна учитель биологии моу «Нижнекулойская средняя... Тема урока: «Биология – наука о живой природе. Царства живой природы. Среды обитания организмов» |
| Жукова Надежда Николаевна учитель биологии моу «Нижнекулойская средняя... Тема урока: «Биология – наука о живой природе. Царства живой природы. Среды обитания организмов» | | Программа по формированию навыков безопасного поведения на дорогах... Тема нашего урока «Природа в творчестве М. Ю. Лермонтова». Талант Лермонтова, как настоящего гения, многогранен. Но есть такая тема... |
