ГЛАВА 3. ОБЕСПЕЧЕНИЕ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ В ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ
3.1. ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ
Ведение государственного кадастра недвижимости, а также осуществление государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности регулируются Федеральным законом от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон).
Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с Законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных Законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.
В соответствии с Законом осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее также - объекты недвижимости).
В целом Закон систематизирует уже существующие многоуровневые способы организации ведения кадастров недвижимости и позволяет более эффективно реализовывать программы, предполагающие комплексный анализ различных видов недвижимости.
Принятие Федерального закона было направлено на решение вопросов регистрации недвижимого имущества, информационного обеспечения процессов государственного контроля, управления, экономической оценки и налогообложения недвижимого имущества, а также совершенствование деятельности в области формирования недвижимого имущества.
Основными принципами Закона являются:
- применение единой системы и технологии для создания и ведения государственного кадастра недвижимости;
- обязательность государственного учета недвижимого имущества;
- презумпция официального описания недвижимого имущества, внесенного в государственный кадастр недвижимости;
- внесение актуальных и достоверных сведений в государственный кадастр недвижимости;
- обеспечение постоянного хранения внесенных сведений;
- соотносимость сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, с другими государственными информационными ресурсами;
- своевременное и полное информационное обеспечение.
Реализация положений Закона позволит практически реализовать один из основополагающих принципов земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и расположенных на них зданий, строений, сооружений. Объекты недвижимости, учет которых осуществлен до вступления Закона в силу, признаются юридически действительными, а объекты, государственный кадастровый учет или государственный технический учет которых не осуществлен, но права собственности на которые зарегистрированы и не прекращены, также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.
Предоставляются гарантии кадастрового учета ранее учтенным объектам недвижимости, сведения о которых переносятся в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости, а также государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отсутствие сведений в государственном кадастре недвижимости о ранее учтенном земельном участке, предоставленном для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.
В то же время, государственный кадастровый учет земельных участков, проводившийся в установленном порядке на территории Оренбургской области до вступления в силу Закона, является юридически действительным.
3.1.1. Кадастровое деление территории Оренбургской области
Под «кадастровым делением» понимается административное деление территории Российской Федерации для целей присвоения кадастровых номеров земельным участкам и прочно связанным с ними объектам недвижимого имущества. Единицами кадастрового деления территории России являются кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы.
Оренбургская область является частью территории Российской Федерации, в границах которой осуществляется ведение государственного кадастра недвижимости.
Кадастровое деление Оренбургского кадастрового округа выполнено в соответствии с Правилами кадастрового деления территории Российской Федерации, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.09.2000 г. № 660.
Согласно вышеуказанным правилам Оренбургский кадастровый округ включает в себя территорию Оренбургской области.
Территория Оренбургского кадастрового округа делится на кадастровые районы. Согласно постановлению Правительства РФ № 314 кадастровый район включает, как правило, территорию административно-территориальной единицы субъекта Российской Федерации.
Деление кадастрового округа на кадастровые районы осуществлено в две стадии. Первоначально приказом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству по Оренбургской области от 25.09.2001 г. № 83 территория Оренбургского кадастрового округа разделена на 47 кадастровых районов, утверждены их наименования и номера, а также схема взаимного расположения. Перечень номеров, наименований кадастровых районов и количество кадастровых кварталов приведен в Таблице 3.1. На второй стадии приказами утверждены описания прохождения границ между кадастровыми районами.
Кадастровое деление территории Российской Федерации определяется только для целей присвоения каждому объекту недвижимости кадастрового номера, понятие которого Федеральным законом прямо не определено.
Кадастровый номер – это не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении государственного кадастрового учета объектов недвижимости, сведения о которых содержатся в системе государственного кадастра недвижимости.
В статье 18 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» было предусмотрено, что кадастровый номер земельного участка состоит из номера кадастрового округа, номера кадастрового района, номера кадастрового квартала, номера земельного участка в кадастровом квартале.
Территория кадастрового района делится на кадастровые кварталы. Кадастровый квартал является наименьшей единицей кадастрового деления территории кадастрового района, на которую открывается самостоятельный раздел государственного реестра земель кадастрового района и ведется дежурная кадастровая карта.
Деление кадастровых районов на кадастровые кварталы оформлено приказами об утверждении схем расположения кадастровых кварталов в границах территории кадастрового района, содержащих их номера, описаний прохождения границ кадастровых кварталов.
В соответствии с утвержденными материалами кадастрового деления территорий кадастровых районов Оренбургский кадастровый округ включает в себя 30 514 кадастровых квартала.
Внесение изменений в утвержденные материалы кадастрового деления допускается в исключительных случаях по письменному разрешению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. В Оренбургской области изменение кадастрового деления не проводилось.
Таблица 3.1
Перечень наименований, номеров кадастровых районов и количество
кадастровых кварталов
-
Номер кадастрового района
|
Наименование кадастрового района
|
Количество кадастровых кварталов
|
1
|
Абдулинский
|
213
|
2
|
Адамовский
|
257
|
3
|
Акбулакский
|
378
|
4
|
Александровский
|
1224
|
5
|
Асекеевский
|
388
|
6
|
Беляевский
|
683
|
7
|
Бугурусланский
|
1183
|
8
|
Бузулукский
|
786
|
9
|
Гайский
|
189
|
10
|
Грачевский
|
788
|
11
|
Домбаровский
|
410
|
12
|
Илекский
|
270
|
13
|
Кваркенский
|
638
|
14
|
Красногвардейский
|
1059
|
15
|
Кувандыкский
|
1052
|
16
|
Курманаевский
|
836
|
17
|
Матвеевский
|
918
|
18
|
Новоорский
|
314
|
19
|
Новосергиевский
|
428
|
20
|
Октябрьский
|
761
|
21
|
Оренбургский
|
1109
|
22
|
Первомайский
|
916
|
23
|
Переволоцкий
|
400
|
24
|
Пономаревский
|
699
|
25
|
Сакмарский
|
401
|
26
|
Саракташский
|
599
|
27
|
Светлинский
|
279
|
28
|
Северный
|
1608
|
29
|
Соль-Илецкий
|
1115
|
30
|
Сорочинский
|
730
|
31
|
Ташлинский
|
1163
|
32
|
Тоцкий
|
384
|
33
|
Тюльганский
|
765
|
34
|
Шарлыкский
|
1067
|
35
|
Ясненский
|
348
|
36
|
г.Абдулино
|
55
|
37
|
г.Бугуруслан
|
307
|
38
|
г.Бузулук
|
862
|
39
|
г.Гай
|
117
|
40
|
г.Кувандык
|
97
|
41
|
г.Медногорск
|
206
|
42
|
г.Новотроицк
|
314
|
43
|
г.Орск
|
2158
|
44
|
г.Оренбург
|
1790
|
45
|
г.Сорочинск
|
124
|
46
|
г.Ясный
|
20
|
47
|
г.Соль-Илецк
|
106
|
Итого
|
|
30 514
|
Схема кадастрового деления Оренбургского кадастрового округа показана на Рис. 3.1
3.1.2. Организация ведения государственного кадастра недвижимости
Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению государственным имуществом и оказанию государственных услуг в сфере ведения кадастров объектов недвижимости, землеустройства, инвентаризации объектов градостроительной деятельности, государственной кадастровой оценки земель и государственного мониторинга земель, а также по государственному земельному контролю, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляет свои полномочия как непосредственно, так и через свои территориальные органы – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по субъектам Федерации.
В Оренбургской области контрольные, регулирующие и другие управленческие функции осуществляет Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, а исполнительные функции по обеспечению создания и ведения государственного кадастра недвижимости осуществляет федеральное бюджетное учреждения «Кадастровая палата» (ФБУ «КП») по Оренбургской области (в настоящее время филиал ФГБУ «ФКП Росреестра»).
На всей территории Российской Федерации ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется по единой методике и представляет собой последовательные действия по сбору, документированию, накоплению, обработке, учету и хранению сведений о земельных участках.
Сведения о состоянии и об использовании земельных участков, их площадях, местоположении, экономических и качественных характеристиках вносятся в документы государственного кадастра недвижимости на основании данных о межевании земельных участков, сведений, представленных правообладателями земельных участков, результатов проведения топографо-геодезических, картографических, мониторинговых, землеустроительных, почвенных, геолого-геоморфологических и иных обследований и изысканий.
Сведения о правах на земельные участки и об ограничениях (обременениях) этих прав вносятся в ГКН на основании сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также на основании иных документов о правах на земельные участки, являющихся юридически действительными на момент внесения указанных сведений в государственный кадастр недвижимости.
Сведения об экономических характеристиках земельных участков вносятся в документы государственного кадастра недвижимости на основании данных государственной кадастровой оценки земель и положений нормативных правовых актов органов государственной власти и органов местного самоуправления.
В соответствии с Порядком, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 февраля 2010 г. № 42 «Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости», установлены структура, состав кадастровых сведений и правила внесения кадастровых сведений в Реестр объектов недвижимости, структура, состав и правила ведения кадастровых дел.
Основанием для проведения государственного кадастрового учета является заявление заинтересованного лица о кадастровом учете с приложением необходимых документов, перечень которых закреплен Федеральным законом.
Постановка на учет, учет изменений или снятие с учета объекта недвижимости осуществляются в срок не более чем 20 рабочих дней, а учет адреса правообладателя - в срок не более чем 5 рабочих дней.
На территории Оренбургского кадастрового округа действует 38 пунктов приема заявителей ФБУ «КП» Прием документов от заявителей и выдачу подготовленных сведений осуществляют 160 человек. В 37 пунктах прием заявителей осуществляется 6 дней в неделю, в 1 пункте 5 дней в неделю.
Продолжительность приема одного заявления о кадастровом учете в среднем составляет 30 мин., запроса о предоставлении сведений ГКН - 12 мин.
- Среднее количество принятых обращений в месяц по заявлениям и
запросам за 2011 год составило 15 984, в том числе:
• количество запросов о предоставлении сведении государственного кадастра недвижимости – 10 802:
• количество заявлений о постановке на государственный
кадастровый учет объект недвижимости - 2 189;
• количество заявлений о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости- 2993.
Динамика количества обращений в течение 2011 года по Оренбургскому кадастровому округу приведена в таблице 3.2.
Таблица 3.2
Месяц
|
Запросы о предоставлении сведений государственного кадастра недвижимости
|
Заявление о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости
|
Заявления о государственном кадастровом учете изменений объект недвижимости
|
1
|
2
|
3
|
4
|
Январь
|
5546
|
1398
|
1848
|
Февраль
|
9716
|
1747
|
2783
|
Март
|
11211
|
2495
|
3312
|
Апрель
|
9923
|
2294
|
3184
|
Май
|
9833
|
2173
|
3453
|
Июнь
|
8337
|
2532
|
3171
|
Июль
|
11047
|
2245
|
2911
|
Август
|
10008
|
3522
|
3952
|
Сентябрь
|
14922
|
1426
|
2605
|
Октябрь
|
15312
|
1618
|
2760
|
Ноябрь
|
14416
|
2026
|
2749
|
Декабрь
|
9358
|
2792
|
3183
|
Итого за 2011 год
|
129629
|
26268
|
35911
|
В среднем в месяц
|
10802
|
2189
|
2993
|
За 2011год обработка обращений по запросам о предоставлении сведений ГКН в среднем осуществлялась за 2 рабочих дня, по заявлениям о кадастровом учете за 4 рабочих дня.
В соответствии Законом предусмотрено направление решения об отказе в предоставлении сведений ГКН в виде кадастрового паспорта на ранее учтенный и не указанный в ч. 111 настоящей статьи земельного участка в следующих случаях:
1) отсутствуют кадастровые сведения о координатах характерных точек
границ такого земельного участка;
2) одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ
другого земельного участка в соответствии с кадастровыми сведениями о последнем.
В соответствии со ст. 27 Закона решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета в отношении земельных участков принимается по следующим причинам:
1) имущество, о кадастровом учете которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, кадастровый учет которого осуществляется в соответствии с настоящим Законом;
2) заявление о кадастровом учете или необходимые для кадастрового учета документы по форме либо содержанию не соответствует требованиям настоящего Закона;
3) объект недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями;
4) объект недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, образован из объекта недвижимости, внесенные в ГКН сведения о котором носят временный характер;
5) с заявлением о кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо;
6) истек срок приостановления осуществления кадастрового учета и не
устранены обстоятельства, послужившие основанием для принятия решения о приостановлении;
7) межевой план, технический план или акт обследования заверен подписью неуправомоченного лица;
8) размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков;
9) доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или измененному земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута;
10) одна из границ такого земельного участка пересекает границу муниципального образования и (или) границу населенного пункта;
11) такой земельный участок образован из земельных участков, относящихся к различным категориям земель, за исключением установленных федеральным законом случаев;
12) в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в орган кадастрового учета поступили возражения относительно размера и местоположения границ земельного участка, выделяемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, и в составе документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета, отсутствуют документы, подтверждающие снятие указанных возражений;
13) площадь земельного участка, выделяемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, отличается от площади такого земельного участка, указанной в соответствующем утвержденном проекте межевания земельного участка или земельных участков, более чем на пять процентов;
14) при кадастровом учете в связи с изменением площади земельного
участка и (или) изменением описания местоположения его границ орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета также в случае, если такое изменение не обусловлено образованием земельного участка или уточнением его границ.
15) при кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета также в случае, если:
а) в результате данного кадастрового учета площадь этого земельного участка, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим федеральным законом требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости;
б) при уточнении указанных границ нарушен установленный настоящим федеральным законом порядок согласования местоположения границ земельных участков или местоположение указанных границ в соответствии с настоящим федеральным законом не считается согласованным, за исключением случаев признания указанных границ уточненными в порядке разрешения земельного спора;
16) орган кадастрового учета принимает решение об отказе в снятии с учета земельного участка также в случае, если такой земельный участок не является преобразуемым и не подлежит снятию с учета в соответствии с установленными статьей 24 настоящего федеральною закона особенностями осуществления кадастрового учета при образовании объектов недвижимости;
За 2011 год поступило 761 обращение граждан, из них: 729 обращений рассмотрено в установленный законодательством срок, даны исчерпывающие разъяснения, 2 обращения направлены па рассмотрение по принадлежности.
За отчетный период поступило 104 обращения юридических лиц.
Анализ обоснованности жалоб граждан и юридических лиц показал, что в 8 из 41 и в 3 из 11 случаев (соответственно) имелось основание для направления на служебное расследование, по результатам которого к виновным лицам применены дисциплинарные взыскания в виде замечания.
Основными причинами обращений граждан и юридических лиц в учреждение являются:
сложность земельного законодательства для понимания гражданами и отсутствие единой практики его применения;
недостаточная осведомленность в вопросах земельного и гражданского права, в том числе установленных действующим законодательством способах реализации своих прав,
3) отказ в исправлении ошибок в сведениях кадастра недвижимости;
4) несоответствие сведений государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав;
5) незаконное аннулирование сведений о земельном участке;
6) необоснованный отказ в постановке земельного участка на
государственный кадастровый учет;
7) нарушение сроков внесения изменений к государственный кадастр недвижимости;
8) незаконные действия сотрудников учреждения по постановке земельных участков на кадастровый учет.
В 2011 г. ФБУ «КП» принимало участие в 289 судебных делах, из них в качестве: ответчика - 76, третьего лица - 141. При этом:
1) количество вступивших и законную силу решений, вынесенных в пользу учреждения- 55;
2) количество вступивших в законную силу решений, вынесенных не в пользу учреждения – 34;
3) общее количество поданных в 2011 году в суд заявлений об обжаловании принятых решений об отказе в ГКУ – 12;
4) во всех случаях суд отказал в удовлетворении требований заявителей.
Основные исковые требования заявителей:
1) об установлении юридического факта принадлежности правоустанавливающего документа;
2) о признании решений (действий/бездействий) органа кадастрового учета незаконными;
3) об обязании снять с ГКУ земельных участков;
4) о признании решений об аннулировании сведений о земельных участках в государственном кадастре недвижимости и о возложении обязанности восстановить аннулированные сведения;
5) обжалование кадастровой стоимости земельных участков;
6) о признании незаконными и недействительными результатов межевания, договора купли-продажи, прекращений права собственности.
Описание актуальных судебных дел и результаты их рассмотрения:
1. Заявление о снятии с кадастрового учета ранее учтенных (учтенных) земельных участков.
Заинтересованные лица обращаются в суды с такими требованиями в связи с тем, что не могут осуществить постановку земельного участка на кадастровый учет, так как выявляются пересечения границ со смежными земельными участками. Просят суды обязать орган кадастрового учета снять с учета смежные земельные участки.
Суды в удовлетворении таких требований отказывают, поскольку имеет место быть «кадастровая ошибка». Достаточно установить эту ошибку посредством проведения экспертизы и обратиться в орган кадастрового учета с заявлением об учете изменений площади, границ земельного участка и межевым планом.
В случае возникновения участков - дублей, которое обусловлено повторным внесением сведений в ГКН на основании результатов инвентаризации и в заявительном порядке в соответствии с правоустанавливающими документами, на основании заявления заинтересованных правообладателей в судебном порядке сведения о таких участках исключаются из ГКН.
2. Признание решений (действий/бездействий) органа кадастрового учета незаконными.
В удовлетворении требований суды отказывают в виду законности вынесенных органом кадастрового учета решений и действий по следующим основаниям:
1) непредставление предусмотренных ст. 22 Закона документов для осуществления кадастровых процедур;
2) несоответствие представленных для кадастрового учета документов о межевании требованиям законодательства;
3) использование при подготовке межевых планок неактуальных сведений о земельных участках, содержащихся в ГКН.
3. Обжалование кадастровой стоимости земельных участков
Именно в данной категории дела орган кадастрового учета чаше всего является ответчиком и дела по ним проигрываются, но данное обстоятельство вызвано несовершенством законодательства, и невозможностью решить такие вопросы в административном порядке, в связи с отсутствием у учреждения соответствующих полномочий.
4. Об оспаривании кадастровой стоимости участков (в случае превышения кадастровой стоимости в разы рыночной стоимости).
По указанным категориям судебных дел решения об удовлетворении или об отказе в удовлетворении требований судами не вынесены. Указанные требовании рассматриваются на основании постановления Президиума ВАС РФ № 913/И от 28.06.2011.
5.О признании незаконными и недействительными результатов межевания.
По данной категории дел учреждение привлекается в качестве третьего лица. В случае признание судами незаконными документов, которые явились основанием для постановки на КГУ земельного участка, суд выносит решение об аннулировании сведений об участке в ГКН, либо обязывает заинтересованных лиц обратиться в орган кадастрового учета с заявлениями об учете изменений характеристик земельного участка. Судебные решения по данным делам не влекут за собой каких-либо последствий для учреждения.
|
