Программа по формированию навыков безопасного поведения на дорогах и улицах «Добрая дорога детства» 2
Скачать 1.1 Mb.
|
| Тема 4. Управление многоквартирными домами Право собственности на обще имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности. Содержание общего имущества. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме: порядок проведения, принятие решений, голосование. Способы управление многоквартирными домами. Непосредственное управление. Управление товариществом собственников жилья. Управление управляющей организацией. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги. Методические указания по изучению темы Проведение государственной реформы в жилищно-коммунальном комплексе связано, в первую очередь, с созданием комплекса нормативно-правовых актов, регулирующих данные вопросы системно. Закрепление в новом ЖК РФ норм, посвященных общему имуществу собственников помещений в многоквартирных домах, отдельного раздела об управлении многоквартирными домами, а также особенностям платы за жилое помещение и коммунальные услуги, думается, станет правовой основой для постепенной и грамотной реформы в данном секторе российской экономики. В первую очередь, студентам следует проанализировать нормы главы 6 ЖК РФ и главы 18 ГК РФ, посвященных вопросам долевой собственности на общее имущество, провести их сравнительный анализ. Следует дать ответ на вопрос о причинах выбора законодателем именно структуры долевой собственности применительно к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Необходимо знать, что законодательство относит к общему имуществу, каким образом определяется доля каждого собственника в общем имуществе, какое правовое значение имеет определение данной доли, то есть в каких случаях она подлежит применению. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме признается ЖК РФ органом управления данного дома. Компетенция общего собрания четко определена в ст. 44 ЖК. В частности, общее собрание вправе принимать решения по вопросам реконструкции, строительства хозяйственных построек, ремонта общего имущества, а также о передаче в пользование общего имущества многоквартирного дома и другие вопросы. Отдельные вопросы принимаются простым большинством голосов, другие – квалифицированным. При анализе данного вопроса нужно акцентировать внимание на порядке созыва и проведения общего собрания, на оформление решений общего собрания, на вопросы, которые согласно ЖК РФ в виде исключения могут решаться только по соглашению всех без исключения собственников, порядок проведения собрания собственников в форме заочного голосования. Одним из вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания собственников, относится вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом. Данное решение должно быть принято простым большинством голосов и является обязательным для всех остальных собственников, даже если они голосовали против или не участвовали в голосовании, безусловно, при надлежащем порядке уведомления и проведения собрания. Перечень способов управления, предлагаемых ЖК РФ, является исчерпывающим. Таких способов всего три: �� непосредственное управление; �� управление товариществом собственников жилья, либо ЖК или иным специализированным потребительским кооперативом; �� управление управляющей организацией. Комбинирование способов управления в одном многоквартирном доме не допускается, как не допускается и управление одним многоквартирным домом несколькими управляющими организациями. Каждый из указанных способов управления имеет свои отличительные особенности, положительные и отрицательные стороны для собственников помещений в многоквартирных домах. Студентам необходимо проанализировать правовую основу для формирования данных отношений: какие договоры, и в каком порядке должны заключать собственники при непосредственном управлении; правовую природу договора управления многоквартирным домом, его существенные условия, порядок изменения и расторжения; порядок создания и деятельности товариществ собственников жилья. Деятельность товариществ собственников жилья до принятия нового ЖК регулировалась одноименным федеральным законом, который утратил юридическую силу с 1 марта 2005 года. Среди вопросов, на которые необходимо обратить внимание при анализе норм о ТСЖ, следует назвать: порядок создания и деятельности ТСЖ, особенности вступления и выхода из товарищества, органы управления ТСЖ (общее собрание, правление, председатель правления, ревизионная комиссия). Если домовладельцы до 1 марта 2006 года не выберут способа управления, то негативные последствия такого поведения будут выражаться в том, что они на год потеряют право выбора, и их дом и общее имущество будет управляться той управляющей организацией, которая выиграет конкурс, провести который обязаны органы местного самоуправления. По истечении этого срока жильцы дома вправе выбрать другую управляющую организацию или сменить способ управления. Особенности правового статуса жилого помещения (на праве собственности, по договору социального найма) предопределяют и различия в обязанностях по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Так, собственник жилья не платит за пользование квартирой, тогда как наниматель жилого помещения обязан это делать в силу возмездности договора социального найма (хотя ЖК РФ устанавливает случаи, когда плата за пользование жилым помещением не вносится). Основной закон жилищного законодательства подробного регулирует структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги, определяет расходы собственников помещений в многоквартирных домах, называет ______ основания и порядок предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Вопросы для самопроверки 1. Чем отличаются понятия многоквартирный дом и кондоминиум? 2. Что закон относит к объектам общего пользования в многоквартирном доме? 3. Какие общие положения норм Гражданского кодекса (ст. 244-252) о распоряжении долей в праве общей собственности на объекты общего пользования не распространяются? 4. Что значит «управлять» многоквартирным домом? 5. Какая может наступить ответственность домовладельцев за не избрание способа управления многоквартирным домом? 6. В каком порядке заключаются договоры на предоставление коммунальных услуг при непосредственном способе управления? 7. Являются ли товарищества собственников жилья потребительскими жилищными кооперативами или это самостоятельный вид некоммерческой организации? 8. Каков порядок организации и деятельности товарищества собственников жилья? 9. Какие существенные условия договора управления с управляющей организацией? 10. Что могут сделать собственники, если управляющая организация не выполняет своих обязанностей по договору управления? Задача № 1 Владелец квартиры в многоквартирном доме решил взять в банке кредит под залог. Предметом залога он предлагал избрать его долю на общее имущество в многоквартирном доме. Он утверждал, что согласно ст. 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации он имеет долю в общем имуществе многоквартирного дома, а согласно ст. 246 Гражданского Кодекса имеет право на распоряжение долей в общей собственности. Банк отказал ему в предоставлении кредита по причине невозможности изъятия в собственность данного предмета залога в случае не возврата кредита. Правомерно ли решение банка? Почему? Задача № 2 Собственник квартиры в многоквартирном доме, где было образовано товарищество собственников жилья, продал квартиру гражданину Пирогову Г. Л.. На очередном собрании членов товарищества выяснилось, что Пирогов Г. Л. не оплатил проживание в квартире за 2 месяца. Пирогов Г.Л. отказался произвести оплату, ссылаясь на то, что он не знал о существовании товарищества, он уже оплатил квартплату и коммунальные услуги в отделение Сбербанка. Вступить в члены товарищества Пирогов отказался. Правомерен ли отказ Пирогова от вступления в товарищество и отказ от оплаты коммунальных услуг и квартплаты? Какие действия должно предпринять товарищество собственников жилья для защиты своих интересов? Разрешите спор. Задача № 3 Общее собрание собственников в многоквартирном доме приняло решение об избрании способа управления их домом в виде заключения договора управления с ООО «Жилищные услуги». За данное решение проголосовало 62% от общего числа голосов присутствующих собственников. К инициатору проведения собрания – Примакову Т. Д. через две недели обратился представитель фирмы ОАО «Ростов» с претензией об отмене данного решения общего собрания по причине не уведомления ОАО «Ростов» о его проведении. Представитель фирмы утверждал, что ОАО «Ростов» является собственником трех квартир в данном многоквартирном доме, и акционерное общество не устраивают те тарифы на обслуживание, которые прелагает ООО «Жилищные услуги». Примаков Т. Д. утверждал, что все собственники были уведомлены надлежащим образом: были развешены объявления о проведении собрания и отправлены письма с почтовым уведомлением в те жилые помещения, собственники которых были не известны. ООО «Жилищные услуги» начало заключать договоры на управление многоквартирным домом. Представитель ОАО «Ростов» заключить договоры отказался, не подписали договоры и еще 10 собственников жилых помещений. ОАО «Ростов» уведомило Примакова Т. Д. об обращении в суд с заявлением о признании решения общего собрания недействительным. Разрешите спор. Кто будет выступать ответчиком по данному иску и в какой суд должен обратиться представитель ОАО «Ростов»? Что вправе сделать ООО «Жилищные услуги» для заключения договоров и должно ли оно приступить к исполнению уже подписанных договоров? Задания 1. Составьте анкету для принятия решений по выбору способа управления многоквартирным домом в форме заочного голосования. 2. Составьте исковое заявление о признании решения общего собрания собственников многоквартирного дома недействительным по причине не уведомления одного из собственников (или группы собственников). Условия искового заявления – задача № 3. 3. Составьте договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией. 4. Составьте схему «Правовые отношения между собственниками помещений в многоквартирном доме, управляющей организацией и поставщиками услуг» 5. Составьте схему «Правовые отношения между собственниками помещений в многоквартирном доме и поставщиками услуг при непосредственном управлении». 6. Деловая игра по теме «Общее собрание собственников в многоквартирном доме». Условия игры. В многоквартирном доме – 10 квартир. Общая площадь всех квартир в данном доме составляет - 835 квадратных метра (№ 1 – 85,6 кв. м., № 2 –90,3 кв. м., № 3 – 87,4 кв. м., № 4 – 65 кв. м., № 5 – 74,3 кв. м., № 6 – 89,2 кв.м., № 7 – 100, 5 кв. м., № 8 - 65 кв. м., № 9 – 90, 3 кв. м., № 10 – 87, 4 кв. м.). 10 студентов из группы являются собственниками данных квартир. 5 студентов являются представителями юридического лица любой организационно-правовой формы, желающей заключить договор управления данным многоквартирным домом. Остальные студенты группы – контролирующая группа, следящая за правильностью проведения общего собрания, составления всех необходимых документов. В первую очередь и собственникам и представителям управляющей организации необходимо рассчитать долю каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома. Представителям управляющей организации следует заранее разработать проект договора об управлении. Собственники многоквартирного дома должны ознакомиться с договором, найти возможные ошибки, допущенные при составлении договора, внести свои предложения в текст договора. Порядок ________ проведения общего собрания должен соответствовать нормам жилищного законодательства. Решение собственников оформляется протоколом, проект которого также должен быть подготовлен заранее собственниками многоквартирного дома. Контролирующая группа знакомиться с составленными документами, следит за ходом проведения собрания, со своей стороны обнаруживая возможные несоответствия нормам права. Итогом игры является совместное обсуждение обнаруженных ошибок, выявление нарушений в процедуре проведения собрания, нахождения оптимального варианта оформления отношений при выборе способа управления многоквартирным домом. 7. Составьте схему «Органы управления товарищества собственников жилья и их компетенция». 8. Составьте схему: «Структура платы за жилое помещения собственника квартиры в многоквартирном доме». 9. Составьте схему: «Структура платы за жилое помещения нанимателя жилого помещения в муниципальном жилищном фонде». 10. Составьте схему: «Структура платы за жилое помещения собственника жилого дома». 11. Составьте список лиц, имеющих право на получение субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг (по федеральному законодательству и законодательству вашего субъекта РФ). Разъяснения судебных органов к теме «Управление многоквартирными домами:
Основная литература к теме «Управление многоквартирными домами» Абрамов В. А. Товарищества собственников жилья. Кондоминиум, М.:ОСЬ-89, 1997. Бархатова Е. Ю. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: ТК Велби, 2005. Белкина Т. Д. Товарищества собственников жилья: организация, регистрация, деятельность. М.: ИНФРА-М, 1996. 142 с. Глазов В. В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ (постатейный). М.:Юстицинформ, 2005. Грудицина Л. Ю. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под общ. ред. Н. М. Коршунова. М.: Изд-во Эксмо, 2005. С. 12-56. Данилов Е. П. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: КНОРУС, 2005. С. 20-27. Крашенинников П. В. Право собственности на жилые помещения. М., Статут, 2000. С. 22-30, 108-122. Крашенинников П. В. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах. М.: Спартак, 1995. Ледовских Н. Л. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (поглавный). М.: ЭКСМО, 2005. Титов А. А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Юрайт, 2005. Дополнительная литература к теме «Управление многоквартирными домами» Андрианов В. В., Гордеев Д. П. О заключении прямых договоров между ресурсоснабжающими организациями и населением // Жилищное право. 2001. № 3. С. 42-45. Бернштейн И. В. Особенности правового регулирования оборота имущества в сфере коммунального хозяйства // Предпринимательское право. 2005. № 2. С. 17-22. Вепрецкая Т. П. Организация и проведение конкурса на передачу в управление муниципального жилищного фонда // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера. 2005. № 7. С. 7-10. Гордеев Д. П. Новый порядок управления многоквартирными домами //ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера. 2005. № 3. Часть 1. С. 9-15; № 4. Часть 1. С. 3-9; № 5. С. 46-51. Довлатова Е. В. Формирование имущественной основы предприятий ЖКХ в процессе приватизации имущественного комплекса предприятий (правовые аспекты) // Предпринимательское право. 2005. № 2. С. 22-27. Долгушина О. В. Управление имуществом, входящим в состав кондоминиума. Московский опыт// Жилищное право. 2001. № 3. С. 21-29. Дронов А. А. Концепция вхождения частного бизнеса в жилищный и коммунальный секторы муниципальной экономики // Жилищное право. 2004. № 1. С. 27-37. Ермаков В. С. Понятие «многоквартирного жилого дома»// Жилищное право. 2003. №3. С. 34-44. Ермаков В. С. Общее имущество собственников жилья в многоквартирном доме // Жилищное право. 2003. № 2. Ермаков В. С. Концепция построения правовой системы управления общим имуществом кондоминиума (многоквартирного дома) // Жилищное право.2004. № 2. С. 73-87. Капустин О. С., Акчурин Р. Т. Изменение в законодательстве о ТСЖ // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера. 2004. № 11. С. 10-14. Михайлова Е. О регулировании управления многоквартирными домами //Городское управление. 2005. № 3. С. 71-79. Певницкий С. Г. К проблеме статуса собственников помещений в кондоминиуме// Нотариус. 2004. № 3. С. 37-40. Пискунова М. Назначение и правовой режим нежилых помещений // эж-Юрист. 2004. № 11. Присягина Г. Н. Правовые основы деятельности товариществ собственников жилья // Бухгалтерский учёт.2000. № 12. Присягина Г. Н. ТСЖ (обзор законодательных и нормативных актов, судебной практики и публикаций) // Жилищное право. 2001. № 1. С. 39-44. Ракитский А. Правовые аспекты реформы жилищного хозяйства и коммунального сектора // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2005. № 2. С. 59-71. Савельев Д. Право домовладельцев на управление кондоминиумом//Российская юстиция. 2003. №2. Савельев Д. Право домовладельца на управление кондоминиумом //Российская юстиция. 2003. № 2. Савельев Д. Долевая собственность в кондоминиуме // Российская юстиция. 2000. № 10. Савельев Д. Долевая собственность в кондоминиуме// Российская юстиция. 2000. № 10. Сергеичева Е. С. Сделка о продаже общего имущества в кондоминиуме: ничтожна или оспорима? // Право и экономика. 2004. № 2. Сергеичева Е. Порядок оплаты капитального ремонта в кондоминиуме // Право и экономика. 2004. № 4. Сидоренко А. Д., Чефранова Е. А. Особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме // Жилищное право. 2004. № 4. С. 8-22. Степанов А. Г. Организация и управление в товариществах собственников жилья // Жилищное право. 2005. № 7. С. 14-20. Фогель А. В. Особенности осуществления права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома // Нотариус. 2004. №1.С. 12-16. Фоков А. П. Проблемы теории и практики долевой собственности в многоквартирных жилых домах // Юрист. 2004. №1.С. 6-13. Хомченко Д. Ю. О товариществах собственниках жилья // Жилищное право. 2000. № 1. С. 30-31. Ярославцева Т. А. Становление правовых основ жилищно-коммунального хозяйства в дореволюционной России // Жилищное право.2005. № 8. С. 28-43. |
