Программа по формированию навыков безопасного поведения на дорогах и улицах «Добрая дорога детства» 2
Скачать 1.1 Mb.
|
| Тема 6. Договор коммерческого найма жилого помещения Понятие договора коммерческого найма жилого помещения. Элементы договора: форма договора; субъекты договора, срок, цена. Существенные условия договора. Виды договора коммерческого найма по срокам действия. Правовой статус субъектов договора коммерческого найма жилого помещения: субъекты, обладающие самостоятельными правами и обязанностями и участники правоотношений, не обладающие самостоятельными правами и обязанностями. Отличие понятия «член семьи нанимателя» от понятия «постоянно проживающие с нанимателем граждане». Содержание договора коммерческого найма жилого помещения. Преимущественное право нанимателя на перезаключение договора найма на новый срок. Расторжение договора коммерческого найма. Методические указания по изучению темы: Использование в юридической литературе устойчивого словосочетания договор «коммерческого» найма вызывает также и критику такого подхода, поскольку в законодательстве термин «коммерческий» не употребляется. Однако с точки зрения сопоставления двух разновидностей договора найма – социального и коммерческого, а также для удобства изложения материала, применение такого термина, думается, является оправданным. Легальное определение договора коммерческого найма содержится в ст. 671 ГК РФ. Согласно данной норме по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во временное владение и пользование для проживания в нем. Данный договор, так же как и договор социального найма, является возмездным, взаимным и консенсуальным. Сходными чертами договоров социального и коммерческого найма, кроме указанных, являются: письменная форма договора, условие о сохранении договора при смене собственника жилого помещения, о предмете договора (жилом помещении), применение оснований выселения из жилого помещения, предусмотренных жилищным законодательством и прямое указание ГК РФ на применение к договору социального найма отдельных его статей (674, 675, 678, 680, п. 1-3 ст. 685). Среди вопросов, вызывающих дискуссии в юридической литературе по рассматриваемой теме, можно отметить неоднозначное отношение юристов к норме ст. 674 ГК РФ, закрепляющей простую письменную форму для договора коммерческого найма. Ряд цивилистов полагают, что введение государственной регистрации указанного договора, упорядочило бы отношения в данной сфере, где договоры подчас вообще не заключаются, что ущемляет права нанимателей. Студентам необходимо ознакомиться с полемикой по данному вопросу, уметь аргументировать позицию в пользу введения государственной регистрации договора найма или сохранения простой письменной формы договора. Среди основных элементов договора коммерческого найма необходимо проанализировать условие о предмете договора (какое жилое помещение может быть сдано по договору коммерческого найма, каким критериям оно должно соответствовать), о сроке договора (существенное или несущественное условие, виды договора коммерческого найма по сроку, их отличия), цена договора. Отдельное внимание нужно уделить рассмотрению вопроса о субъектом составе данного договора. В качестве наймодателя закон называет любого собственника жилья. Им может быть и физическое, и юридическое лицо, и орган местного самоуправления, и органы государственной власти. В качестве нанимателя жилого помещения выступает физическое лицо, никаких дополнительных требований гражданское законодательство к данному лицу не предъявляет. На стороне нанимателя в жилом помещении могут проживать иные лица, которые ГК РФ названы, как постоянно проживающие с нанимателем граждане. По смыслу закона данные лица могут, как относится к родственникам нанимателя, так и не являться ими, необходимость ведения совместного хозяйства также отсутствует. Для признания лица постоянно проживающим необходимо, чтобы данное обстоятельство было установлено в условиях договора коммерческого найма. Эти признаки позволяют установить основные различия между понятием «член семьи нанимателя», установленного в жилищном законодательстве применительно к договору социального найма и «постоянно проживающий гражданин», установленный в гражданском законодательстве применительно к договору коммерческого найма. Статус указанных лиц имеет и сходные черты, определить которые необходимо путем сравнительного анализа норм гражданского и жилищного законодательства. Содержание договора коммерческого найма регламентируется ст. 676, 678, 682, 684 ГК РФ. Основные обязанности наймодателя жилого помещения, как собственника жилья, связаны с порядком предоставления жилого помещения, содержания общего имущества в многоквартирном доме, предоставление коммунальных услуг, проведение капитального ремонта. Наниматель жилого помещения обязан использовать жилое помещение только для проживания, не разрушать и не портить его, систематически вносить плату за пользование и коммунальные услуги, производить текущий ремонт. На одно право нанимателя и корреспондирующую ему обязанность наймодателя необходимо обратить особое внимание. Речь идет о преимущественном праве нанимателя на заключение договора коммерческого найма на новый срок. Применение данного право возможно только в долгосрочном договоре коммерческого найма. Несоблюдение наймодателем обязанностей по уведомлению нанимателя о своих намерениях в отношении дальнейшей судьбы жилого помещения за три месяца до конца срока договора влечет его автоматическую пролонгацию на тех же условиях и на тот же срок, на который он был заключен. Расторжение договора коммерческого найма возможно как по обоюдному соглашению сторон, так и по инициативе либо нанимателя, либо наймодателя. И если наниматель наделен гражданским законодательством правом на одностороннее расторжение договора, то наймодатель вправе расторгнуть договор только в судебном порядке при наличии виновных действий нанимателя. Так же необходимо иметь ввиду, что расторжение договора коммерческого найма может произойти в судебном порядке по требованию любой стороны и в случаях, установленных жилищным законодательством (снос, аварийность, непригодность и. д.). Вопросы для самопроверки
Задача № 1 Климов П. Р. заключил договор коммерческого найма жилого помещения с гражданином Квитко И. Б.. Климов П. Р. проживал в квартире со своей женой. По истечению года с момента заключения договора Квитко И. Б. предупредил, что он не собирается больше сдавать свою квартиру – она нужна ему самому и потребовал, чтобы в течение 3-х дней Климов П. Р. освободил квартиру. Климов П.Р. с квартиры съехал. Жена Климова П. Р. съезжать отказалась. Она утверждала, что договор заключен на 4 года, деньги они с мужем платили регулярно, согласно договору, и недавно сделали в квартире ремонт. Климова Т. Д. соглашалась съехать с квартиры только при условии, что Квитко И. Б. оплатит ей затраты на производство ремонта и затраты на поиски нового жилья. Квитко И. Б. утверждал, что Климова Т. Д. вообще не имеет никаких прав на данную квартиру, договор он заключал с ее мужем. Квитко И. Б. отказывался оплачивать какие-либо расходы Климовой Т. Д.. Какое решение должен вынести суд? Какие нарушения были допущены сторонами в договоре? Задача № 2 Семья Мамоновых (муж, жена и их совершеннолетний сын) снимала квартиру по договору коммерческого найма жилого помещения. Договор был заключен на срок 3 года. По истечению двух лет Мамонов С. умер. Калинин П. (наймодатель по договору) потребовал выселения Мамоновой и ее сына из жилого помещения. По словам наймодателя договор был заключен с Мамоновым, согласие же на вселение жены и ребенка он не давал. Решите дело. Задача № 3 Косыгин П. И. и его жена Косыгина Л. заключили договор коммерческого найма жилого помещения сроком на 2 года. В период срока действия договора к жене Косыгиной приехала подруга Смирнова с семьей и попросила разрешения временно проживать в квартире. Супруги Косыгины и наймодатель дали согласие на вселение. Через несколько дней Косыгины уехали в отпуск на три месяца. По прибытию из отпуска они обнаружили, что квартира превратилась в офис, где Смирнова принимала посетителей, одна из комнат была превращена в склад, что привело к разрушению комнаты (ободрались обои, осыпалась штукатурка). Наймодатель потребовал расторжения договора в судебном порядке и требовал от Косыгиных возместить причиненный ущерб. Косыгины доказывали, что они не виноваты в причиненном ущербе, поэтому претензии о взыскании ущерба должны быть предъявлены Смирновой, а оснований для расторжения договора у наймодателя нет, поскольку он знал о вселении Смирновых. Решите дело. Задача № 4 Носов О. К. заключил договор коммерческого найма на один год с Г. Л. Немовым. В договоре стороны установили, что «плата за жилое помещение составляет четыре тысячи рублей в месяц и вносится поквартально». Договор был подписан и первая часть суммы была внесена Носовым О. К. сразу после подписания договора. Через три месяца после заключения договора Немов Г. Л. предъявил требование к Носову О. К. об оплате: �� электроэнергии на сумму 300 рублей; �� коммунальных услуг (тепло, теплую и горячую воду, отопление, капитальный ремонт и др.) на сумму 3000 рублей; �� стоимости ремонта крыши в многоквартирном доме, проводимого по решению общего собрания собственников о котором он не был уведомлен Носовым Г. Л. и как следствие не смог участвовать в данном голосовании и повлиять на данное решение. От всех выплат Носов О. К. отказался. Немов Г. Л. обратился в суд с требованием о возмещении данных расходов и расторжении договора коммерческого найма. Какое решение должен вынести суд? Насколько обоснованны требования собственника жилого помещения? Каковы основания и порядок расторжения договора коммерческого найма жилого помещения? Задача № 5 Саломатов Н. снимал жилое помещение по договору коммерческого найма. Договор был заключен на один год, оплата произведена за весь период проживания. Через шесть месяцев наймодатель обратился к Саломатову Н. с требованием о выселении по причине, что многоквартирный дом, в котором рассоложена его квартира, признан подлежащим капитальному ремонту и работы по его производству начнутся через неделю. Деньги за шесть месяцев собственник обещал отдать после выезда Соломатова Н. в течение недели. Соломатов Н. отказался выселяться из данной квартиры. Он утверждал, что на период капитального ремонта собственнику должно быть предоставлено помещение маневренного фонда, и он готов туда переселиться. Кроме того, он не сможет на те деньги, которые были заплачены полгода назад, снять аналогичную квартиру в данном районе, поскольку цены на жилье существенно возросли и на рынке жилья небольшой выбор жилых помещений. Стороны не достигли соглашения и передали спор на рассмотрение суда. Может ли Соломатов Н. настаивать на его переселении в квартиру маневренного фонда? Разрешите спор. Изменится ли решение суда, если дом, в котором проживает Соломатов Н., подлежит сносу в силу отвода земельного участка для государственных нужд и собственнику предоставляется другое жилое помещение взамен данной квартиры? Задания
Основная литература к теме «Договор коммерческого найма жилого помещения»
Дополнительная литература к теме «Договор коммерческого найма жилого помещения»
Тема 7. Специализированный жилищный фонд Понятие и виды специализированного жилья. Договор найма специализированного жилья. Особенности пользования служебными жилыми помещениями, общежитиями. Жилые помещения маневренного фонда, жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения. Фонды для беженцев и вынужденных переселенцев. Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан. Методические указания по изучению темы Специализированный жилищный фонд, согласно ст. 19 ЖК РФ – это совокупность жилых помещений, предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых в пределах государственного и муниципального жилищного фонда. Перечень специализированных жилых помещений является исчерпывающим и включает семь различных правовых режимов в отношении данных жилых помещений: �� служебные жилые помещения; �� жилые помещения в общежитиях; �� жилые помещения маневренного фонда; �� жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; �� жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; �� жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; �� жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан. Каждой группе специализированных жилых помещений жилищное законодательство отводит различное предназначение. Так, служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан, связанных с характером их трудовых отношений, общежития для временного проживания граждан на период работы, учебы или службы. Студентам необходимо проанализировать нормы ЖК РФ в части возможного заселения граждан в дома маневренного фонда, в дома системы социального обслуживания населения, в фонды для беженцев и вынужденных переселенцев, а также для социальной защиты отдельных категорий граждан. Особое внимание следует уделить вопросам о форме, субъектом составе и порядке заключения договора найма специализированного жилья. Под данным договором ЖК РФ понимает договор, по которому одна сторона –собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем. При дальнейшем изучении данной темы студентам необходимо обратить внимание на особенности правового положения лиц при предоставлении каждого из указанных видов специализированного жилья, а также на правовой статус членов их семей. Так, например, наниматель служебного жилого помещения не вправе сдавать это помещение в поднаем, обменивать его на другое жилое помещение (в том числе и на служебное). В отношении членов его семьи, которые обязательно должны быть указаны в договоре, применяется ч. 2-4 ст. 31 ЖК РФ, регулирующий правовое положение членов семьи собственника. Расторжение договора найма специализированного жилья может происходить со стороны нанимателя в одностороннем порядке. Наймодатель может расторгнуть договор найма специализированного жилья только в судебном порядке в случаях, предусмотренных применительно к договору социального найма (неоплата, разрушения или повреждения жилого помещения, систематическое нарушение прав и интересов соседей, использование помещения не по назначению). Расторжение или прекращение договора найма специализированного жилья влечет выселение нанимателя и членов его семьи из данного жилого помещения, однако, ЖК РФ устанавливает исключения из данного общего правила. По сравнению с ЖК РСФСР перечень таких исключений существенной сократился и состоит только из 4 пунктов, предусмотренных ст. 103 ЖК РФ. Система социального обслуживания населения формируется для защиты интересов отдельных категорий граждан, путем предоставления им для лечения и проживания специальных видов учреждений. Среди них можно назвать: дом-интернат (пансионат) для престарелых и инвалидов, специальный дом-интернат для престарелых и инвалидов, реабилитационный центр для инвалидов молодого возраста, специальный дом для одиноких престарелых, социальный приют, дом ночного пребывания, центр дневного пребывания граждан пожилого возраста и инвалидов и многие другие. Каждое из указанных социально-медицинских учреждений имеет свой правовой режим, предназначено для постоянного, временного и пятидневного проживания указанных категорий лиц и регулируется отдельными федеральными законами и иными нормативно-правовыми актами. Вопросы для самопроверки
Задача № 1 Кочетковы проживали в жилом помещении по договору социального найма. 1 февраля 2002 года было принято решение о капитальном ремонте их многоквартирного дома. 7 марта 2002 года им было предоставлено жилое помещение маневренного фонда. По причине отсутствия финансирования ремонт дома не начинался три года. Кочетковы решили приватизировать данное жилое помещение. В данном заявлении им было отказано по причине того, что жилые помещения специализированного жилищного фонда приватизации не подлежат. Кочетковы обратились в суд с заявлением об обжаловании отказа в приватизации. Как они считали, квартира, в которой они проживают уже не является их временным местом пребывания, за годы проживания в квартире делался ремонт, оплата за пользование жилым помещением происходила по фактическому месту жительства. Ремонт их прежней квартиры так и не был начат на сегодняшний момент. В подтверждении своих доводов Кочеткова ссылались на то, что после их выселения квартира не обследовалась, дефектная ведомость и смета на ремонтные работы не составлялись, сроки капитального ремонта так и не определялись. Какое решение должен вынести суд? Каким образом жилое помещение включается и исключается из состава специализированного жилищного фонда? Задача № 2 Соловьеву в связи с работой на предприятии химической промышленности 10 сентября 1995 года была предоставлена двухкомнатная, на которую ему был выдан служебный ордер. В октябре 2005 года Соловьев поставил вопрос о передаче ему квартиры в собственность, так как он собирался увольняться с предприятия и переезжать в другой населенный пункт. Администрация предприятия утверждала, что в случае увольнения Соловьев и члены его семьи обязаны будут освободить занимаемое жилое помещение, так как новый Жилищный кодекс не предусматривает никаких льгот для работников, даже отработавших на предприятиях длительный срок. Соловьев обратился в юридическую консультацию с просьбой разъяснить сложившуюся ситуацию. Какое объяснение должен дать юрисконсульт? Какие требования вправе предъявить Соловьев? Задача № 3. Прокудина Л. К. с несовершеннолетним сыном в 1994 году была вселена в комнату общежития завода металлоконструкций, где она работала заведующей хозяйством. В 2000 году Прокудина Л. К. уволилась работы по собственному желанию по причине частых болезней ребенка, проживать в общежитии она осталась, платила регулярно плату за жилое помещение, соблюдала все условия пользования общежитием. В 2005 году администрация завода потребовала выселения Прокудиной Л. К. без предоставления другого жилого помещения. Возможно ли в данном случае выселение Прокудиной Л. К.? Какие нормы ЖК РФ и ЖК РСФСР в данном случае могут быть применены? Задания
Нормативно-правовые акты к теме «Специализированный жилищный фонд
Разъяснения судебных органов к теме «Специализированный жилищный фонд»
Основная литература к теме «Специализированный жилищный фонд»
Дополнительная литература к теме «Специализированный жилищный фонд»
|
