МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО ПОРЯДКУ РАЗРАБОТКИ, СОГЛАСОВАНИЯ, ЭКСПЕРТИЗЫ И УТВЕРЖДЕНИЯ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ
МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЙ
СОДЕРЖАНИЕ
1.ВВЕДЕНИЕ 4
2.ОБЛАСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ 26
3.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 27
4.СОСТАВ И СОДЕРЖАНИЕ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ 31
4.1.Документы территориального планирования 31
4.1.1. Схемы территориального планирования муниципальных районов 31
4.1.2.Генеральные планы поселений, городских округов 40
4.2.Градостроительная документация по планировке территорий 54
4.2.1.Проект планировки территории 54
4.2.2.Проект межевания территорий 62
4.2.3.Градостроительные планы земельных участков 64
4.3.Документация градостроительного зонирования 67
4.3.1.Правила землепользования и застройки 67
4.3.2.Общие положения землепользования и застройки. Порядок принятия и внесения изменений в правила землепользования и застройки. 74
4.3.3.Разработка карты градостроительного зонирования 80
4.3.4.Разработка градостроительных регламентов 84
4.3.5.Градостроительные ограничения и особые условия использования территорий 87
4.3.6.Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства 96
4.3.7.Предельные параметры разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства 96
4.3.8.Рекомендации по общим регламентам использования межселенных территорий 98
4.4.Комплексный проект управления градостроительным развитием территории поселения 101
5.СОГЛАСОВАНИЕ, ЭКСПЕРТИЗА И УТВЕРЖДЕНИЕ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ 105
5.1.Общие требования к экспертизе, согласованию и утверждению градостроительной документации 105
5.2.Документы территориального планирования муниципальных образований 105
5.3.Градостроительная документация по планировке территорий 106
5.4.Документация градостроительного зонирования 107
6. ОСНОВНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К ЗАДАНИЮ НА РАЗРАБОТКУ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ 109
6.1.Градостроительная документация территориального планирования 109
6.2.Градостроительная документация по планировке территории 110
6.3.Градостроительная документация градостроительного зонирования 111
6.4.Комплексный проект управления развитием территории муниципального района, поселения, городского округа 113
6.4.1.Комплексный проект управления развитием территории муниципального района 114
6.4.2.Комплексный проект управления развитием территории поселения, городского округа 116
7.ИНФОРМАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ РАЗРАБОТКИ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ 119
7.1.Документация территориального планирования 120
7.2.Документация по планировке территорий 120
7.3.Правила землепользования и застройки 121
7.4.Комплексный проект управления градостроительным развитием территории поселения 122
8.ОБЩИЕ ТРЕБОВАНИЯ К ОФОРМЛЕНИЮ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ 124
9.ПОРЯДОК ХРАНЕНИЯ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ 127
10.СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 128
ВВЕДЕНИЕ
Настоящие Методические рекомендации по порядку разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации муниципальных образований (далее – Методические рекомендации, Рекомендации) разработаны Институтом территориального планирования «Град» (г.Омск) в инициативном порядке на основе многолетнего опыта разработки градостроительной документации в восьми регионах России по отношению к территориям десятков муниципальных районов и городских округов, сотням городских и сельских поселений.
Методические рекомендации разработаны в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации 2004 г. (далее – ГрадК РФ), Инструкцией о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации (далее – Инструкция), утверждённой постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 29 октября 2002 года № 150, другими нормативными правовыми актами Российской Федерации в области регулирования градостроительной деятельности.
Целью настоящих Рекомендаций является разъяснение положений и требований ГрадК РФ, предъявляемых к составу и содержанию материалов, организации разработки, рассмотрения, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации муниципальных образований, а также выработка методических подходов по наиболее рациональным и эффективным способам разработки градостроительной документации территориального планирования, градостроительного зонирования и по планировке территорий.
Задачи Рекомендаций:
определение границ действия Инструкции, в том числе порядок применения ее отдельных положений, не противоречащих ГрадК РФ;
определение оптимального состава всех видов градостроительной документации (утверждаемых частей и материалов по обоснованию проектных решений);
выявление методических особенностей разработки градостроительной документации для различных ситуаций;
обоснование целесообразной последовательности разработки различных видов градостроительной документации для различных ситуаций;
подготовка предложений по разработке градостроительной документации в качестве ресурса автоматизированных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности (далее - ИСОГД) муниципальных районов и городских округов.
Основные принципы градостроительной документации
В целях выработки рекомендаций по разработке отдельных видов градостроительной документации в качестве составных частей целостной системы градостроительного развития территории муниципального образования необходимо определить принципы градостроительного проектирования, соблюдение которых обязательно при разработке любого документа. К таким принципам предлагается отнести:
принцип базового единства;
принцип публичности;
принцип обязательности;
принцип преемственности;
принцип эффективности.
Принцип базового единства обеспечивается следующими обязательными условиями:
координация и научно-методическое обеспечение разработки градостроительной документации осуществляется Министерством регионального развития РФ, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов РФ в области градостроительной деятельности и саморегулируемыми организациями разработчиков градостроительной документации;
градостроительная документация муниципальных образований разрабатывается на основании задания на разработку градостроительной документации, выдаваемого заказчиком – уполномоченным органом местного самоуправления в области осуществления градостроительной деятельности (органом архитектуры и градостроительства).
Принцип публичности обеспечивается следующими обязательными условиями:
решения органов местного самоуправления о разработке градостроительной документации, её утверждении или о внесении в нее изменений, а также основные положения градостроительной документации всех видов после ее утверждения подлежат опубликованию в установленные законодательством сроки;
утверждение градостроительной документации осуществляется органами местного самоуправления с учётом результатов публичных слушаний, которые проводятся в городских и сельских поселениях в случаях и порядке, установленных градостроительным законодательством и принятыми на его основе муниципальными правовыми актами;
градостроительная документация муниципальных образований подлежит размещению в ИСОГД.
Принцип обязательности обеспечивается соблюдением всеми субъектами градостроительных отношений (органами государственной власти и местного самоуправления, органами контроля и надзора, юридическими и физическими лицами) положений градостроительной документации, утвержденной в установленном порядке соответствующими нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления.
Принцип преемственности обеспечивается следующими обязательными условиями:
градостроительная документация разрабатывается на основе принятых ранее градостроительных решений (по отношению к существующим городам и поселениям не могут разрабатываться новые генеральные планы, а выполняются работы по корректировке (внесению изменений) ранее принятых генеральных планов; если генеральные планы не утверждались или не сохранились, то новые генеральные планы должны разрабатываться с максимальным учётом сложившейся градостроительной ситуации, существующей планировочной структуры);
градостроительная документация должна разрабатываться с учетом последовательности принятия управленческих решений и зависимостей одних решений от других (так, проекты планировки территорий уточняют положения генерального плана и устанавливают красные линии; проекты межевания территорий устанавливают границы вновь формируемых земельных участков в границах красных линий, с учётом границ ранее учтённых земельных участков; правила землепользования и застройки устанавливают виды и параметры разрешенного использования территориальных зон, границы которых определяются на основе линий градостроительного регулирования и параметров развития функциональных зон, установленных документацией по планировке территорий).
Принцип эффективности обеспечивается следующими обязательными условиями:
градостроительная документация должна разрабатываться в минимальном объеме, обеспечивающем принятие всех управленческих решений в сфере развития территорий;
комплексная и единовременная разработка всех видов градостроительной документации значительно экономит временные, кадровые и финансовые ресурсы.
Применение градостроительной документации при принятии управленческих решений
В целях обеспечения соблюдения принципа эффективности при разработке градостроительной документации, то есть установления минимального состава утверждаемых положений каждого вида градостроительной документации, необходимо определить, какие управленческие решения принимаются на основе каждого градостроительного документа.
Документы территориального планирования являются основанием либо учитываются при принятии следующих управленческих решений:
утверждении плана реализации генерального плана или схемы территориального планирования муниципального района;
принятии программ (планов) социально-экономического развития муниципальных образований;
установлении (изменении) границ муниципальных образований и границ населённых пунктов;
изменении границ земель различных категорий либо переводе земель из одной категории в другую;
разработке документации по планировке территорий;
разработке проектов комплексных схем инженерного и транспортного развития;
при разработке специальных проектов в области охраны окружающей природной среды, памятников истории и культуры.
Документация по планировке территорий является основанием либо учитывается при принятии следующих управленческих решений:
образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства;
межевании объектов землеустройства и постановке земельных участков на государственный кадастровый учёт;
резервировании и изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд;
подготовке карты градостроительного зонирования и установлении градостроительных регламентов в составе правил землепользования и застройки;
разработке архитектурно-строительной проектной документации;
при выдаче разрешений на строительство (реконструкцию, капитальный ремонт) объектов капитального строительства.
Правила землепользования и застройки являются основанием, либо учитываются при принятии следующих управленческих решений:
принятии инвестиционных программ и проектов;
подготовке градостроительных планов земельных участков;
выдаче разрешений на строительство (реконструкцию, капитальный ремонт) объектов капитального строительства, а также согласовании перевода жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые;
осуществлении земельного контроля.
Градостроительные ограничения в системе градостроительного проектирования
В соответствии с ГрадК РФ во всех видах градостроительной документации градостроительные ограничения устанавливаются в виде зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон и линий градостроительного регулирования.
С целью определения места различных типов градостроительных ограничений в системе градостроительного проектирования следует проанализировать содержание градостроительных ограничений в каждом из видов градостроительной документации. Важным является основание установления градостроительного ограничения, то есть определение источника этого ограничения. Для этого необходимо ответить на вопрос, является ли ограничение привнесённым в проект из другого документа, либо это ограничение является результатом градостроительного проектирования.
На картах (схемах), подготовка которых осуществляется в составе документов территориального планирования, отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий (водоохранные зоны, зоны охраны памятников природы, истории и культуры, санитарно-защитные зоны и др.), границы земель различных категорий. Термин «отображаются» применяется потому, что эти зоны формируются в соответствии с требованиями других законодательных и нормативно-правовых документов, не проектируются в составе работ над проектом генерального плана или схемы территориального планирования муниципального района. Например, размеры водоохранных зон устанавливаются жёсткими требованиями действующего Водного кодекса РФ 2006 г., в отличие от предыдущего Водного кодекса РФ, в соответствии с которым при разработке генерального плана устанавливались границы водоохранных зон, которые могли корректироваться в зависимости от принимаемых проектных решений по инженерной подготовке территорий. Новое водное законодательство принципиально отличается от предыдущего тем, что не ограничивает использование территорий в границах водоохранных зон, а устанавливает требования к соблюдению технологий размещаемых объектов, обеспечивающих нормативные пределы воздействия на окружающую природную среду.
Функциональные же зоны являются результатом территориального планирования, то есть устанавливаются при утверждении соответствующего документа территориального планирования.
На чертежах проектов планировки также отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий на основании специальных законодательных и нормативно-правовых документов. Чертёж – это точный документ, который является основанием для принятия конкретных решений в области регулирования градостроительных и земельно-имущественных отношений в отличие от схемы, задача которой - показать условные границы, заложив тем самым основу для более тщательной проработки градостроительных решений.
К градостроительным решениям, принимаемым на стадии разработки документации по планировке территорий, относятся такие решения как установление красных линий, линий регулирования застройки, линий отступа от красных линий до границ зон размещения объектов капитального строительства, границ земельных участков, подлежащих формированию и последующему государственному кадастровому учёту.
В составе правил землепользования и застройки на картах градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Смысл территориальных зон заключается в установлении жестких ограничений и требований к использованию земельных участков, а, значит, точность карты градостроительного зонирования должна соответствовать точности оформления земельно-имущественных отношений и, соответственно, точности чертежей, разрабатываемых в составе документации по планировке территорий. Это обстоятельство ещё раз доказывает предложение авторов настоящей работы об изменении заложенной ГрадК РФ последовательности разработки градостроительной документации - документы территориального планирования, документация по планировке территорий, правила землепользования и застройки. Это, конечно, не может являться абсолютным требованием, так как задачи местного самоуправления могут диктовать необходимость нарушения оптимальной схемы подготовки градостроительной документации. Просто, следует помнить, что нарушение последовательности влечет за собой отдельные корректировки той или иной документации. Важным с точки зрения методологии является и то, что не следует стремиться к точному совпадению решений документов территориального планирования и документации по планировке территорий. У названных видов градостроительной документации разные задачи. Документы территориального планирования определяют направления развития территорий, а документация по планировке территорий является основанием для принятия конкретных решений по установлению границ земельных участков и прав на их использование. Поэтому, границы планировочных элементов не должны точно совпадать с красными линиями, а границы территориальных зон, в свою очередь, не должны чётко совпадать с границами функциональных зон, устанавливаемых в генеральных планах.
|
