Методика расчета жизненного цикла жилого здания с учетом стоимости совокупных затрат
Общие положения Методики, обозначение целей ее применения и заинтересованных сторон
Настоящая Методика разработана с целью оказания методической помощи членам СРО НОП для участия в открытых конкурсах по определению Исполнителя работ по проектированию многоквартирных жилых домов. Методика разработана в соответствии и с учетом требований федеральных законов №44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», приказа Министерства регионального развития Российской Федерации от 28 мая 2010 года № 262 «О требованиях энергетической эффективности зданий, строений, сооружений», стандарта «Зелёное строительство» Здания жилые и общественные - СТО НОСТРОЙ 2.35.4-2011, а также других нормативно правовых актов Российской Федерации.
Методические рекомендации также учитывают требования следующих международных стандартов: ISO 15686-8:2008 Здания и встроенное недвижимое имущество. Планирование долговечности. Часть 8. Контрольный срок службы и оценка срока службы; Стандарт TC350 Европейского комитета стандартизации, стандарты оценки эффективной нагрузки здания в течение их жизненного цикла; Государственный стандарт от 25 марта 2010 года №. Р ИСО 14040-2010. Экологический менеджмент. Оценка жизненного цикла. Принципы и структура; ISO 14044: 2006 Экологический менеджмент. Оценка жизненного цикла. Требования и руководящие указания; ISO 14025: 2006 Декларирование экологической безопасности изделий.
Использование методики представляет интерес в первую очередь для:
Федеральных органов власти, заинтересованных в расчете цен на строительство энергоэффективных жилых домов;
Региональных и муниципальных органов власти организующих и проводящих конкурсные процедуры по отбору застройщиков участвующих в строительстве жилых домов;
Научно-исследовательских и проектных организаций разрабатывающих генеральные планы населенных пунктов и проекты энергоэффективных жилых домов;
Застройщиков, заинтересованных в строительстве эффективных жилых домов;
Специализированных поставщиков энергоэффективных и экологичных материалов, оборудования и комплектующих изделий применяемых в строительстве энергоэффективных жилых домов;
Управляющих компаний, заинтересованных в долгосрочном управлении энергоэффективными жилыми домами и в уменьшении эксплуатационных расходов за весь жизненный период эксплуатации;
Жителей домов, являющихся конечными пользователями объектом недвижимости и нуждающихся в уменьшении оплаты услуг ЖКХ.
Основные понятия и определения
Стоимость Затрат Жизненного Цикла (СЗЖЦ) - метод оценки общей стоимости владения жилым домом. В нем учтены все затраты на проектирование, строительство, владение и утилизацию элементов здания или здания целиком. Метод расчета СЗЖЦ применяется для сравнения альтернативных проектов, в которых реализованы одинаковые требования к характеристикам здания, но они отличаются по отношению к начальным и эксплуатационных затратам. Для обоснования внедрения в таких проектах энергоэффективных технологий и материалов, должно быть выполнено сравнение вариантов с целью определения максимальной чистой прибыли в периоде жизненного цикла объекта.
Минимальная совокупная стоимость владения - это стоимость жилого дома с учетом всех его стадий жизненного цикла: проектирование, строительство, эксплуатация, ремонт, коммунальные ресурсы и снос. Поскольку все эти составляющие вносят существенный вклад в совокупные расходы собственников жилья, то при проектировании необходимо стремиться к минимизации совокупной стоимости владения за фиксированный период времени к плановому периоду эксплуатации.
Приведенная стоимость владения - отношение совокупной стоимости владения домом к его плановому периоду эксплуатации.
Цель метода расчета СЗЖЦ заключается в оценке общей стоимости вариантов проектных решений проектируемого жилого дома, для обеспечения низкой совокупной стоимости владения за весь период его жизненного цикла. В целях расчета совокупной стоимости владения жилым домом настоящей методикой установлен плановый период эксплуатации до первого капитального ремонта в течении 30 лет.
Для обозначения строительного объекта, который выполняет необходимые требования по энергоэффективности и экологичности в методику вводится специальное понятие эффективное здание – это энергоэффективное здание, спроектированное и построенное с учетом предварительного расчета совокупной стоимости.
Ожидаемая экономическая и социальная эффективность
Главная задача расчета СЗЖЦ заключается в оценки совокупной стоимости проектного решения будущего эффективного здания, которая будет обеспечивать низкую стоимость владения за весь период жизненного цикла объекта. Конечным критерием оценки эффективного здания является приведенная стоимость владения, равная отношению совокупной стоимости к его плановому периоду эксплуатации.
Основной принцип на котором базируется методика заключается в том, что первоначальные затраты на применение энергоэффективных и экологичных технологий, а также подходов зеленого строительства на стадии проектирования и строительства в результате существенно сокращают операционные расходы на стадии эксплуатации здания, которые в среднем составляют 75 % от общих затрат, что приводит к уменьшению совокупной стоимости владения зданием (рис. 1).
Рисунок - Усредненные затраты на протяжении жизненного цикла здания.
Расчет СЗЖЦ должен быть выполнен в начале процесса проектирования на стадии дизайна, пока есть возможность беспрепятственно вносить изменения в проект будущего эффективного дома для обеспечения снижения его совокупной стоимости.
Поэтому, даже если себестоимость строительства эффективного дома будет на 50% выше стоимости стандартного дома, то совокупная стоимость владения эффективным домом будет в 1,5 - 2,5 раза ниже стоимости затрат жизненного цикла стандартного дома за счет применения энергоэффективных и экологичных технологий, которые способствую снижению затрат на содержание, обслуживание и потребляемые коммунальные ресурсы, что способствует снижению совокупной стоимости здания, ввиду продолжительности периода эксплуатации здания.
Экономический эффект от эксплуатации эффективных зданий выражается в снижении стоимости услуг ЖКХ для жителей этих домов (см. Таб.)
Рисунок - Типовая структура тарифа ЖКХ
Средняя экономия расходования ресурсов при эксплуатации эффективных зданий превышает 30%, в том числе:
Экономия энергии 30%;
Сокращение выбросов СО2 35%;
Снижение потребления воды 30-50%;
Сокращение отходов 50-90%.
Таблица
Наименование
|
Стандартный дом
|
Эффективный дом
|
Стоимость строительства 1 кв.м.
|
от 25 000 руб.
|
от 35 000 руб.
|
Затраты жизненного цикла на 1 кв.м. за 30 лет
|
183 000 руб.
|
105 000 руб.
|
Стоимость услуг ЖКХ на 1 кв.м. в год
|
1 115
|
700
|
Из них теплоснабжение на 1 кв.м. в год
|
500
|
250
|
Субсидии на услуги ЖКХ на 1 кв.м. в год
|
175 р.
|
Нет необходимости
|
Таким образом, ожидаемый экономический и социальный эффект от экономии, достигнутой в результате применения Методики расчета жизненного цикла жилого здания с учетом стоимости совокупных затрат, при выборе вариантов строительства эффективных домов вместо стандартных, может достигать 58 млрд. руб. бюджетных средств ежегодно только за счет отсутствия необходимости субсидировать тарифы ЖКХ в энергоэффективных многоквартирных жилых домах.
Категории затрат, учитываемых в совокупной стоимости жизненного цикла здания
Совокупная стоимость жизненного цикла жилого дома включает в себя две группы затрат Единовременные и Периодические.
Рассмотренные ниже затраты в пределах каждой категории имеют существенное значение отношение при принятии решения о количестве необходимых инвестиций для строительства эффективного здания, они позволяют сравнить различные альтернативные варианты одного проекта, проанализировать затраты, которые являются достаточными для выбранного проекта.
Единовременные затраты включают в себя:
а) Затраты до ввода в эксплуатацию;
б) Затраты на строительство;
в) Затраты на утилизацию.
Затраты до ввода в эксплуатацию учитывают:
Стоимость земельного участка;
Стоимость подключения к коммунальным сетям.
Расходы на приобретение или аренду земельного участка должны быть включены в первоначальную смету расходов, если они различны среди альтернативных проектов. Если они одинаковы то при расчете СЖК их можно не учитывать. Также включение стоимости земли необходимо, например, при сравнении затрат на реконструкцию существующего объекта с новым строительством на приобретенном земельном участке.
Затраты на строительство учитывают:
Стоимость проектирования;
Стоимость материалов и оборудования;
Стоимость строительных и монтажных работ;
Издержки, связанные с отвлечением денежных средств на срок строительства.
При этом подробная смета расходов на строительство не является обязательной для предварительного экономического анализа альтернативных решений строительных конструкций и инженерных систем. Стоимость строительства может быть определена по укрупненным показателям на основе государственных и негосударственных нормативов и баз данных применяемых материалов и оборудования.
Затраты на утилизацию учитывают:
Стоимость работ по сносу;
Стоимость материалов повторного использования.
Затраты на снос здания включают стоимость работ по утилизации материалов и конструкций за минусом стоимости материалов повторного использования. Остаточная стоимость системы (или компонента) является его остаточной стоимости на конец периода анализа, или в момент его заменены в течение периода анализа. Остаточная стоимость может быть основана на значение в установленном месте, стоимости при перепродаже, ликвидационной стоимости, или стоимости лома, за вычетом продаж, преобразования или утилизации. Как правило, остаточная стоимость системы с еще не истекшим сроком полезного использования в месте установки и эксплуатации можно рассчитать по линейно пропорциональному распределению своих первоначальных затрат. Например, для системы с ожидаемым сроком полезного использования 15 лет, которая была установлена за 5 лет до окончания периода анализа, остаточная стоимость будет составлять приблизительно 2/3 = ((15-10) / 15) его первоначальной стоимости.
Периодические затраты в течение планового периода эксплуатации включают в себя:
а) Стоимость содержания;
б) Стоимость потребляемых коммунальных ресурсов;
в) Стоимость текущего ремонта конструкций и систем;
г) Стоимость капитального ремонта конструкций и систем.
Данные о стоимости содержания (эксплуатации, обслуживания и ремонта) получают из принятых нормативов или отчетов управляющих компаний, в которых содержится средняя стоимость владения и эксплуатационные расходы за квадратный метр в зависимости от года постройки здания, его географического расположение, этажности, количества квадратных метров в здании.
Стоимость потребляемых коммунальных ресурсов проектируемого здания включает затраты на энергию, воду и другие коммунальные услуги. Их получают исходя из данных о нормативном уровне потребления, сезонных графиков и прогнозов. Основываясь на принципах зеленого строительства потребление энергии и воды, при проектировании самого здания и его ограждающих ограждающих конструкций, являются взаимозависимыми и оцениваются для здания в целом, а не для отдельных систем здания или его компонентов. На начальном этапе проектирования, данные об объеме потребляемой энергии для здания, могут быть получены путем инженерного анализа или с помощью специализированных компьютерных программ. При определении цены на энергоносители следует учитывать котировки текущих и прогнозных цен местных поставщиков на энергоносители, летнее и зимнее время, наличие активного спроса.
Расходы по воде следует рассчитывать так же, как затраты на потребляемую электроэнергию. Как правило, существует два типа затрат по воде – это ее использование и водоотведение.
Стоимость текущего и капитального ремонта конструкций и систем зависят от их срока службы. Отправной точкой для анализа будущих затрат связанных с заменой оборудования, служит первоначальная стоимость этого оборудования.
Формула для расчета совокупной стоимости
Для целей настоящих методически рекомендаций, под стоимостью жизненного цикла здания (с учетом стоимости совокупных затрат) понимается сумма текущих стоимостей единовременных и периодических затрат на строительство, эксплуатацию и утилизацию (снос) жилого дома.
На основе обозначенных выше затрат, формула для расчета совокупной стоимости жизненного цикла эффективного здания будет иметь вид:
где Земля + Сети – стоимость единовременных затрат на приобретение земельного участка и подключение к коммунальным сетям (вода, тепло, электричества, газ).
Проектирование + Строительство + Материалы и Оборудование + Издержки - Налоги – стоимость единовременных затрат на проектирование, строительство дома, привлечение финансирования на период строительства, в том числе проценты по кредитам и налоги.
Содержание + Коммунальные ресурсы + Ремонты текущий и капитальный – ежегодные затраты в течение планового периода эксплуатации на содержание дома, потребление коммунальных ресурсов, текущий и капитальный ремонты конструкций, материалов, оборудования и систем дома, оплату труда и привлечение специалистов.
Снос - Вторичные материалы – стоимость единовременных затрат на снос и утилизацию объекта строительства за вычетом стоимости материалов повторного использования.
n – плановый период эксплуатации эффективного здания.
t1, t2, t3, t4 – соответственно время проектирования, строительства, эксплуатации, утилизации.
r – ставка дисконтирования, может быть приравнена к ставке рефинансирования Центрального Банка. Позволяет просуммировать затраты (с учетом принципа убывающей стоимости денег во времени) за весь период плановой эксплуатации эффективного здания.
Ek - коэффициент энергоэффективности - учитывает конечный класс энергоэффективности здания.
Gk – коэффициент «зелёности» – интегрированный показатель энергоэффективности и экологичности здания, позволяющий учесть наличие и применение ими экологичных и энергоэффективных материалов и технологий.
В свернутом виде формула для расчета стоимости жизненного цикла многоквартирного дома с учетом результатов комплексной оценки энергоэффективности зданий имеет следующий вид:
СЗЖЦ = Зед*Еk*R + Зпер*Gk*T*К*R (2),
где:
СЗЖЦ - стоимость затрат жизненного цикла;
Зед - сумма единовременных затрат на проектирование, производство (строительство), ввод в эксплуатацию и вывод из эксплуатации (утилизацию);
Зпер - сумма периодических затрат в течение планового периода эксплуатации на ресурсы, обслуживание, текущий и капитальный ремонты, расходные материалы, управление и оплату труда;
Еk - коэффициент учета класса энергоэффективности здания;
Gk - коэффициент зелености;
Т - количество периодов проведения ремонтов и замены оборудования в течение планового срока эксплуатации (жизненного цикла) для каждого элемента расчета;
К - поправочный коэффициент, учитывающий сезонность, и/или отклонение от нормативов;
R - фактор дисконтирования.
Алгоритм расчета совокупной стоимости энергоэффективного жилого дома
Расчет стоимости жизненного цикла жилого здания или оборудования осуществляется в четыре этапа.
На первом этапе определяются:
перечень и элементы имущества (здания и/или оборудования);
срок планового периода эксплуатации (жизненный цикл) для каждого элемента расчета;
количество и периодичность проведения ремонтов и замены оборудования.
На втором этапе рассчитываются единовременные затраты на:
проектирование;
производство (строительство);
ввод в эксплуатацию;
вывод из эксплуатации (утилизацию).
На третьем этапе осуществляется расчет периодических затрат в течение планового периода эксплуатации на:
Стоимость потребляемых коммунальных ресурсов при поставке из внешних сетей и собственной генерации;
Текущий ремонт;
Капитальный ремонт;
Расходные материалы;
Расходы на содержание общего имущества, управление и оплата труда.
На четвертом этапе осуществляется расчет затрат жизненного цикла путем суммирования результатов второго и третьего этапов:
Сумма единовременных затрат на ввод и вывод из эксплуатации;
Сумма произведений количества периодов эксплуатации и дисконтированных периодических затрат по каждому виду.
Расчет стоимости затрат жизненного цикла ведется в плановых и фактических показателях.
Анализ совокупных затрат здания позволяют сравнить различные альтернативные варианты одного проекта, чтобы определить наименьшую стоимость жизненного цикла (СЗЖЦ) здания с учетом текущей совокупной стоимости единовременных и периодических затрат за период (год) и/или на единицу площади.
Единовременные затраты
Единовременные затраты учитывают расходы собственников и инвесторов на начальном и конечном периодах жизненного цикла здания рассчитываются по формуле:
Зед = (Рпред + Рввод) + (Рснос – Mснос) (3),
где:
Рпред - единовременные затраты до ввода в эксплуатацию включают в себя капитальные вложения на приобретение земельных участков, стоимость подключения к инженерным сетям, проектирование эффективного дома. Расходы на приобретение земельного участка и подключение с инженерным сетям может не включаться в расчет СЗЖЦ, если они одинаковы при сравнении альтернативных проектов.
Рввод - единовременные затраты на ввод в эксплуатацию (строительство) включает в себя стоимость материалов и оборудования, стоимость строительных и монтажных работ, а также издержки, связанные с отвлечением денежных средств на срок строительства. При этом подробная смета расходов на строительство не является обязательной для предварительного экономического анализа альтернативных решений строительных конструкций и инженерных систем. Такие оценки, как правило, не доступны до разработки дизайна проекта, что является весьма прогрессивным подходом к сокращению затрат на конструктивные элементы будущего здания. Стоимость строительства может быть определена по укрупненным показателям в государственных или коммерческих расценках. Эти расценки опираются на показатели стоимости строительства единиц площади или строительного объема здания, содержащиеся в базах данных применяемых материалов и оборудования.
Стоимость строительства помимо затрат на проведение строительно-монтажных работ и стоимости материалов также включает стоимость оборудования, расходы на монтаж и наладку оборудования, прочие затраты.
(Рснос – Mснос) - Единовременные затраты на утилизацию (снос) включают стоимость работ по утилизации материалов и конструкций за минусом стоимости материалов повторного использования.
Периодические расходы (затраты)
Расчет расходов на эксплуатацию и ремонт включает расходы на капитальный ремонт и периодические расходы на эксплуатацию и текущий ремонт здания, производимый в период до капитального ремонта.
Затраты периодические рассчитываются по формуле:
Зпер = РЭ + (РТ +РК) + РС (4),
где:
Зпер – затраты периодические;
РЭ – расходы на эксплуатацию;
РТ – расходы на ремонт текущий;
РК – расходы на ремонт капитальный;
РС – расходы на содержание имущества;
Периодические затраты в течение планового периода эксплуатации. Данные о стоимости содержания (эксплуатации, обслуживания и ремонта) можно получить из принятых нормативов или отчетов управляющих компаний, в которых содержится средняя стоимость владения и эксплуатационные расходы за квадратный метр в зависимости от года постройки здания, его географического расположения, этажности и количества квадратных метров в здании. Стоимость потребляемых коммунальных ресурсов проектируемого здания включает затраты на энергию, воду и другие коммунальные услуги. Их можно получить исходя из данных о нормативном уровне потребления и сезонных графиков. Цены на энергоносители необходимо определять исходя из котировки текущей цены от местных поставщиков, изменения ее в летнее и зимнее время и активности спроса спрос. На начальном этапе проектирования, данные об объеме потребляемой энергии для здания, могут быть получены путем инженерного анализа или с помощью специализированных компьютерных программ. Стоимость текущего и капитального ремонта конструкций и систем дома зависят от предполагаемого срока службы инженерных системы. Отправной точкой для анализа будущих затрат на замену оборудования, служит первоначальная стоимость этого оборудования. Расчет СЗЖЦ учитывает год приобретения и срок службы оборудования при учете его запланированного использования.
При расчете стоимости потребляемых коммунальных ресурсов при поставке из внешних сетей учитываются следующие составляющие и единицы их измерения:
Электроэнергия, руб/кВт.ч;
Газ, руб/м куб.;
Топливо, руб/тн;
Отопление, руб/Г кал;
ГВС, руб/м куб.;
ХВС, руб/м куб.;
Канализация, руб/м куб.
Расходы на эксплуатацию
Расходы на эксплуатацию проектируемого здания в год рассчитывается на единицу площади – кв.м. или др. (общей или полезной) как 12-кратная сумма среднемесячных расходов на: электроэнергию, газ, топливо, отопление, ГВС, ХВС, канализацию по формуле:
РЭ = ( ЭЛН + ГАЗ + ТЕП + ВОД + КАН ) *12 (5),
где:
РЭ - расходы на эксплуатацию проектируемого здания за 12 месяцев
ЭЛН – среднемесячные расходы на электроэнергию;
ГАЗ – среднемесячные расходы на газ;
ТЕП – среднемесячные расходы на тепловую энергию (топливо и отопление);
ВОД – среднемесячные расходы на холодное и горячее водоснабжение;
КАН - среднемесячные расходы на канализацию.
Среднемесячные расходы на электроэнергию, на газ, на топлива, на отопление, на горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, на канализацию рассчитываются в рублях на общую или полезную площадь по следующей формуле:
Рср = (Пл*Цл*Тл + Пз*Цз*(12-Тл)) / 12 (6),
где:
Рср - Среднемесячные расходы на каждый вид ресурсов (на электроэнергию, на газ, на топлива, на отопление, на горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, на канализацию), рассчитываемый в рублях на общую или полезную площадь.
Пл – потребление ресурса в весенне-летний период в натуральных единицах;
Пз – потребление ресурса в осенне-зимний период в натуральных единицах;
Цл – цена (тариф) ресурса в весенне-летний период;
Цз – цена (тариф) ресурса в осенне-зимний период;
Тл – количество месяцев весенне-летнего периода.
Расчет потребления электроэнергии из внешних сетей ведется в кВтч. При расчете суммарного годового потребления электроэнергии из внешних сетей учитываются:
ЭЛН = Побщ + Пинд – Ген (7),
где:
Побщ - потребление на общедомовые нужды, в том числе:
Тепловой насос;
Электрический котел;
Система вентиляции ;
Система кондиционирования;
Система рекуперации;
Лифты;
Освещение помещений общего пользования;
Прочее;
Пинд - индивидуальное потребление, в том числе:
Электроплиты;
Рекуператоры;
Электрические котлы;
Калориферы;
Прочее индивидуальное потребление;
Ген - генерация электроэнергии, в том числе:
Солнечные батареи;
Дизельные генераторы;
Прочая генерация;
Расчет суммарного потребления газа ведется в куб.м. При расчете суммарного годового потребления газа учитываются:
ГАЗ = Побщ + Пинд (8),
где:
Побщ - потребление на общедомовые нужды, в том числе:
Пинд - индивидуальное потребление, в том числе:
Газовые плиты;
Газовые котлы;
Расчет суммарного потребления тепловой энергии из внешних сетей ведется в Гкал в год. При расчете суммарного годового потребления тепловой энергии из внешних сетей учитываются:
ТЕП = Побщ + Пинд - Ген (9),
где:
Побщ - потребление на общедомовые нужды, в том числе:
Отопление помещений общего пользования;
Подогрев горячей воды (общедомовое оборудование) ;
Прочее общедомовое потребление;
Пинд - индивидуальное потребление, в том числе:
Отопление жилых и нежилых помещений;
Подогрев горячей воды (поквартирные котлы);
Прочее индивидуальное потребление;
Ген – суммарная генерация тепловой энергии, в том числе:
а) общедомовая генерация:
Газовый котел;
Тепловой насос;
Электрический котел;
Котел на дизельном топливе;
Котел на твердом топливе;
Солнечные конвекторы;
б) Поквартирная генерация:
Газовые котлы;
Калориферы;
Расчет суммарного потребления воды из внешних сетей ведется в куб.м. При расчете суммарного годового потребления холодной воды (ХВС) и горячей воды (ГВС) из внешних сетей учитываются:
ВОД = ХВС + ГВС = Побщ + Пинд - Ген (10),
где:
Побщ - потребление на общедомовые нужды, в том числе:
Холодная вода;
Подготовка горячей воды (общедомовое оборудование);
Заполнение системы отопления;
Пинд - индивидуальное потребление, в том числе:
Холодная вода;
Подготовка горячей воды (поквартирные котлы);
Заполнение системы отопления;
Ген - генерация, в том числе:
повторное использование воды;
сбор дождевой воды.
Расчет расходов на канализацию учитывает:
КАН = Побщ + Пинд (11),
где:
Побщ - потребление на общедомовые нужды;
Пинд - индивидуальное потребление.
Расходы на текущей ремонт
Расходы на ремонт здания определяются за период до проведения первого капитального ремонта как сумма расходов на капитальный ремонт и сумма произведений средневзвешенных сумм расходов на текущий (плановый) ремонт за период и рассчитываются по формуле:
РТ = Т* (РП1*N1+ПР2*N2+…+РПN*NN) / (N1+N2+…+NN) (12),
где:
РТ - Расходы на текущий ремонт здания до окончания периода проведения следующего (первого) капитального ремонта здания;
Т – количество лет до окончания периода проведения первого капитального ремонта здания;
РП1, РП2, … РП N – суммы расходов плановых ремонтов по видам (1,2,…N);
N1, N2,…NN – количество текущих ремонтов каждого типа за период до окончания времени проведения первого капитального ремонта здания.
Расходы на текущий ремонт (РТ) общего имущества в многокваритрного дома, рассчитываются как сумма расходов на ремонт следующих конструктивных элементов и систем здания:
Фундамент;
стены и элементы фасада;
крыша;
помещения общего пользования и подвал;
мусоропроводы;
лифты;
система вентиляции и дымоудаления;
система электроснабжения;
система газоснабжения;
система отопления;
система водоснабжения;
система водоотведения.
Расходы на капитальный ремонт
Периодичность капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (здесь и далее – МКД) определяется в соответствии с Приложениями 1 и 2 настоящих методических рекомендаций.
Формула расчета расходов на капитальный ремонт аналогична расчету на текущий (плановый) ремонт:
РК = Т* (РК1*N1+ПК2*N2+…+РКN*NN) / (N1+N2+…+NN) (13),
где:
РК - Расходы на капитальный ремонт здания до окончания периода проведения следующего (первого) капитального ремонта здания;
Т – количество лет до окончания периода проведения первого капитального ремонта;
РК – расходы на проведение первого капитального ремонта;
РП1, РП2, … РП N – суммы расходов плановых ремонтов по видам (1,2,…N);
N1, N2,…NN – количество капитальных ремонтов каждого типа за период до окончания времени проведения первого капитального ремонта здания;
Расходы на капитальный ремонт (РК) общего имущества в МКД, рассчитываются как сумма расходов на ремонт следующих конструктивных элементов и систем здания:
Фундамент;
стены и элементы фасада;
крыша;
помещения общего пользования и подвал;
мусоропроводы;
лифты;
система вентиляции и дымоудаления;
система электроснабжения;
система газоснабжения;
система отопления;
система водоснабжения;
система водоотведения.
Расходы на содержание имущества
Расходы на содержание общего имущества (общедомовые нужды) определяются как сумма следующих видов расходов:
РС = Ск + Со + Си (14),
Где:
Ск - Содержание конструкций;
Со - Содержание оборудования и систем инженерно-технического обеспечения;
Си - Содержание иного общего имущества в МКД.
Расходы на содержание учитываю также оплату труда обслуживающего персонала.
Учет инфляции и дисконтирования
Расчет СЗЖЦ может быть выполнен как с учетом инфляции, так и без учета инфляции – в условно постоянных ценах, действующих на дату оценки.
Процентная ставка, используемая для дисконтирования, отражает стоимость вложений инвестора и представляет минимальный приемлемый для него уровень прибыли. Для большинства государственных и муниципальных проектов ставка дисконтирования может быть принята в размере ставки рефинансирования Центрального Банка России. Для прочих проектом ставка рассчитывается исходя из требований инвестора.
Расчет фактора дисконтирования для каждого года прогнозного периода производится по формуле:
 (15),
где:
R – фактор дисконтирования;
r – ставка дисконтирования (доходности) в процентах или долях;
n – номер года прогнозного периода.
Расчетные значения фактора дисконтирования для различных ставок доходности приведены в Приложении № 3.
Расчет с учетом инфляции требует дополнительного расчета приведенной стоимости затрат, который компенсирует вероятные ошибки в прогнозах. Расчеты с учетом и без учета инфляции дают сопоставимые результаты при сравнении проектов в приведенной стоимости расходов жизненного цикла.
Для государственных и муниципальных проектов расчет СЗЖЦ рекомендуется проводить в постоянных ценах, без учета инфляции и без учета дисконтирования.
Продолжительность периода анализа начинается с базовой даты и включает в себя сроки проектирования, строительства, реализации и оказания услуг. Период анализа должен быть одинаковым для всех рассматриваемых альтернативных вариантов проекта.
Срок службы жилого здания начинается когда все инженерные системы здания введены в эксплуатацию, а жильцы заселены. Обычно для анализа срока службы здания используется период в течение 30 лет с момента сдачи его в эксплуатации.
В случае применения дисконтирования, период прогнозирования расходов может быть ограничен периодом следующего капитального ремонта, но не менее 10 лет.
При расчетах, производимых в соответствии с Методическими рекомендациями, стоимостные показатели указываются в тысячах рублей в текущих ценах, действующих на дату расчета, с округлением до первого знака после запятой и на один квадратный метр общей или полезной площади.
Цены и тарифы в расчетах, а так же удельные показатели стоимости указываются в рублях с округлением до двух знаков после запятой.
Для приведения показателей стоимости различных периодов к ценам одного периода применяется официальный индекс-дефлятор по виду экономической деятельности «строительство», установленный Министерством экономического развития Российской Федерации.
Обоснование внедрения коэффициентов энергоэффективности и «зелености»;
Для обозначения строительного объекта, который выполняет необходимые требования по энергоэффективности и экологичности в методику вводится специальное понятие эффективное здание – это энергоэффективное здание, спроектированное и построенное с учетом предварительного расчета совокупной стоимости.
Совокупная стоимость затрат жизненного цикла эффективного здания учитывает:
- для единовременных – коэффициент энергоэффективности, учитывающий затрат класс энергоэффективности здания
- для периодических затрат – коэффициент экологической устойчивости (зелености)
В качестве базового значения коэффициентов энергоэффективноисти и зелености принято значение, соответствующее минимальному требуемому уровню класса энергоэффективности «В» и минимальному уровню сертификации класса «D» по системе «зеленого строительства»
Коэффициент «зелености» – Gk, который учитывает конечный рейтинг здания по системе распределения баллов стандарт «Зелёное строительство» Здания жилые и общественные - СТО НОСТРОЙ 2.35.4-2011, как показано в таблице:
Таблица Значение коэффициента зелености
Рейтинг по СТО НОСТРОЙ 2.35.4-2011
|
Количество набранных баллов
|
Коэффициент «зелености»
Gk
|
Не сертифицирован
|
<260
|
1,15
|
сертификат класса D
|
260-339
|
1,00
|
сертификат класса C
|
340-419
|
0,85
|
сертификат класса B
|
420-519
|
0,70
|
сертификат класса А
|
520-650
|
0,55
| |
