Анализ цикличности ценовых показателей рынка коммерческой недвижимости г. Ростова-на-Дону

Скачать 435.03 Kb.

Название	Анализ цикличности ценовых показателей рынка коммерческой недвижимости г. Ростова-на-Дону
страница	1/10
Дата публикации	19.03.2015
Размер	435.03 Kb.
Тип	Документы

100-bal.ru > Банк > Документы

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

АНАЛИЗ ЦИКЛИЧНОСТИ ЦЕНОВЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ г. Ростова-на-Дону

Нечаев В.Л., доцент, к.э.н.

Ракова Н.В., профессиональный оценщик,

гендиректор ООО "АФЦ"

Введение

В качестве ценовых показателей рынка коммерческой недвижимости мы будем использовать средние годовые ставки арендной платы и цены на продажу нежилых помещений по месяцам года, опубликованные на общедоступных сайтах в сети Интернет. Такая статистка имеется, по крайней мере, за 3-4 года, что позволяет использовать известные методы статистического анализа. При этом необходимо иметь в виду следующие обстоятельства.
Во-первых, ценовые показатели рынка недвижимости рассчитываются на основе предложений участников рынка, а не по факту реальных сделок. Поскольку цены реальных сделок могут быть значительно ниже цен предложения либо сделки с аналогичными объектами вообще отсутствуют на рынке, использование цен предложения для оценки стоимости конкретных объектов подвергается обоснованной критике¹. Кроме того, средние цены предложения с запозданием реагируют на изменение спроса на рынке, а сама реакция не всегда адекватна такому изменению. Однако отсутствие информации о реальных сделках на российском рынке недвижимости является фактом, который нельзя игнорировать, и использование ценовых показателей, основанных на коммерческих предложениях участников рынка, не имеет альтернативы при анализе состояния рынка недвижимости.
Во-вторых, состав предложений, по которым рассчитываются средние ценовые показатели, меняется от месяца к месяцу. Эти изменения обычно носят случайный характер и проявляются в случайных колебаниях значений временного ряда.

Если состав объектов за более или менее продолжительный период времени существенно изменяется под влиянием каких-либо экстраординарных факторов, это найдет отражение в изменении тенденции динамики или отклонениях от неё, не являющихся случайными.
Не отрицая недостатков показателей средних арендных ставок и цен предложения на продажу в отношении соблюдения всех положений теории статистики, мы считаем необходимым подчеркнуть следующее:

эти показатели являются объективными в том отношении, что они не зависят от выбора исходных данных для расчета конкретными оценщиками;
они отражают массовые явления, т.к. рассчитываются по большому количеству объявлений с предложениями по аренде или продаже объектов;
средние размеры арендных ставок и цен предложения отражают реальный информационный фон, который сам по себе оказывает влияние на поведение участников рынка, формируя их представления о ценовой конъюнктуре и ее изменении;
определение тенденций изменения показателей позволяет устранить (или, по крайней мере, ослабить) влияние на результаты анализа ошибок смещения, обусловленных различиями между ценами предложения ценами реальных сделок.

Экономический цикл представляет собой движение производства от окончания одного кризиса до начала другого и включает четыре основные фазы – кризис (спад), стагнация, оживление и подъем. "Заглавную" фазу экономического цикла составляет кризис, которым оканчивается один период развития и начинается новый.

Цикличность экономических процессов проявляется в различных видах циклов, которые налагаясь друг на друга, формируют текущие значения экономических показателей. К наиболее известным в экономической теории циклам относятся циклы Н.Д. Кондратьева (50-60 лет), получившие название длинных волн, циклы С. Кузнеца (18-25 лет), циклы К. Жуглара (7-12 лет) и короткие циклы Дж. Китчина (2-4 года).

Короткие (2 – 4 года) циклы представляют собой отклонения от равновесия рыночного спроса и предложения на товары и услуги, которые могут быть краткосрочными и относительно продолжительными. Краткосрочные отклонения на рынке коммерческой недвижимости компенсируются за счет изменений, прежде всего, на вторичном рынке недвижимости и аренды. Длительные отклонения преодолеваются в течение 3-4-х лет путем перепрофилирования строительных мощностей, консервации или расконсервации объектов и т.п.. Циклы Китчина обычно связаны с изменениями в уровне использования объектов недвижимости, в ценах рынка и арендных ставках.
Средние (7—11 лет) циклы состоят в нарушении и восстановлении равновесия рыночных спроса и предложения на средства производства. Изменение в спросе созревает в течение 7—11 лет и устраняется переливом капитала. По продолжительности и наличию фаз в соответствии с изменениями ВНП, занятости, уровня цен и совокупных расходов циклы Жуглара наиболее близки к экономическим циклам и являются главным фактором, от которого зависит общий характер повседневно складывающейся хозяйственной конъюнктуры. В отличие от коротких циклов, циклы Жуглара кроме национальной выражают и интернациональную экономическую динамику и проявляются практически одновременно в различных странах (несовпадения наблюдаются в месяцах и кварталах года). Циклы Жуглара связаны с колебаниями инвестиционных расходов, ВНП, инфляции и безработицы.
Особым видом цикличности экономических процессов являются регулярные внутригодовые (сезонные) колебания показателей. Особенностью этих колебаний является периодичность, т.е. устойчивая связь уровня показателей с определенными календарными периодами (днями, месяцами или кварталами). Такие периодические циклы имеют различную природу и, как правило, не зависят от экономических циклов.
В статье рассмотрены следующие вопросы:

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Добавить документ в свой блог или на сайт

Похожие:

	Анализ рынка недвижимости г Ярославля С этих позиций изучение рынка недвижимости как объекта управления, исследование финансово-экономических и организационных проблем...		Научно-исследовательская работа по организации и проведению исследований... Анализ федеральной, региональной и муниципальной правовой базы в области инноваций
	1. му «Управление образования Администрации г. Ростова-на-Дону» Ростова-на-Дону» и постановлением Мэра города от 22. 07. 2003 г. №1540 «Об утверждении «Положения о механизме формирования, представления,...		Школа-интернат VIII вида №42 г. Ростова – на – Дону Гкоу ро школы-интерната VIII вида №42 г. Ростова-на-Дону, почетный работник общего образования РФ
	О внесении изменений в постановление Администрации г. Ростова-на-Дону» и постановлением Мэра города от 22. 07. 2003 №1540 «Об утверждении «Положения о механизме формирования,...		Основная образовательная программа муниципального бюджетного общеобразовательного... Железнодорожного района города Ростова-на-Дону, характеризует специфику содержания образования и особенности организации учебно–воспитательного...
	Курсовая работа определение рыночной стоимости объекта недвижимости... По дисциплине: «Оценка недвижимости» (или «Экономический анализ и оценка недвижимости»)		М. Ю. Махотаева методические указания к выполнению исследований по... Методические указания предназначены для проведения исследований отдельных сегментов рынка недвижимости по курсу «Экономика и управление...
	Решение №167 29 августа 2006 года Заседание №9 о принятии «Целевой... О принятии «Целевой программы охраны окружающей среды города Ростова-на-Дону на 2007-2009 годы»		Программа по формированию навыков безопасного поведения на дорогах... Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, муниципальное общеобразовательное учреждение средняя общеобразовательная...
	1. Оценка и прогнозирование инвестиционного рынка Понятие инвестиционного... ...		Учебно-методический комплекс по факультативу «правовое регулирование... А. А. Одинцов. Правовое регулирование рынка недвижимости: Учебно-методический комплекс. Рабочая программа для студентов 030500. 62...
	Г. Ростова-на-Дону Деятельность гимназии по совершенствованию здоровьесберегающей образовательной среды		Лихеноиндикация атмосферного загрязнения городов новочеркасска и ростова-на-дону Защита состоится 30 апреля 2010 г в 15-00 на заседании диссертационного совета д 212. 208. 32 по биологическим наукам при Южном федеральном...
	Рефинансирование ипотечных кредитов на приобретение коммерческой... Работа выполнена в фгбоу впо «Самарский государственный экономический университет»		Отчет о результатах самообследования гкоу ро школы-интерната II вида №48 Г. Ростова-на-Дону Информация о профильной направленности обучения в соответствии с реализуемыми программами